賈康談房地產(chǎn)調(diào)控：擠泡沫需更重柔性手段
專訪財政部財政科學研究所所長賈康：房地產(chǎn)調(diào)控需更重柔性手段
從重從快調(diào)控思路要不得 區(qū)別對待才能擠掉真泡沫
隨著中國經(jīng)濟的成長、社會與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復雜性和敏感性前所未有地凸顯出來。由于城市中心區(qū)和周邊土地稀缺、城鎮(zhèn)化推進及其它相關(guān)因素的綜合作用，一些城市已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生了較為嚴重的影響，引發(fā)了史上最為嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控。如何擠壓房地產(chǎn)泡沫？如何提高調(diào)控效果？記者就此采訪了財政部財政科學研究所所長賈康。
是土地壟斷抬高了房價嗎
問：如何看待政府土地壟斷問題？
答：有一種觀點認為，中國的房地產(chǎn)價格不斷上升是因為地方政府對土地實行了壟斷——地方土地壟斷抬高了地價，進而抬高了房價。我認為這種觀點是不成立的。在該觀點看來，治本之策必須是打破地方政府對于土地的壟斷，實行充分競爭，地價便不會再往上抬高，房價也會隨之而降。這一看法看似有道理，實際上卻是一個偽命題。
設(shè)想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，不是政府代表國家所有的終極所有權(quán)來實施對土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的。在城鎮(zhèn)化過程中的中心區(qū)土地資源稀缺性程度日趨強化這一情況下，在政府—開發(fā)商—消費者三者利益博弈之中，即使壓低地價，也不能帶來房價的合理回歸，無非是擴大了開發(fā)商的暴利空間而已。實際上，這里真正的問題是：面對自然壟斷，如何在合理規(guī)劃之下，引導需求，實施供需動態(tài)平衡的制度安排，形成適應各社會階層的有效供給。
國土開發(fā)需要“頂層計劃”
問：該如何優(yōu)化土地資源配置？
答：如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標而不可能治本，難以真正解決問題。為此，需要有一個通盤的考慮，積極建立一個“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即：在一個合理的通盤規(guī)劃之下，讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場軌”，得到合理、有效的并行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)所有居民“住有所居”和社會和諧。
在這個制度框架內(nèi)，最高端的層面應該是由政府統(tǒng)籌管理，設(shè)計一個總體的全部國土開發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，在整個轄區(qū)的通盤規(guī)劃里，要把所有的相關(guān)事情處理好，包括這里面的住宅怎么建。從棚戶區(qū)改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是市場主體怎樣試也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層的規(guī)劃。在下一層面，在“保障軌”上，政府首先要管托底。
另外，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容——在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外，同時還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現(xiàn)有制度的一項缺失。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點值得肯定，具有制度創(chuàng)新意義。
調(diào)控不能搞“一刀切”
問：如何有效提高房地產(chǎn)調(diào)控效果？
答：近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運行一段時間后取得了成效，也出現(xiàn)了一些問題。為提高調(diào)控的效果，我認為：
第一，從調(diào)控運行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市——主要是一線大城市——的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段。現(xiàn)在我國社會處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟風險。單純求快不可行，非理性目標的求快更不可行。有一些非理性目標只是為了迎合社會心態(tài)。例如，不少人希望房價回調(diào)50%，這樣他們就能買得起房子了。這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應。我認為，我國商品房房價總體回調(diào)50%，是國民經(jīng)濟無法承受的。
第二，在進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，需注重引入?yún)^(qū)別對待的方式，看清大的趨勢與方向。在調(diào)控中，對不同城市、不同地段、不同情況要區(qū)別對待。有了理性的區(qū)別對待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)熱總體上必會梯度推移。如果說，在前一輪房地產(chǎn)建設(shè)中，一些大城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，那么，在梯度推移的過程中，我們就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現(xiàn)新一輪的泡沫。從長遠看，我們需要注重經(jīng)濟手段的運用并強化對相關(guān)制度的創(chuàng)新與建
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