核心提示|明年起，我省居民再買房就可以實現(xiàn)“拎包入住”了！近日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），明確我省成品住宅的建設(shè)目標：從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計建設(shè)。這意味著，未來“精裝房”將成為河南房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。

　　成品房時代來到，與毛坯房相比，它是否會推高房價？裝修質(zhì)量如何保障？房企開發(fā)成品房將面臨哪些考驗？昨日，大河報記者采訪多名業(yè)內(nèi)專家為您權(quán)威解讀。

　　【新政】 

　　明年起，全省新建商品住房全部需成品交付 

　　據(jù)了解，此次《意見》首先明確了成品住宅建設(shè)的目標：鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)新開工商品住宅項目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。

　　滿足購房者裝修“個性化”需求 

　　《意見》明確了成品住宅建設(shè)的原則：發(fā)展成品住宅遵循“經(jīng)濟、適用、綠色、美觀”的原則，成品住宅實行土建、裝修一體化設(shè)計與管理，可根據(jù)不同層次需求逐步開展“菜單式”“訂制式”的成品房交付模式。

　　新建住宅項目必須按成品住宅標準建造 

　　《意見》還要求，所拍得地塊內(nèi)建設(shè)的商品住宅必須按成品住宅標準進行規(guī)劃建設(shè)。新開工建設(shè)的裝配式住宅項目和推行綠色建筑的住宅項目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標準建設(shè)。

　　政府部門將優(yōu)先支持成品住宅建設(shè)用地 

　　《意見》指出，各級國土資源部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)成品住宅發(fā)展規(guī)劃，加強用地保障，優(yōu)先支持成品住宅建設(shè)項目用地。在以招拍掛或劃撥方式供地的住宅建設(shè)項目中，要根據(jù)規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門出具的開發(fā)條件意見，在土地出讓合同中載明建設(shè)成品住宅的要求。凡供開發(fā)成品住宅的土地都要按照成品住宅要求進行招拍掛。

　　驗收不合格的成品房不給辦竣工驗收備案 

　　《意見》要求，加強對成品住宅工程的質(zhì)量控制，成品住宅項目實行分戶驗收并進行室內(nèi)環(huán)境檢測，沒有組織分戶驗收或分戶驗收不合格的成品住宅項目不予辦理竣工驗收備案手續(xù)。

　　“樣板間”在拿預(yù)售證前建好，半年內(nèi)不準拆除 

　　《意見》要求：成品住宅樣板套應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成，在合同預(yù)定的交房日期之后180日內(nèi)不得拆除，鼓勵在已完成的結(jié)構(gòu)內(nèi)做樣板套。

　　房企實際裝修成本可在稅前扣除 

　　值得關(guān)注的是，《意見》對于參與成品住宅的房企予以政策支持：實際裝修成本可按規(guī)定在稅前扣除，成品住宅項目建筑廢棄物處置費，可由地方政府予以減免；對采用成品住宅技術(shù)的優(yōu)質(zhì)誠信企業(yè)，在收取國家規(guī)定的建設(shè)領(lǐng)域各類保證金時，可適當(dāng)給予減免；成品住宅示范項目優(yōu)先推薦參加中國人居環(huán)境獎、魯班獎、優(yōu)質(zhì)工程獎等評選活動。

　　【疑問】 

　　政策早有風(fēng)聲，為何要提前？ 

　　新政策推出后，立即引起廣泛關(guān)注，這比之前我省提出的建設(shè)目標要求期限大大提前了。

　　大河報記者了解到，早在2016年年初，我省就曾提出在新開工住宅中逐年提高成品住宅比例，要求到2020年，新開工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例，省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)爭取達到80%，鄭州航空港綜合實驗區(qū)爭取全覆蓋，縣城(市)要達到60%以上。

　　“之所以政策會提前，或許跟環(huán)保壓力過大有關(guān)。”河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社教授認為，以前，毛坯房交付后，業(yè)主裝修往往產(chǎn)生大量建筑垃圾。據(jù)統(tǒng)計，一套90平方米的毛坯房，因裝修產(chǎn)生的建筑垃圾達2噸多。

　　劉社稱：“在很多國家，商品房都是成品交付。房屋成品交付和現(xiàn)房交付是一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的標志。”成品住宅更節(jié)約資源、更環(huán)保。

