與往年一樣，還差幾個小時才走完上半年，6月30日晚上就有幾家機構迫不及待地發(fā)布了上半年銷售排行榜。我們看到，前30名的主要房企，尤其是前10的房企，同比增幅很是不低。按照這種速度，全年銷售額超過千億的房企數(shù)量將會更多。

　　此前，曾有比較好玩的觀點是，根據(jù)主要房企銷售額調(diào)控時期仍然保持較快增長的情況，聲稱調(diào)控無效。至少這一輪沒人這么輕率地說了。實際上，不論大魚小魚全都吃得飽飽的，只能說明樓市實在太好，啥企業(yè)建的房子都能賣出去。當規(guī)模房企保持增長，樓市集中度提高的時候，反而可以說是調(diào)控見效。讓一批沒有實力的房企出局，本是調(diào)控的應有之義。

　　如果看行業(yè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相當不錯。上半年數(shù)據(jù)還沒出來，從1-5月情況看，房地產(chǎn)投資增幅8.8%，高于增幅為8.6%的固定資產(chǎn)投資；房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增速也達到17.3%。6月未現(xiàn)斷崖，預計上半年也會基本維持這種速度。

　　但仔細分析，慣性增長的成分居多。雖然此輪調(diào)控是去年10月開始的，但真正發(fā)揮威力，應該是在今年3月中旬起幾十個城市調(diào)控加碼之后。按照3個月左右的政策消化與市場傳導時間，調(diào)控效應要在6月下旬以后才會次遞顯現(xiàn)。

　　進入7月后的三季度，才是考驗。

　　政策層面，沒有絲毫松動的跡象。相反，6月還有一些城市繼續(xù)在調(diào)控方面“打補丁”。金融領域去杠桿的基調(diào)沒有變化，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，還是個人住房貸款，都有收緊的趨勢。一線城市連首套房的利率也調(diào)至9折甚至基準線。

　　最近還有兩個現(xiàn)象值得注意。商品房限售，由一線城市向二線甚至三線城市蔓延；限價，由商品房售價向土地起拍價擴展。這表明行政手段短時間不會退出調(diào)控。

　　與此同時，各地還注意在供應端發(fā)力。上海（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廣州（樓盤）等城市加快了土地供應。比較有意思的，是北京（樓盤）市住建委6月27日公布了389個項目的名單，明確告訴市場一個信號，北京并不缺商品房現(xiàn)實供應量。另據(jù)有關機構數(shù)據(jù)，至6月底，北京商品房庫存量還有10萬套。

　　經(jīng)常有朋友問到兩個問題：每次供應土地尤其是住宅用地，為什么都有大批房企去哄搶？為何每當新盤推出，銷售情況都很不錯，不少還是一售而光？當然，一般都是在熱點城市。

　　上半年全國300個主要城市，賣地收入確實是大幅增長，但土地出讓面積、成交面積同比都略有下滑，這表明，土地單價在上漲（其中可能是結構性上漲，比如市區(qū)土地增加）。業(yè)內(nèi)一個重要觀點是，拿地的以品牌房企為主，它們多是出于補庫存的需要。去年和今年一季度銷售情況很好，企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，地貴也要拿。

　　上半年商品房銷售不錯，一方面，說明商品房需求依然存在。投機需求已基本被阻擋在外，投資需求也擠得差不多了。但剛性需求（包括首次改善性需求）還有很大市場。這就是我以前講過的，哪怕是剛性和改善性需求，也能支撐我國房地產(chǎn)市場向前發(fā)展，實力房企照樣能從中找到自己的機會。

　　另一方面，與商品房限價有關。如你所知，熱點城市普遍限價。比如，有個二線熱點城市，周邊二手房已經(jīng)賣到6萬多塊，某新開樓盤卻限價5萬以下，確有購房需求的，肯定要去排大隊。這就是為什么有的新樓盤要在深夜偷偷摸摸開盤。通知到了，一售而光，再要沒有。強調(diào)一下，政府限價與開發(fā)商主動降價，是兩回事。

　　回到前面，呼應標題。如果非要預測，我個人認為，對大多數(shù)房企來說，三季度要比上半年困難。理由就是，所有的調(diào)控措施，不但沒有放松，還有加強的跡象；去年下半年傳導過來的市場慣性，到今年7月后已衰減得差不多了；投資需求擠得越來越干，而土地供應量卻在加強或加大。至于四季度，期望值也不要高于二季度。

　　對于上市房企來說，2017年的財報還會比較好看，因為結轉的是2016年及以前的項目；但2018年利潤率卻會下滑，因為今年商品房限價，而土地價格仍在增長。再加上2017年以來，資金成本是上升的。這些必然要吞蝕上市公司的利潤空間。

　　但也不必過度悲觀。此處要重復一句平庸的話，基本面決定了今年樓市不會大漲大跌。大漲是不可能了，很多地方限價是比照去年10月給你發(fā)預售證的。大跌（指房價下跌30%以上）暫時也看不到，因為有剛性和改善性需求的強大支撐。

　　有朋友用新開樓盤與周邊二手房價格比較，會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，新舊倒掛，新房比二手房低，有的低20%。上面說了，這是因為當?shù)卣迌r，它參照的是去年10月的水平。說明該樓盤所在區(qū)域房價過去8個月上漲了20%。但別著急，新房同樣會對二手房形成擠壓效應。也就是說，輪到二手房價格下跌了。