近期，杭州一長租公寓公司破產引發熱議。鄭州房屋租賃市場活躍，未來租金是否會上漲？杭州長租公寓的“爆倉”事件，是否會在鄭州上演？鄭州的長租公寓發展如何？針對消費者關心的焦點，大河報·大河財立方記者進行了走訪。

　　長租公寓成為不少都市青年租房新選擇

　　事件：杭州長租公寓企業“爆倉”引熱議

　　8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司（下簡稱：鼎家）宣布破產，資金鏈斷裂的長租公寓使四千租戶受損。

　　公開報道顯示，房租分期業務成為此次事件關注的焦點之一。據介紹，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租客在不知情的情況下使用了網絡貸款，即鼎家一次性將租期所有的費用進行貸款，租客再每個月還貸。

　　“這種業務通俗稱為房租分期業務，類似用信用卡買手機，用信用卡先一次性付費給手機店家，然后一邊使用手機一邊每個月固定還款。”發端于鄭州的長租公寓魔飛公寓總經理劉達告訴大河報·大河財立方記者。

　　有業內人士分析稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用給自己提供擴張資金。也就是說，讓租客去網貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款；貸款由鼎家拿去了，鼎家作為“二房東”卻不一次性結算給房東，最多只給一季度，再利用截留的租金去租更多的房子。

　　“這種方式能加快企業資金的回籠。”一名業內人士告訴大河報·大河財立方記者，這種金融產品在國內不少長租公寓中使用。

　　既然不少長租公寓在使用這種“套路”，杭州長租公寓的“爆倉”事件是否會在鄭州上演？此外，長租公寓也深陷輿論漩渦，北京、上海等不少城市租金上漲是由長租公寓推動？長租公寓涉嫌暴利？

　　針對這些焦點問題，大河報·大河財立方記者進行了走訪。

　　焦點一：鄭州市場房屋租金是否會上漲？

　　房屋租金關乎消費者的錢袋子，北京、上海等房屋租金漲聲一片，鄭州市場房屋租金情況如何？未來是否也要上漲？

　　而事實上，相對于其他大中型城市，鄭州目前的房屋租金呈現負增長態勢。中國房價行情網（由中國房地產業協會主辦）數據顯示，全國主要大中城市中，北京、成都、深圳、重慶、合肥和天津等城市的房租同比上漲，最高同比漲幅高達31%。

　　而作為省會城市的鄭州，2018年7月的平均房租單價同比增長為-1.24%。

　　大河報·大河財立方記者咨詢嵩山路政通路附近一房屋中介得知，此前該區域一套110平方米的三室能租到3200元左右，如今2800元也有一些房東同意出租。

　　“相對于2016年來說，現在人均1000元就可以租到不錯的房子。”劉達表示，目前鄭州房租穩中有降，未來也不會大幅上漲，這種狀況是由供需關系所決定的，并將持續3到4年。

　　據其介紹，2016年前后，鄭州的房屋租金迎來一陣“漲”潮，是由于陳寨等城中村的拆遷，使大量人群面臨租房的情況。“數據顯示，鄭州大約改造170余個城中村，房東與租戶都得租房，供小于求的情況下，房租上漲是必然。”

　　而隨著安置房的回遷，城中村的房東不僅不用租房子，而且手中還可能有數套閑置房屋出租，隨著安置房的持續放量，房屋租金回落是必然。

　　“目前大約有三分之一的城中村回遷，未來的安置房還將持續增多，這也是判斷未來3到4年房租并不會大幅度上漲的原因。”劉達說。

　　鄭州市住房保障和房地產管理局對市場的分析與劉達所述一致，在8月22日鄭州房管局的房屋租賃工作分析會上，分析認為“回遷房的大量交付是造成各區租金下降的主要原因之一”。

　　焦點二：長租公寓是租金上漲的推手？

　　近日，有人稱資本大舉介入長租市場，形成了惡性的“房源爭搶”行為，哄抬房租，造成房價上漲。

　　對于長租公寓是租金上漲推手的言論，河南省房屋租賃協會會長喬小勇告訴大河報·大河財立方記者，悅如公寓、魔飛公寓等是河南長租公寓主要企業，這兩個企業相加的房源有2萬余間。“這個數量，相對于鄭州幾十萬間房屋的租賃市場是杯水車薪，何談影響市場租金？”

　　全國的情況與鄭州類似。根據貝殼研究院數據顯示，租賃機構化比例最高的大中城市是北京，為10.3%。其次是杭州和上海，分別為9.2%和7.6%，租賃市場的房源中，絕大部分還是來自房東個人出租。

　　“不能武斷地說部分地區房租上漲與長租公寓沒有關系，但從現階段來看，還是供需關系的市場行為在調節房屋租金。”一業內人士說。

　　近段時間，河南目前最大的本土長租公寓企業悅如公寓參加中原路演，尋求新一輪的融資。悅如公寓董事長王銀偉告訴記者，目前國內大多長租公寓處于微利狀態，需要培養這個新興市場，做到一定規模后才能進入盈利狀態。

　　“有人說長租公寓暴利，我們創業者聽了心里很不是滋味。”悅如公寓總經理周亞格說，本質上來說，長租公寓從傳統房屋中介中迭代升級而來，通過真房源、統一裝修管理等方式，讓消費者在租房中更方便與舒適，通過服務賺取中間差價與相關服務費用。

　　“長租公寓利潤很薄，只有通過高效率的管理來盡可能掙取差價。”周亞格認為，“暴利”的情況是不存在的，對于新興事物長租公寓來說，也希望更多的人多一些了解。

　　焦點三：杭州“爆倉”事件是否會在鄭州上演？

　　杭州的長租公寓“爆倉”，也讓不少鄭州市民擔憂，如果選擇“長租公寓”，會不會出現杭州鼎家的情景呢？

　　一名不愿透露姓名的金融機構負責人告訴大河報·大河財立方記者，相對于南方來說，鄭州的金融發達程度還有一定差距。“鄭州長租公寓比較少，這種房屋租賃分期其實在鄭州開展并不多。”

　　周亞格予以證實：“早先我們與一家金融機構有類似的房屋租賃分期，但是現在并沒有開展。”

　　劉達坦言，對于目前的長租公寓來說，主要面臨融資難的問題，如何用流動資金擴張規模，也是一道難題。“通過房租分期業務提前拿到租金后，事實上如果控制好風險，拿出一定比例的資金擴張，是正常的做法，杭州鼎家應該是沒有控制好。”

　　“如何監管長租公寓企業使用高杠桿來快速擴張是需要思考的問題。”在業界看來，無論是傳統二房東還是品牌公寓，信息中介和資金中介，流動性風險就天然存在。“即使沒有房租分期，過去二房東卷款跑路的新聞也屢見不鮮，沒有必要過分解讀以及對整個長租公寓持有懷疑態度。”一業內人士表示。

　　該業內人士透露，事實上，鄭州已經有首批長租公寓創業者中道夭折，如此前的怒醒公寓等項目。

　　在融資難的情況下，目前河南本土的長租公寓也探索輕資產管理輸出。如悅如、魔飛公寓通過與房屋持有者合作，通過品牌管理、輸出、招租等方式為房東解決租房問題，通過收取服務費盈利。

　　“長租公寓正在逐步探索與規范，希望更多的人來支持和理解這個行業，而不是妖魔化。”喬小勇說。（大河報·大河財立方記者陳沛文記者朱哲攝影）