來源：Wind資訊綜合整理 

　　在北京等多地加碼樓市調控后，中央對樓市問題再度發聲，首次提到處理房地產泡沫問題，強調確保不發生系統性金融風險。

　　國務院副總理張高麗，昨天（3月19日）在“中國發展高層論壇2017年會”作主旨演講，關于房地產市場，他提到了以下要點：

　　1、我們現在整個金融資產的量是非常大了，但是我們現在引導金融往實體經濟，這樣我們實體經濟，才能發展，現在有的流向房地產，搞不好的話，很可能會形成泡沫，我們將嚴加防范，將會一步一步的，穩妥的，來進行調整。 

　　2、促進金融機構增強服務實體經濟能力。把防控金融風險放到更加重要的位置，妥善處置銀行不良資產、債券違約、房地產泡沫、互聯網金融等一批風險點，確保不發生系統性金融風險。 

　　3、當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡，房地產和實體經濟的失衡，大量資金涌入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。 

　　4、堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。 

　　部委密集表態 

　　同一天出席中國發展高層論壇2017年會的發改委主任何立峰，也表示： 

　　要堅持因城因地去庫存，按照房子是用來住的，不是用來炒的定位，分類調控因城施策，控制信貸資金過度流向房地產業。 

　　18日，銀監會副主席王兆星在接受騰訊財經采訪時表示： 

　　下一步將繼續采取差別化的信貸政策，對部分房價過熱的城市，要采取審慎的房貸政策；對部分有去庫存需求的三四線城市，還會給予必要的信貸支持。

　　17日，央行行長周小川出席金磚國家財長和央行行長時表示： 

　　中國金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。 

　　此外，全國人大財經委副主任近日也指出：

　　出臺房地產稅，就是要提高房屋占有、使用和交易的成本，讓它遠遠大于物業費和銀行貸款利息，把房地產的泡沫擠壓出來，把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至幾十套房都“擠”出來、“逼”出來，這樣就可以在不增加土地或者建筑的情況下，增加房屋供給。

　　一線城市房貸政策全面收緊 

　　在高層密集發聲之前，多地銀行已經收緊房貸政策據。

　　據南方都市報披露，目前上海房貸市場放款時間普遍延長至兩個月。而廣州地區再有銀行調整房貸利率，部分銀行房貸利率折扣從從8.5折提升至9.5折。

　　另據財新報道，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經跟工商銀行(601398,股吧)、中國銀行(601988,股吧)、光大銀行(601818,股吧)等銀行暫停了合作，原因系這些銀行無額度可放。同時，農業銀行(601288,股吧)及浦發銀行(600000,股吧)等也都暫緩了放款。但目前都能放款，不過放款時間會延長一點。

　　去年底，人行就對各家銀行進行了窗口指導，要求各家銀行控制房貸的放款額度。其中，房貸發放的同比、環比增速均不能超過上月增速，且需逐月下降。

　　房貸占比將從45%降至30% 

　　中國證券報援引央行營業管理部主任周學東透露數據稱，就個人房貸在新增貸款的占比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對于去年的45%左右的占比來說將會明顯下降。 

　　去年個人房貸增速較快引發市場關注。根據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億 元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中 長期貸款增加5.68萬億元，占比達到45%。

　　2月份金融機構新增人民幣貸款為1.17萬億元，高于去年同期數據。但值得注意的是，2月份居民中長期貸款3804億元，環比1月份的6293億元下降2489億元，也創造了2016年3月份以來的新低。而居民中長期貸款，絕大部分成為按揭貸款，流入了房地產。

　　在調控手段中，信貸政策一直被認為最具殺傷力。

　　從上表可以看到，2010年信貸狂飆后，2011和2012都在抑制，2013信貸再次出現大幅增加，2014再抑制，2015和2016又是大幅飆升。

　　歷史數據：大漲之后房價跌30% 

　　我們來看看微信號“格隆”披露的北京一個活生生的房價案例，感受一下調控和信貸的節奏：

　　從沿海賽洛城的數據看2011年以后的狀況：2012年在上年跌幅基礎上出現回彈，下半年更明顯一些；2013年的明緊實松，使房價出現了近40%的漲幅；2014年再度收緊，使房價出現了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房價在一年之后出現了大漲。

　　2010年和2015年兩次大漲之間，經歷了幾次緊就跌松反彈，最后呈現大松大漲的局面。

　　信貸減32%房價跌15%

　　地產金融資深分析人士“特姐”指出，ZF需求有兩個，一個是降低杠桿，一個是穩定社會輿論。 

　　政府主要觀測指標應該是杠桿，可以從前文的表里看到，2015-2016年的上漲是依賴杠桿的，這是與以前不同的狀況，而且這個數據還不包括公積金貸款和商住的貸款。

　　結合中金的數據，以及按照公積金等貸款占25%估計，2016年新增住房相關貸款可能有7萬億了，去年新房成交額是10萬億，二手房成交額據鏈家的估計是5萬億，那么杠桿率可能已經達到47%。2016年個人房貸占到了新增貸款的45%。

　　央行心理位置在哪里，杠桿率降到35%以下？個人房貸占比降到30%左右？如果按后者，假設新增貸款不變，預計今年個人按揭貸款將下降至3.8萬億，前兩個月已經用掉1萬億，意味著剩下的10個月月均發放2800億，而去年高點時是6000多億。

　　按照信貸是房價幅度雙倍來粗估，信貸減少32%，意味著房價下跌15%左右。 

　　最近價格的漲幅伴隨的是信貸雙倍的漲幅，這是邊際效益遞減造成的，如果大家認為近期還有一個大漲，那就意味著杠桿率爆表。 

　　即使按照上個五年，2010-2015的節奏，2010那種大漲也是經過5年時間反復緊松漲跌回彈來消化的。

　　房價未來可能出現高位盤整，根據信貸松緊形成箱體震蕩，這恐怕也是ZF的思路，用時間消化漲幅。

　　最重要的外部因素 

　　而信貸政策收緊也是不得已而為之。

　　分析人士稱，很多人都忽視了最關鍵的外部環境——美聯儲加息，以為咱們只需啟動印鈔機一切問題輕松搞定。其實，美聯儲一旦持續加息，中國將被迫跟進，而房企的資金成本必將持續增加，購房者的負擔也將加重。

　　海通證券首席經濟學家姜超認為，未來隨著美國加息持續，中國政策利率仍有上調可能。 

　　他在報告中指出：

　　全球緊縮加快，地產泡沫承壓。上周美國第三次加息，而中國央行也第二次上調政策利率，意味著全球貨幣緊縮明顯加快。

　　而在中美央行“加息”之后，由于短期利空兌現，美元短期走弱，全球股、債、商品等價格出現普漲。對于美國經濟而言，加息的影響并不大，源于其在金融危機后的經濟復蘇是建立在債務杠桿率下降的基礎之上。但對于中國而言，利率上調的影響不小，因為我們的經濟反彈伴隨著債務率的大幅上升以及地產泡沫。

　　展望未來，美國加息的節奏明顯加快，目前市場預期6月大概率再次加息，在下半年和18年還有4次加息，而為了金融去杠杠和穩定匯率的需要，中國央行的政策利率或跟隨美國繼續上調。

　　與此同時，國內多地加碼地產限購限貸政策，地產調控再度加碼。這意味著地產泡沫在未來將面臨利率上升、政策收緊等多重打擊，房地產銷售和價格回落是大概率事件。