雅戈?duì)柋坏禺a(chǎn)拖入困境：短期債高達(dá)174億元
雅戈?duì)柹虾ｉL(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目日前傳出將于年底開(kāi)售的消息。
上海長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)板塊是地王集中營(yíng)。一個(gè)是總價(jià)70億，單價(jià)22409元/平方米的中海總價(jià)地王；一個(gè)是單價(jià)25966元/平方米的雅戈?duì)枂蝺r(jià)地王。在總價(jià)地王中海紫御豪庭以貼近成本價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤之后，單價(jià)成本高出35000多元的雅戈?duì)柕赝酰瑹o(wú)疑面臨著更為尷尬的定價(jià)策略。
雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成曾公開(kāi)透露，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和國(guó)內(nèi)股市大跌，使得雅戈?duì)柕亩嘣?jīng)營(yíng)戰(zhàn)略遭受重創(chuàng)，現(xiàn)在不得不調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，集中資源向“老本行”品牌服裝投入。
雅戈?duì)栂萑肜Ь常c此前不惜花費(fèi)重金拿地而又缺乏促銷手段相關(guān)。
早在2004年4月21日，雅戈?duì)栔脴I(yè)在蘇州拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03、04、05三幅地塊，總價(jià)14.13億元，這是雅戈?duì)栐诋惖啬孟碌牡谝粋€(gè)地王；2007年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)以14.76億元高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊，樓板價(jià)高達(dá)15712元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)年的杭州地王，后來(lái)成為2010年亮相的雅戈?duì)栍骱?xiàng)目。“2011年1月調(diào)控之后，這個(gè)項(xiàng)目就賣不動(dòng)了。” 熟知杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士稱。
據(jù)了解，雅戈?duì)柲壳霸诤贾莨灿?個(gè)項(xiàng)目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個(gè)位于申花板塊的項(xiàng)目尚未動(dòng)工。“這3個(gè)項(xiàng)目的情況都不太好。”上述人士說(shuō)。
雅戈?duì)?011年年報(bào)顯示，西溪晴雪項(xiàng)目目前的預(yù)售比例僅為15.38%，御西湖的去化率也僅為48.59%，這兩個(gè)項(xiàng)目在杭州都已銷售了至少兩年的時(shí)間。
2010年，雅戈?duì)栐俣瘸赓Y24.21億，摘得杭州的申花53號(hào)和56號(hào)地塊，溢價(jià)率分別高達(dá)153%和155%。17751元/平米和18114元/平米的樓板價(jià)創(chuàng)造了申花板塊最新的單價(jià)紀(jì)錄。今年3月份，該板塊的多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始“跳樓大甩賣”，房?jī)r(jià)一度從26000元/平方米跳水至17000元/平方米，甚至有項(xiàng)目掛出了15000元/平米的價(jià)格。
雅戈?duì)栐趯幉ā⑻K州、杭州和上海這4個(gè)城市，幾乎都有地王在手，例如，2008年2月，雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價(jià)9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價(jià)，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。在上海則是上文所說(shuō)的長(zhǎng)風(fēng)地王。該地塊已在2011年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)3年后，也就是2014年10月竣工。
因此業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)地王的推出，一方面迫于拿地兩年有動(dòng)工銷售壓力，另一方面是為了籌集資金填補(bǔ)其他地王帶來(lái)的資金缺口。業(yè)內(nèi)一位資深人士對(duì)本報(bào)記者透露，由于明年房地產(chǎn)形勢(shì)還不明朗，雅戈?duì)栆驳炔患跋乱淮瓮恋卦鲋怠⒎績(jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)。
2007年到2011年的5年間，雅戈?duì)枏姆康禺a(chǎn)獲得的凈利潤(rùn)近30億元，平均每年收益約為6億元，而大多數(shù)年份雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過(guò)100億元，凈利潤(rùn)和資金投入形成了強(qiáng)烈的反差。如此收益，甚至低于銀行一年期貸款利率。2011年年報(bào)顯示，雅戈?duì)柶放品b的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為65.66%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率卻只有44.75%，當(dāng)年公司因項(xiàng)目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降46.94%和32.12%。
30億元的利潤(rùn)對(duì)于雅戈?duì)柛鞯厣习賰|的地價(jià)款而言，可以說(shuō)是入不敷出。
目前，雅戈?duì)栙~面現(xiàn)金為32.3億元，卻要應(yīng)對(duì)174.6億元的短期有息負(fù)債。在這樣的還本付息壓力下，雅戈?duì)?011年以來(lái)沒(méi)再拿地。即使這樣，雅戈?duì)柸ツ甑?12.52億元的房地產(chǎn)存貨，也讓其經(jīng)營(yíng)如履薄冰。
迅速清售一線城市項(xiàng)目，有多大效應(yīng)？按照長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊開(kāi)工信息公示，該項(xiàng)目總投資為55億元。此前雅戈?duì)栔脴I(yè)已為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金，意味雅戈?duì)栔辽龠€需要在該項(xiàng)目上投入11億元左右。據(jù)公示的建設(shè)信息顯示，雅戈?duì)柵c宏潤(rùn)建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價(jià)金額為2.4億元，總建筑面積為95318平方米，相當(dāng)于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費(fèi)用。以此匡算，截至2011年6月末，雅戈?duì)?5個(gè)在建項(xiàng)目所涉及的210.4萬(wàn)平方米建筑面積僅施工成本就達(dá)52億元左右。
（蘇絲）
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