華夏幸福：持續發力的園區地產龍頭
產業新城模式獨領風騷：公司采用“工業園區開發運營+房地產開發建設”的產業新城模式，簡單點說就是以園區開發項目立項、地產開發跟進、園區開發經營與地產業務協同發展。這種模式在國內上市房地產公司中十分獨特，在國內房地產開發商中也鮮有匹敵。該模式在目前產業升級及房地產宏觀調控導致的市場差異及需求外溢等背景下，能夠充分受益。
房地產宏觀調控下鮮有的政策“受益者”：公司園區開發經營模式與國家產業戰略政策和地方的相關發展規劃符合程度高。“十二五”規劃明確提出“統籌城鄉發展，積極穩妥推進城鎮化”的指導思想，依托產業園區載體，通過產業的引進、培育、發展，實現產業升級和區域經濟可持續發展的思路已成共識，公司已成為不少地方政府刻意引進合作的不二選擇。公司開發的住宅項目都處于非限購城市，不僅物美價廉，而且針對性強，部分城市的調控措施對公司而言反而是一種機遇。
相關業務持續發力、財務指標表現優異：公司2009-2011年的房地產業務進入高速成長期，主要財務指標呈現大幅度增長， 銷售面積和銷售收入的復合增長率分別達103.52%和51.52%，這為公司進行土地儲備、擴張工業園區開發規模奠定了堅實的基礎。公司未來的業務增長亮點也將體現在園區的土地整理、招商引資方面。去年公司共實現營業收入77.9 億元，比上年增長76.22%，實現營業利潤17.5 億元，比上年增長180.80%，毛利率和凈利率分別為41.9%和16.4%，真實資產負債率也在上市房企中位于極低水平。
園區模式復制性強，成功進軍東北和長三角：截止2012 年6 月，公司已經簽約的園區項目達到14 個，預計委托開發面積為522 平方公里，已簽約項目的總投資額超過500 億元。繼沈陽、青島項目后，今年6 月19 日公司公告顯示與無錫市南長區簽訂整體合作開發建設經營約定區域的合作協議，此次向長三角區域的再延伸向市場充分不僅證明了發展模式的可復制性，也展現了發展模式的縱深拓展能力。
產業發展服務逐漸規模化，潛在盈利空間大：簽約投資額大概有35%-45%的部分會在簽約五年左右成為落地投資額。
我們按35%、40%和45%的比例分別估算，以2011 年底的簽約投資額為基礎，充分考慮相關成本和稅收，對產業發展服務貢獻的凈利潤進行測算。結果表明，按35%的保守比例估計，產業發展服務能為公司貢獻凈利率51.74 億元，折合EPS 為5.87 元，即便7 年內兌現，平均每年也能增厚EPS 0.84 元。
2012-2014 的EPS 為2.08、2.85 和3.34:根據合理性假設和公司的相關信息，我們預測公司2012-2014 年營業收入分別為116.36 億元、150.58 億元和174.85 億元，凈利潤分別為17.92 億元、24.66 億元和28.97 億元，對應的P/E 分別為8.64、6.32 和5.40.
維持“強烈推薦”評級：根據公司的特點，我們給予公司10-12 倍PE 的估值，即目標價區間為20.80-24.96 元。
相關新聞
更多>>
