為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知（以下簡稱為《方案》），確定第一批13個試點城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。

　　值得注意的是，《方案》旨在推進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

　　方案亮點：村集體建設(shè)用地可建租賃住房

　　根據(jù)《方案》內(nèi)容，完善試點項目審批程序，并要求村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

　　在租賃住房的監(jiān)管上，《方案》顯示，探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制，集體租賃住房出租，不得以租代售，承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。此外，包括建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動等都有相應(yīng)規(guī)定，以維護(hù)市場平穩(wěn)運行。

　　▲圖文無關(guān)

　　在保障承租人權(quán)利方面，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，有條件的城市，進(jìn)一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機(jī)制。

　　方案還確定督促和檢查制度，2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，到2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點工作，總結(jié)報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

　　專家分析：關(guān)鍵點在解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)問題

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者解讀稱，此前，在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中也有要求，即充分利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，通過回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等建設(shè)租賃住房也早就有安排，之所以落實較晚，是政府審慎探索的結(jié)果，對于公共租賃住房的供地情況影響不大。

　　▲圖文無關(guān)

　　此外，陳寶存指出，一線城市人口不斷流入，如果北京人口突破5000萬，除非強(qiáng)化城市外延功能，城市只能是“攤大餅”的做法，否則不僅人口無法容納，產(chǎn)業(yè)也容納不了。

　　他認(rèn)為，方案必須在規(guī)劃和管制之下，才能保證城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)起來，至于能否順利推進(jìn)，關(guān)鍵點在于如何更好的解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的問題，實際上我國的土地制度較為復(fù)雜，此次國土部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定相關(guān)方案，應(yīng)加上農(nóng)業(yè)部聯(lián)合推進(jìn)才能更好得到保障。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，過去政府僅僅關(guān)注了租售型物業(yè)，在租賃方面關(guān)注度不夠，所以現(xiàn)在通過試點城市使得地方政府必須在結(jié)構(gòu)上加強(qiáng)供應(yīng)，構(gòu)建購租并舉的住房制度關(guān)鍵在于調(diào)結(jié)構(gòu)，尤其是試點城市的供給結(jié)構(gòu)有沒有問題、房價收入比之間差距是不是過大等，調(diào)控的邏輯重點必須放在調(diào)整供給結(jié)構(gòu)上。

　　市場影響：對城市租賃市場將有非常大影響

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，目前租賃市場的最核心問題的，租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1-2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，也可以獲得穩(wěn)定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投資回報率5%以上。

　　因此，他表示用集體土地供應(yīng)出租房，是多贏的政策，預(yù)計這一政策落地后，將對著13個城市的租賃市場將有非常大的影響。

　　張大偉分析認(rèn)為，目前政策內(nèi)容主要兩部分，一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極，另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容，政策著落點主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次政策的發(fā)布來看亮點在于，強(qiáng)調(diào)了不動產(chǎn)登記制度，這是房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制中的重要體現(xiàn)，當(dāng)前在農(nóng)村集體建設(shè)用地改革方面，會同當(dāng)前推進(jìn)的不動產(chǎn)登記制度一起努力，進(jìn)而形成較好的用地制度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅向每日經(jīng)濟(jì)新聞記者分析稱，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房也是一種新的嘗試，但是目前現(xiàn)有方案還是綱領(lǐng)性和方向性文件，不具備落地實施的落地條件，未來還需試點城市結(jié)合實際情況落地具體細(xì)則。

　　她強(qiáng)調(diào)，政策對市場的影響力主要取決于供應(yīng)量和供應(yīng)位置，如果位置距離城市核心區(qū)位置較遠(yuǎn)，其實農(nóng)村集體組織很難通過租賃方式實現(xiàn)租金收益，另外，還要看租賃住房的規(guī)模是不是能夠達(dá)到一個相對大的量級，只有供應(yīng)規(guī)模加大，才能對實現(xiàn)平抑房價形成有效作用。