[摘要] 鄭州樓市的調控，已經是大概率事件。根據調控規律，結合合肥、蘇州從市領導表完態到出臺調控留出一到數個月的時間的規律來分析，四季度應該會放出調控措施。
2014年的時候，河南房地產開發完成投資量在中部六省中最高，且只有安徽和河南投資在4000億以上。
根據最新掌握的2015年中部六省房地產開發完成投資情況，河南以4818.93億元，仍然居中部六省之首，且增速列第2位，比安徽省多投了將近400億元。從中可以看出，鄭州明年不缺預售房。
●鄭州什么時候會出手調控
東方今報記者：鄭州代市長程志明表態“加大房地產市場調控力度”，估計新一輪的市場調控會在什么時候出臺？
奚春山：鄭州樓市的調控，已經是大概率事件。根據調控規律，結合合肥、蘇州從市領導表完態到出臺調控留出一到數個月的時間的規律來分析，四季度應該會放出調控措施。
杜書云：什么時候出臺調控措施，出臺什么樣的調控措施，關鍵還是要看政府。但毫無疑問，鄭州樓市的確有些異常，也到了該調控的時候了。鄭州市2015年全年的房地產開發投資2000.2億元，比長沙市996.6億元多出一倍，比整個江西省1520.1億元還要多。鄭州房地產開發投資額2015年占全省的41.51%。
過去兩年，我省房地產的開發投資量和銷售量一直占據中部六省的頭把交椅，但我省城鎮居民可支配收入卻幾乎最低。這樣的市場活躍度，難道正常嗎？
上官同君：當前鄭州樓市如果調控首當其沖應抓住如何遏制樓市恐慌，面對當前地王頻現，政府應該合理排序土地供應計劃；房企面對樓市恐慌，應該降低漲價欲望，合理控制利潤空間，積極跑量；老百姓面對恐慌，應先摸摸自己口袋里的現金，合理評估自家財力，切莫人為地加入到恐慌性購房大軍中去。
●鄭州會怎么調控
東方今報記者：鄭州可能出臺什么樣的調控政策？
上官同君：現在應該進行土地供給方面的調控，但是，我估計政府一時半會兒不忍心下手。我覺得，主要是限貸限購，以及在鄭州落戶的條件方面進行限制，不會有其他措施。房地產的每一次調控一定是讓投資離場，讓投機觀望，留下的是自住者。
奚春山：是的，政府應該難以下大決心放量供應土地。土地供應量太大，必然造成地價回落，直接影響政府財政收入。
調控措施會以限貸為主，也就是提高二套房、三套房的首付標準，對首套房受影響不大。至于對外地人購房殺傷力巨大的積分落戶政策，預計會是第二輪調控，因為鄭州目前實體經濟低迷，財政收入擺脫不了對房地產的依賴，而鄭州樓市的購房者60%是外地人。另外，調控的關鍵要看央行。
杜書云：無論是否出臺調控措施，對于河南省的房地產開發來講，融資成本和開發環境應該給予更多關注。眾所周知，房地產開發企業的資金到位情況是判斷房地產市場的一個很重要的指標。河南房企自籌資金比較高，潛在風險大。
東方今報記者：你提供了一個重要思路，就是跳出房地產看房地產。
杜書云：對，房地產市場不是孤立的，出臺什么樣的調控措施與經濟整體形勢相關。我覺得大家真的還要再敏感一些，與其關注會出臺什么樣的調控措施，不如關注國家要做些什么。比如說，不動產登記開始了，房產稅遲早會來的，房產稅是對保有環節進行征稅，對投資性需求的抑制作用是顯然的，對樓市的影響也是不言而喻的。再比如，分稅制的改革措施也要出臺，這種改革可能使地方政府不再依賴土地財政，如果沒有地價上漲的動力，房價上漲的動力可能會減弱。
●為什么老百姓對調控不領情
