近期，杭州一長(zhǎng)租公寓公司破產(chǎn)引發(fā)熱議。鄭州房屋租賃市場(chǎng)活躍，未來(lái)租金是否會(huì)上漲？杭州長(zhǎng)租公寓的“爆倉(cāng)”事件，是否會(huì)在鄭州上演？鄭州的長(zhǎng)租公寓發(fā)展如何？針對(duì)消費(fèi)者關(guān)心的焦點(diǎn)，大河報(bào)·大河財(cái)立方記者進(jìn)行了走訪。

　　長(zhǎng)租公寓成為不少都市青年租房新選擇

　　事件：杭州長(zhǎng)租公寓企業(yè)“爆倉(cāng)”引熱議

　　8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長(zhǎng)租公寓公司（下簡(jiǎn)稱：鼎家）宣布破產(chǎn)，資金鏈斷裂的長(zhǎng)租公寓使四千租戶受損。

　　公開報(bào)道顯示，房租分期業(yè)務(wù)成為此次事件關(guān)注的焦點(diǎn)之一。據(jù)介紹，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租客在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款，即鼎家一次性將租期所有的費(fèi)用進(jìn)行貸款，租客再每個(gè)月還貸。

　　“這種業(yè)務(wù)通俗稱為房租分期業(yè)務(wù)，類似用信用卡買手機(jī)，用信用卡先一次性付費(fèi)給手機(jī)店家，然后一邊使用手機(jī)一邊每個(gè)月固定還款。”發(fā)端于鄭州的長(zhǎng)租公寓魔飛公寓總經(jīng)理劉達(dá)告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，鼎家的經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)是利用租客的信用給自己提供擴(kuò)張資金。也就是說(shuō)，讓租客去網(wǎng)貸平臺(tái)貸款，一次性付1年的租金，分12期還款；貸款由鼎家拿去了，鼎家作為“二房東”卻不一次性結(jié)算給房東，最多只給一季度，再利用截留的租金去租更多的房子。

　　“這種方式能加快企業(yè)資金的回籠。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，這種金融產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)不少長(zhǎng)租公寓中使用。

　　既然不少長(zhǎng)租公寓在使用這種“套路”，杭州長(zhǎng)租公寓的“爆倉(cāng)”事件是否會(huì)在鄭州上演？此外，長(zhǎng)租公寓也深陷輿論漩渦，北京、上海等不少城市租金上漲是由長(zhǎng)租公寓推動(dòng)？長(zhǎng)租公寓涉嫌暴利？

　　針對(duì)這些焦點(diǎn)問(wèn)題，大河報(bào)·大河財(cái)立方記者進(jìn)行了走訪。

　　焦點(diǎn)一：鄭州市場(chǎng)房屋租金是否會(huì)上漲？

　　房屋租金關(guān)乎消費(fèi)者的錢袋子，北京、上海等房屋租金漲聲一片，鄭州市場(chǎng)房屋租金情況如何？未來(lái)是否也要上漲？

　　而事實(shí)上，相對(duì)于其他大中型城市，鄭州目前的房屋租金呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)（由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦）數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要大中城市中，北京、成都、深圳、重慶、合肥和天津等城市的房租同比上漲，最高同比漲幅高達(dá)31%。

　　而作為省會(huì)城市的鄭州，2018年7月的平均房租單價(jià)同比增長(zhǎng)為-1.24%。

　　大河報(bào)·大河財(cái)立方記者咨詢嵩山路政通路附近一房屋中介得知，此前該區(qū)域一套110平方米的三室能租到3200元左右，如今2800元也有一些房東同意出租。

　　“相對(duì)于2016年來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在人均1000元就可以租到不錯(cuò)的房子。”劉達(dá)表示，目前鄭州房租穩(wěn)中有降，未來(lái)也不會(huì)大幅上漲，這種狀況是由供需關(guān)系所決定的，并將持續(xù)3到4年。

　　據(jù)其介紹，2016年前后，鄭州的房屋租金迎來(lái)一陣“漲”潮，是由于陳寨等城中村的拆遷，使大量人群面臨租房的情況。“數(shù)據(jù)顯示，鄭州大約改造170余個(gè)城中村，房東與租戶都得租房，供小于求的情況下，房租上漲是必然。”

　　而隨著安置房的回遷，城中村的房東不僅不用租房子，而且手中還可能有數(shù)套閑置房屋出租，隨著安置房的持續(xù)放量，房屋租金回落是必然。

　　“目前大約有三分之一的城中村回遷，未來(lái)的安置房還將持續(xù)增多，這也是判斷未來(lái)3到4年房租并不會(huì)大幅度上漲的原因。”劉達(dá)說(shuō)。

　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局對(duì)市場(chǎng)的分析與劉達(dá)所述一致，在8月22日鄭州房管局的房屋租賃工作分析會(huì)上，分析認(rèn)為“回遷房的大量交付是造成各區(qū)租金下降的主要原因之一”。

