昨日，鄭州和西安先后發(fā)布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制樓市過(guò)熱。

　　這背后是在一線及一線周邊城市調(diào)控升級(jí)之后，一些過(guò)去市場(chǎng)比較平穩(wěn)的城市卻又出現(xiàn)了一些躁動(dòng)的跡象。加碼的調(diào)控政策及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)熱點(diǎn)，相應(yīng)地區(qū)的市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)保持平穩(wěn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)限制住房交易后的再次轉(zhuǎn)讓，增加了住房持有的成本，同時(shí)也防范資金快進(jìn)快出的模式，將有力打擊各類炒房現(xiàn)象。

　　部分二線城市的調(diào)控還在升級(jí)。

　　5月3日，鄭州正式加入“四限”城市。鄭州市限購(gòu)區(qū)域在原有基礎(chǔ)上增加新鄭市、滎陽(yáng)市、中牟縣；此外，新購(gòu)住房在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日起不滿3年不得轉(zhuǎn)讓。

　　西安市住房公積金管理中心也于當(dāng)天調(diào)整公積金貸款首付比例，其中對(duì)首次和再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買自住房的首付比例提升，而第三次及以上申請(qǐng)住房公積金貸款的則不予受理。

　　調(diào)控升級(jí)的背后是部分二線城市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)仍在上漲，這些城市多以前期上漲較多的一二線熱點(diǎn)周邊城市和省會(huì)城市居多。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，3月份以來(lái)，西安、重慶、鄭州、南寧、長(zhǎng)沙、湛江等二三線城市房?jī)r(jià)存在一定的上漲。

　　易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將之稱為“漣漪”和“回流”現(xiàn)象，即一二線熱點(diǎn)城市的需求外溢，和返鄉(xiāng)置業(yè)需求增多。

　　部分城市成交活躍 

　　就在一周前，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較為活躍：限購(gòu)區(qū)域中的一些樓盤銷售速度明顯加快。

　　與此同時(shí)，在西安、重慶、長(zhǎng)沙、江蘇鹽城（樓盤）、廣西（樓盤）南寧等多個(gè)城市也出現(xiàn)了類似的情況。

　　北京（樓盤）一家私募基金人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，他打算投資重慶的房產(chǎn)，原因在于他認(rèn)為重慶的房?jī)r(jià)不算高。

　　3月份決定從深圳回家鄉(xiāng)西安發(fā)展的90后女孩劉楊（化名），她父親答應(yīng)可以資助她首付買房，目前正在西安看房，她發(fā)現(xiàn)，這里的房?jī)r(jià)還在上漲。

　　作為省會(huì)城市，西安多年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)。但去年底以來(lái)，西安房?jī)r(jià)漲幅有所加快。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，西安二手房?jī)r(jià)4月份達(dá)8867元/平方米，環(huán)比1月份上漲約10%，同比則上漲20.42%。

　　而受到核心城市圈經(jīng)濟(jì)一體化的帶動(dòng)以及核心城市圈需求外溢影響，核心城市外的三四線城市也出現(xiàn)了價(jià)格上漲。根據(jù)江蘇省物價(jià)局發(fā)布的2017年第二季度《居民消費(fèi)價(jià)格預(yù)期調(diào)查報(bào)告》，鎮(zhèn)江（樓盤）樓市二季度被認(rèn)為“明顯上漲”，而南通（樓盤）、淮安（樓盤）等地的商品房?jī)r(jià)格則是“穩(wěn)中緩升”。

　　克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份除深圳因上月基數(shù)低，本月成交量上升外，一線城市成交量普跌；熱點(diǎn)二線城市成交明顯環(huán)比下降，廈門（樓盤）、福州（樓盤）、蘇州（樓盤）、天津（樓盤）等成交量環(huán)比下降均超過(guò)3成。

　　而重慶、沈陽(yáng)和常州（樓盤）等城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，成交量同比、環(huán)比均有所增長(zhǎng)。

　　資金流向洼地？ 

　　從近期樓市有上漲跡象的城市分布來(lái)看，這些城市主要是一二線熱點(diǎn)城市周邊和省會(huì)。

　　這些城市要么處于一線城市輻射范圍內(nèi)，要么自身?yè)碛胁诲e(cuò)的教育、醫(yī)療資源，能夠吸引外來(lái)人口和回鄉(xiāng)人口。

　　比如，江蘇鹽城目前正在建設(shè)高鐵，在交通設(shè)施到位后，處于“上海（樓盤）一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范圍之內(nèi)。這使得在寧波（樓盤）、嘉興（樓盤）縣全區(qū)限購(gòu)之后，環(huán)長(zhǎng)三角地區(qū)的需求外溢至更遠(yuǎn)的城市，鹽城、太倉(cāng)（樓盤）等城市樓市也出現(xiàn)了一定的外來(lái)客購(gòu)房情況。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，購(gòu)房者積極入市。