東方今報記者：很多人恰恰是反著想的。根據報道，在鄭州傳出調控信號之后，8月29日這天，鄭州高新區金科城5000人蜂擁售樓部現場搶房，2000余套房源被搶購一空，3000多個排卡客戶抱憾而歸。在房價上漲過猛的當下，調控一定是要抑制價格上漲的，為什么老百姓不領情呢？
杜書云：影響樓市因素很多，但是，一般商品價格高的時候，消費者會減少需求，價格低的時候會增加需求，樓市正好相反，房地產市場上預期對價格的影響比其他商品都要大。這些都是預期價格上漲的時候，人們會趕緊出手投資。但是，鄭州已經發出調控樓市的信號，價格不大可能在調控后持續上漲。
奚春山：根據北上深及合肥、蘇州等二線城市的調控政策來看，樓市調控，是以提高購房門檻為主。出于對限購的恐懼，一大批人本來并沒有買房需求，也沒有炒房欲望，但在周邊遠親近鄰都搶房的節奏下，被動加入搶購大軍。
東方今報記者：之前，政府每次調控出臺以后，價格并沒有降，反而購房成本提高了，比如首付高了一些、房貸利率不打折了。我猜測，也許這些人覺得既然如此，不如盡快購買算了。
杜書云：政府這些年的調控從來沒有抑制剛性需求、改善性需求，抑制的一直是投資性需求。
奚春山：兩個星期前，不少開發商對購房人還是一副愛理不理的態度，甚至競拍。但現在不少房企忍著“房價上漲大約一天100元/㎡”的誘惑，不當場抬價，不搞饑餓營銷，有房就賣。
8月26日前后，有疑似樓市調控的“大招”刷屏：9月1日后，名下無房又無貸款記錄的購房者，首付比例從現在的最低兩成提高到最低三成，貸款利率為基準無優惠……這種傳言據說來源是某售樓小姐的一條微信。這樣有鼻子有眼的流言無疑造成了剛需購房者的恐慌性情緒蔓延。
對涉及千家萬戶切身利益的大事，政府的調控政策在發布前是否能有個具體流程？能否考慮提高效率盡快發布？或對市面上的流言，及時發布事實及時澄清？
●如何評價這些年的樓市調控措施
東方今報記者：在鄭州代市長程志明講話3天后的8月27日，位置優于鄭州剛拍出地王的地塊，鄭東新區龍湖的15、16號地塊在國土局官網掛牌。這樣的位置很可能拍出新地王，既然政府要調控樓市，這樣拍地豈不是會給出錯誤的信號嗎？
杜書云：這個怎么說呢……我想中央政府不會一直讓這樣下去。去年，深圳的情況和表現最為典型，房價漲得高自然就會回調。
上官同君：地王代表高端，可能房價上漲會因此變得敏感，并不代表地王的房子建好以后，所有地段的房價跟著那么高。鄭東新區的龍湖不是鄭州市的龍湖，而是河南省的龍湖，土地居高不下，也在情理當中。
奚春山：9月1日新拍的經開區的地王，塊地單價較高，達3500多萬一畝，但容積率也提高到了4.5，而且政府規定，必須是中小戶型為主。高容積率意味著能在土地上種出更多的房子，而中小戶型意味著單套房價低。
這是一個信號，算是政府今后調控的一個新思路，就是以高容積率對沖高地價的沖擊，讓房子看起來便宜。
東方今報記者：剛才說到老百姓對政府調控的信任度問題，接下來要問的是：如何評價這些年的樓市調控措施？
杜書云：最早時候，房價漲得過高，政府就收緊地根、銀根。這種調控一定是不正確的。我覺得，最近七八年，政府的整體調控思路是對的，抑制房價過快上漲，重點限制投資性需求。
奚春山：這些年的樓市調控措施，生動體現了地方政府的矛盾心理。房地產越來越金融化，各地區情況差別很大，調控會更傾向于一城一策。
上官同君：鄭州和國內的調控措施往往都是頭疼醫頭、腳疼醫腳，沒有發現哪一次調控政策，是建立在對房地產市場確切把握的基礎上，很多都是估計、大概、可能，沒有調研支撐。(東方今報記者 路治歐)
