有的小區物業管理質量堪憂

　　【關鍵詞】物業管理

　　舊物業被業主解聘“不撤離”，賴一天或被罰1萬

　　【1】物業不得以拖欠物業費為由斷電、斷水

　　修訂草案規定，物業的服務事項包括：物業共用部位的日常維護和管理，物業公用設施、設備的日常維護和管理，環境衛生、綠化管理服務，物業管理區域公共秩序、交通等協助管理事項以及車輛停放等。

　　值得關注的是，修訂草案還明確規定，業主應當根據合同繳納物業費，但同時物業不得以業主拖欠物業費等理由，減少服務內容、降低服務質量，或者變相中斷供水、供電、供氣、供暖等。

　　【2】物業不能擅自允許他人在“電梯”做廣告

　　此次，修訂草案規定，物業不能擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳、經營等活動，也不能擅自設置營業攤點。此外，修訂草案還規定，物業服務企業應當對獲得的業主信息保密。物業不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　【3】物業代收水電氣暖費，專業經營單位要付費

　　物業費捆綁水電氣暖費用，代收費時擅自抬高費用……這些都是現實中容易遇到的問題。對此，修訂草案規定，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具現實的量值向用戶收取費用。

　　對于專業經營單位不具備向最終用戶收取費用條件的小區，可以委托物業代收有關費用，但應當向物業服務企業支付報酬。

　　【4】物業“早退”最高罰10萬，“遲走”一天罰1萬

　　業主對物業服務不滿服務質量，解聘舊物業。可舊物業拒絕撤離,新物業只能“駐留”門外。

　　對此，修訂草案規定，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿3個月前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業。

　　如果業主大會決定解聘物業，被解聘的物業在約定的撤出時間內，應維持正常物業管理秩序。被解聘的物業應當按照規定辦理移交手續，并向新物業企業移交物業管理用房等。

　　如果物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正。逾期不改正的，處以5萬元以上10萬元以下罰款；物業服務企業未按照規定辦理移交手續的，處20萬元罰款。而對于被解聘物業不在規定時間內退出物業管理區域的，從規定時間屆滿次日開始，每天將面臨1萬元罰款。

　　【關鍵詞】維修資金

　　電梯出問題，3個工作日內撥付維修資金

　　王新民介紹，維修資金的管理和使用的問題在于：政府代管造成使用難，業主自管會有資金安全風險。為解決好這些問題，修訂草案設定了業主大會自管和政府主管部門代管兩種方式。

　　業主大會成立前，專項維修資金由物業管理行政主管部門代管。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇自行管理或代管。

　　此外，針對緊急情況下維修資金使用難問題，修訂草案規定因屋面防水損壞造成滲漏，電梯、消防等共用設施設備存在嚴重安全隱患等情況，物業管理行政主管部門或者業主大會應當在接到申請后3個工作日內撥付維修資金。

　　【關鍵詞】業主大會

　　新小區業主入住三成，可成立業主大會

　　【1】成立業主大會的小區，僅占建成小區的7%

　　業主大會是代表業主利益、維護物業管理區域內全體業主合法權益的群眾組織。但是，目前我省93%的小區未成立業主大會。

　　王新民介紹，業主大會成立難主要有以下兩個原因：一是條例原來規定業主大會由物業行政主管部門指導召集，但物業行政主管部門人員有限，業主大會成立無人召集；二是建設單位、前期物業服務企業不愿意、不支持成立業主大會。

　　為了有效解決業主大會成立難等現實問題，修訂草案明確了鄉鎮人民政府、街道辦事處的相關責任，并明確成立首次業主大會召開的條件。

　　王新民說，通過這些制度的建立，推動物業管理由原來的物業行政主管部門單一監管向基層政府統籌協調監管轉變。

　　【2】符合條件即可成立業主大會

　　修訂草案規定，符合下面3個條件之一的，就可以召開首次業主大會（即標志著成立業主大會）：房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；業主已入住戶數的比例達到30%以上的；物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天的。

　　對于業主大會的職責也進行了“擴充”，從原有的6項變為修訂草案中的11項。除了數量上的增加，業主大會職責的“含金量”也更高。

　　比如：修訂草案規定，業主大會可以確定物業服務內容、標準和物業服務收費方案，并確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務企業，業主大會還可以籌集和使用專項維修資金。

　　此外，對于物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益，業主大會具有“決定權”。修訂草案還規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有。

　　其他亮點>>>

　　●業主監事會：

　　修訂草案增加了業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事的規定，以便其對業主委員會履行職責進行監督。

　　●水電氣暖設備：

　　建設單位組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加。竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備無償移交給專業經營單位。老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。

　　●物業用房：

　　小區2萬㎡以下，物業用房面積不低于80㎡；超過2萬㎡至10萬㎡部分，按照千分之三比例設置物業用房；超過10萬㎡至20萬㎡部分，按照千分之二比例設置物業用房；超過20萬㎡以上部分，按照千分之一比例設置物業用房。業主委員會辦公用房從物業管理用房中配置，面積不低于20㎡。