　　【聲音】 

　　買房就能“拎包入住”？有人歡喜有人憂 

　　省時、省心，買房就能“拎包入住”……對于成品住宅，許多購房者很期待，但也有人表示擔(dān)憂。

　　“我們年輕人都喜歡個性化的設(shè)計，這種‘菜單式裝修’能否滿足我們的要求呢？”市民小李認為，成品房增加了裝修成本，這勢必會提高房價。

　　“從目前鄭州的成品房市場看，不少開發(fā)商的裝修是不過關(guān)的，業(yè)主買到房子后還需要花費很多錢去整改，甚至出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)的事情。”即將購房的孫先生認為，由于業(yè)主不能在裝修過程中進行監(jiān)督，開發(fā)商以次充好的情況時有發(fā)生，待到交房后出現(xiàn)問題，消費者維權(quán)費時費力。因此，孫先生質(zhì)疑，在成品房的建設(shè)過程中，開發(fā)商會不會從中牟取暴利，把多重費用轉(zhuǎn)嫁給消費者？統(tǒng)一裝修能否保證建材質(zhì)量和環(huán)保？

　　【解讀】 

　　針對購房者提出的問題，昨日，大河報記者邀請多位專家及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進行逐一解讀。

　　　推行成品住宅未來房價是否提高？  

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清表示，全部推行成品住宅后，房價組成結(jié)構(gòu)增加了裝修裝配成本，所以，形式上房價一定會推高，但成品住宅的裝修裝配是批量進行的，與消費者買下毛坯房后自行裝修裝配相比，成本降低，成品住宅整體價格應(yīng)該低于毛坯房加裝修價格。

　　還有業(yè)內(nèi)人士這樣算了一筆賬。一套100萬元的毛坯房，業(yè)主自己還需要花10萬元進行裝修，總計要110萬元。而開發(fā)商在裝修材料上集中采購，批量施工，有可能只需五六萬元就能完成，并且，這筆錢還能用按揭貸款支付，這對于消費者來說更劃算。

　　成品房裝修質(zhì)量如何保障？

　　一些購房者擔(dān)心，開發(fā)商以次充好，裝修質(zhì)量無法保障。

　　對此，省住建廳相關(guān)負責(zé)人表示，未來我省將建立一整套成品住宅標準體系，目前《河南省成品住宅設(shè)計標準》已經(jīng)于3月1日發(fā)布實施；未來，我省還將逐步出臺《成品住宅分戶驗收標準》《成品住宅施工圖審查標準》《河南省成品住宅評價標準》等一系列標準，為成品住宅保駕護航。

　　省成品住房領(lǐng)域資深專家王明磊進一步解釋稱，未來，我省出臺的《河南省成品住宅評價標準》將會推出三個不同星級標準體系，消費者可以購買不同星級的成品住宅。

　　　成品住宅將對裝修行業(yè)產(chǎn)生什么影響？  

　　鄭州資深地產(chǎn)人士馬水旺認為，未來，裝修公司會向更專業(yè)的方向發(fā)展，從個人業(yè)務(wù)發(fā)展為集中批量業(yè)務(wù)，而裝修材料由開發(fā)商集中采購，裝修公司將轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)承包公司。一些小的沒有實力的公司可能被淘汰出局，裝修材料、小家電、五金照明等裝修的相關(guān)產(chǎn)品，將會由原來的個體采購變成裝修公司或者是房地產(chǎn)公司集團采購。

　　　房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨哪些考驗？  

　　大河報記者從省住建廳了解到，截至今年4月，鄭州成品住宅開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了20家，而在2015年成品住宅剛剛起步時，還不足5家。一線房企除恒大、萬科、碧桂園外，綠地等均加入成品住宅行列，本土房企亞新、康橋、建業(yè)、正商、正弘也積極轉(zhuǎn)型，探索成品住宅建設(shè)之路。

　　“推進成品住宅，對本土的開發(fā)商來說將是一個全新的挑戰(zhàn)。”鄭州一知名房企相關(guān)負責(zé)人稱，目前不少本土開發(fā)商面臨著起步晚、人才短缺、技術(shù)儲備不足等問題。成品住宅要求從設(shè)計之初就一體化設(shè)計、一體化審圖、一體化施工、一體化驗收；建筑設(shè)計與室內(nèi)裝修設(shè)計同時設(shè)計、統(tǒng)一出圖，并不是很多人認為的先建房子后裝修。這種建造模式對國內(nèi)一線開發(fā)商來講是輕車熟路，但對本土開發(fā)商來說是一個新的課題，如果不按照要求，很可能達不到驗收標準。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清也認為，在此政策背景下，開發(fā)商商品房開發(fā)和市場投放的難度加大，一是成本增加，本已緊繃的資金壓力進一步加大；二是工序增加，環(huán)節(jié)增加，對開發(fā)商的綜合開發(fā)能力提出了更高的要求；三是購房者將更加挑剔，市場細分將更加精準。

　　“對開發(fā)商而言，發(fā)展成品住宅既是機遇更是挑戰(zhàn)。”泉舜集團鄭州公司副總經(jīng)理王振東說。