　　而西安、南寧、長(zhǎng)沙、合肥（樓盤）等城市，本來(lái)就是省會(huì)城市，人口聚集的能力強(qiáng)，再加上教育和醫(yī)療資源豐富，比如西安就擁有國(guó)內(nèi)多所著名的大學(xué)和醫(yī)院，對(duì)于無(wú)法進(jìn)入房?jī)r(jià)高企的一二線城市人口來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有一定的吸引力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，西安樓市的上漲，一方面是由于周邊鄭州等城市收緊了購(gòu)房政策，投資、投機(jī)需求開(kāi)始進(jìn)入；另一方面，對(duì)調(diào)控收緊的預(yù)期，也促使本地購(gòu)房者加快入市。

　　此外，本輪非熱點(diǎn)城市還普遍存在一個(gè)特點(diǎn)，就是房?jī)r(jià)基數(shù)較低，均價(jià)大多在1萬(wàn)元以內(nèi)，并且在過(guò)去多年里房?jī)r(jià)一直較為平穩(wěn)。

　　比如西安，安居客新房數(shù)據(jù)顯示，2007年時(shí)西安房?jī)r(jià)在3700元/平米左右，而到2016年9月上漲至7000元/平米左右，十年時(shí)間還未翻倍。但2016年10月起，西安的樓市出現(xiàn)了一定變化，至4月底均價(jià)上升到了7914元/平方米左右。

　　陜西省統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人張燁近期表示，從2016年下半年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始回暖，各省特別是一線城市房?jī)r(jià)上升。與周邊其他省會(huì)城市相比，西安房?jī)r(jià)處于較低水平，因此這次價(jià)格上漲，是前期價(jià)格持續(xù)低迷的一次恢復(fù)性反彈。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在熱點(diǎn)一二線調(diào)控之后，資金涌向了非熱點(diǎn)城市“去庫(kù)存”。

　　克而瑞地產(chǎn)研究指出，像重慶、沈陽(yáng)、常州等并不受限購(gòu)、限貸政策影響的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)成交量將維持在較高水平，而三、四線城市走勢(shì)將出現(xiàn)分化，在返鄉(xiāng)置業(yè)潮褪去之后，部分三四線城市由于后勁不足，需求再生性較差，預(yù)計(jì)未來(lái)去化節(jié)奏將回歸至正常水平。

　　調(diào)控繼續(xù)“打補(bǔ)丁” 

　　在嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，非熱點(diǎn)二三線城市的房?jī)r(jià)上漲，引發(fā)高度關(guān)注。鄭州、西安等城市已及時(shí)出臺(tái)新政，查漏補(bǔ)缺。

　　自去年9·30新政啟動(dòng)的新一輪調(diào)控以來(lái)，已有55個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控政策，目前基本形成了環(huán)北京、上海、深圳的“調(diào)控圈”。

　　在前述城市中，鄭州五一前的樓市有上漲跡象，五一過(guò)后便迎來(lái)了“限售”政策，同時(shí)擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域。西安則在五一假期前，暫停了萬(wàn)科等公司多個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽銷售，暫停受理其新項(xiàng)目的預(yù)售許可申請(qǐng)。此外，還暫停了與上述項(xiàng)目相關(guān)的西安世聯(lián)投資咨詢有限公司等的代理銷售活動(dòng)。

　　隨后，西安市住房公積金管理中心又于5月3日公布調(diào)整公積金貸款首付比例，其中對(duì)首次和再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買自住房的首付比例提升，而第三次及以上申請(qǐng)住房公積金貸款的則不予受理。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限售政策后續(xù)可能在更多的城市出現(xiàn)。通過(guò)限制住房交易后的再次轉(zhuǎn)讓，增加了住房持有的成本，同時(shí)也防范資金快進(jìn)快出的模式，將有力打擊各類炒房現(xiàn)象。

　　但在更多的三四線城市，去庫(kù)存也還是主要任務(wù)。

　　住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也認(rèn)為，對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。