　　焦點(diǎn)二：長(zhǎng)租公寓是租金上漲的推手？

　　近日，有人稱資本大舉介入長(zhǎng)租市場(chǎng)，形成了惡性的“房源爭(zhēng)搶”行為，哄抬房租，造成房?jī)r(jià)上漲。

　　對(duì)于長(zhǎng)租公寓是租金上漲推手的言論，河南省房屋租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)喬小勇告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，悅?cè)绻ⅰ⒛эw公寓等是河南長(zhǎng)租公寓主要企業(yè)，這兩個(gè)企業(yè)相加的房源有2萬(wàn)余間。“這個(gè)數(shù)量，相對(duì)于鄭州幾十萬(wàn)間房屋的租賃市場(chǎng)是杯水車薪，何談?dòng)绊懯袌?chǎng)租金？”

　　全國(guó)的情況與鄭州類似。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租賃機(jī)構(gòu)化比例最高的大中城市是北京，為10.3%。其次是杭州和上海，分別為9.2%和7.6%，租賃市場(chǎng)的房源中，絕大部分還是來(lái)自房東個(gè)人出租。

　　“不能武斷地說(shuō)部分地區(qū)房租上漲與長(zhǎng)租公寓沒有關(guān)系，但從現(xiàn)階段來(lái)看，還是供需關(guān)系的市場(chǎng)行為在調(diào)節(jié)房屋租金。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　近段時(shí)間，河南目前最大的本土長(zhǎng)租公寓企業(yè)悅?cè)绻⒓又性费荩瑢で笮乱惠喌娜谫Y。悅?cè)绻⒍麻L(zhǎng)王銀偉告訴記者，目前國(guó)內(nèi)大多長(zhǎng)租公寓處于微利狀態(tài)，需要培養(yǎng)這個(gè)新興市場(chǎng)，做到一定規(guī)模后才能進(jìn)入盈利狀態(tài)。

　　“有人說(shuō)長(zhǎng)租公寓暴利，我們創(chuàng)業(yè)者聽了心里很不是滋味。”悅?cè)绻⒖偨?jīng)理周亞格說(shuō)，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓從傳統(tǒng)房屋中介中迭代升級(jí)而來(lái)，通過(guò)真房源、統(tǒng)一裝修管理等方式，讓消費(fèi)者在租房中更方便與舒適，通過(guò)服務(wù)賺取中間差價(jià)與相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

　　“長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)很薄，只有通過(guò)高效率的管理來(lái)盡可能掙取差價(jià)。”周亞格認(rèn)為，“暴利”的情況是不存在的，對(duì)于新興事物長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，也希望更多的人多一些了解。

　　焦點(diǎn)三：杭州“爆倉(cāng)”事件是否會(huì)在鄭州上演？

　　杭州的長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”，也讓不少鄭州市民擔(dān)憂，如果選擇“長(zhǎng)租公寓”，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)杭州鼎家的情景呢？

　　一名不愿透露姓名的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，相對(duì)于南方來(lái)說(shuō)，鄭州的金融發(fā)達(dá)程度還有一定差距。“鄭州長(zhǎng)租公寓比較少，這種房屋租賃分期其實(shí)在鄭州開展并不多。”

　　周亞格予以證實(shí)：“早先我們與一家金融機(jī)構(gòu)有類似的房屋租賃分期，但是現(xiàn)在并沒有開展。”

　　劉達(dá)坦言，對(duì)于目前的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，主要面臨融資難的問(wèn)題，如何用流動(dòng)資金擴(kuò)張規(guī)模，也是一道難題。“通過(guò)房租分期業(yè)務(wù)提前拿到租金后，事實(shí)上如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，拿出一定比例的資金擴(kuò)張，是正常的做法，杭州鼎家應(yīng)該是沒有控制好。”

　　“如何監(jiān)管長(zhǎng)租公寓企業(yè)使用高杠桿來(lái)快速擴(kuò)張是需要思考的問(wèn)題。”在業(yè)界看來(lái)，無(wú)論是傳統(tǒng)二房東還是品牌公寓，信息中介和資金中介，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就天然存在。“即使沒有房租分期，過(guò)去二房東卷款跑路的新聞也屢見不鮮，沒有必要過(guò)分解讀以及對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租公寓持有懷疑態(tài)度。”一業(yè)內(nèi)人士表示。

　　該業(yè)內(nèi)人士透露，事實(shí)上，鄭州已經(jīng)有首批長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者中道夭折，如此前的怒醒公寓等項(xiàng)目。

　　在融資難的情況下，目前河南本土的長(zhǎng)租公寓也探索輕資產(chǎn)管理輸出。如悅?cè)纭⒛эw公寓通過(guò)與房屋持有者合作，通過(guò)品牌管理、輸出、招租等方式為房東解決租房問(wèn)題，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)盈利。

　　“長(zhǎng)租公寓正在逐步探索與規(guī)范，希望更多的人來(lái)支持和理解這個(gè)行業(yè)，而不是妖魔化。”喬小勇說(shuō)。（大河報(bào)·大河財(cái)立方記者陳沛文記者朱哲攝影）