葉檀：人口紅利不應成為房價泡沫替罪羊
有頂有底，房地產市場將在狹窄的區間內蜿蜒爬行。
極端的言論是議論者的特權，政策制定者需執中而行。事實正是如此，被市場認為矛盾的房地產調控政策其實并不矛盾：2010年調控以來抑制投資性購房從沒有松動，這讓房價的上升有了天花板；為了避免房地產市場硬著陸，從2011年年底開始地方政府陸續出臺政策扶持剛性需求，讓房地產市場有了底。房地產調控上有頂下有底。
讓房地產市場有支撐，僅靠剛性需求與改善型需要還不夠，還需要國民生活的改善，以及人均收入的提高。
一種流傳久遠的錯誤觀念認為，人口紅利造就中國房地產市場之大底，只要有了每年上千萬從農村轉移出來的人口，房地產就會蒸蒸日上。數據與經驗沒有印證這一理論，1949年之后出生率最高的年份，并沒有形成中國房地產高峰，也未形成商品房市場的藍海，當時中國城市中人們在單位分房的泥潭里掙扎。而出生率極高的印度、孟買等地，與高房價齊名的是一望無際的貧民窟，只要看過那部有名的電影《貧民窟的百萬富翁》，就會對可怕的城市“滾地龍”留下深刻的印象。
只有龐大的人口轉變為有效消費群體，房地產市場的增長才能腳踏實地，而培養有效消費群體就是讓更多的人擁有財富，擁有穩定的工作，讓從農村轉移出來的人群變成有效消費群體，因此，只有國民收入的普遍提高才會帶來房地產市場的健康繁榮，否則房地產市場就會陷入畸高畸低的惡性循環之中。
著名的行為金融學家、耶魯大學教授羅伯特·希勒，參與設計了標準普爾/凱斯-席勒住宅價格指數，開發出自己的美國現有住房價格指數，從1890年到2004年間的真實（已按消費價格通脹率進行過修正）的住房價格指數中，參照了建筑成本、美國人口數量以及長期利率等數據，對美國的房地產價格作全面的觀察。
希勒從美國的歷史數據分析，發現歷史上房地產價格并沒有明顯大幅上漲的現象，歷史上房價與建筑成本關聯性很強。也就是說，在正常的以消費主導的市場中，建筑成本與房價有很高的吻合度，考慮到中國的土地價格占比在30%以上，因此在成本中必須加入土地價格等因素。
房地產泡沫瘋狂時期，建筑成本、人口紅利等參數都失去了作用。在美國房地產泡沫高峰期的1997年到2006年，美國總體住房價格漲了85％，希勒認為原因有待繼續研究。他尋找到的一個解釋是，次級抵押貸款。自2001年起出現的次級抵押貸款規模的快速膨脹，這些快速增加的貸款被提供給了那些低收入購房者，并用于資助他們購買低價住房和其他相關的投資工具。2006年的繁榮期見頂后，低價住房價格的較快下跌與該市場出現還款拖欠和喪失抵押物贖回權的問題也是同步的。也就是說，瘋狂上漲的房價只有一個理由，那就是貨幣泡沫與虛擬經濟的泡沫。
我國此前12年的房地產市場繁榮到房地產市場泡沫，恰好與我國的廣義貨幣發行量上升相吻合，從反面印證了貨幣泡沫才是中國房地產泡沫的元兇。此輪抑制投資性購房，必須與抑制貨幣過量相配套，否則中國房地產泡沫難以根除，只能靠限購強行摧抑，一旦取消限購，投資投機性購房難免“春風吹又生”。
支持剛性需求就是支持民生。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出，在“遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。這是避免房地產市場大起大落的必要之舉，但僅有優惠政策遠遠不夠，如果不能縮小貧富差距，國民收入無法提升，剛性需求很快將走到盡頭，不可能成為房地產市場的鐵底。
據社科院發布的 《2011年房地產藍皮書》，2000年至2010年十年間，我國城鎮累計新增商品住房面積43.26億平方米，新增套數在4300萬左右。截至2010年末，全國城鎮存量住宅建筑面積大約在145億平方米。從2008年開始，我國城鎮新增住房套數已經超過了新增的家庭數，加上存量房，整體戶均住房已經達到或者超過了一套。就城市本身而言，剛需增長空間不大，關鍵在于從農村轉移出來的人口，每年1200萬的農村人口轉移到城市，就需要大約400萬套的房屋。
如果讓這部分人口擁有土地增值收益，以公允價格獲得農村的地產收入，加上專業的技術培訓后所獲得的穩定收入，則這部分人口將轉化成有效消費群體。如果城市化率到達60%以上，則未來我國房地產剛需還將保持十年左右的增長。
相關新聞
更多>>
