大河報·大河客戶端記者王磊吳俊池文白周峰攝影

　　核心提示|

　　10月2日起，鄭州市房地產市場實施限購。10月3日起，鄭州信貸政策收緊，限購區域內首套房首付比例升至30%。“這是繼9月14日‘鄭九條’、9月30日6700畝商業住宅土地供應之后，鄭州市政府出臺的又一系列重大調控政策。作為調控房地產市場的兩大“利器”，限購限貸政策的出臺意味著什么？哪些人受影響？今后鄭州房地產市場又會有有哪些變化？昨天，記者采訪鄭州市有關部門以及業內人士。

　　市場|部分購房者開始觀望二手房交易或受影響

　　昨天，盡管十一長假還未結束，但因為限購限貸政策的出臺，鄭州房地產市場也有了一些變化。俗話說房地產市場“金九銀十”，不少開發商會選擇在9月末10月初開盤，但是目前市場的情況并不容樂觀。

　　10月1日，位于鄭州市建設路一樓盤開盤當天，推出房源100余套，截至10月7日，去化率達到80%，并沒有出現開盤當日售罄的情況，而對比之前，該項目提到銷售情況更多用到的是“熱銷”、“多次加推”等字眼。記者隨后分別致電多家房地產項目的售樓處了解情況，不少營銷經理告訴記者，十一期間的銷售狀況并不很好，均不愿提及。

　　一別墅項目的營銷負責人告訴記者，由于限貸政策的出臺，別墅項目雖然不在限購范圍內，但是首付比例的上調，也成為讓別墅購買人群進入觀望狀態的原因之一，“別墅總額較高，上調10%的首付款，可能就是50萬至100萬，這樣的現金流是需要準備一下的”。

　　在鄭州市西三環與中原路附近一處售樓部，記者發現，看房的仍還不少。牛先生從許昌來，他說，鄭州限購、限貸政策沒有阻擋外地人在鄭州買首套房，他為了投資，準備買一套房子，從長期來看，仍然十分看好鄭州房地產市場。

　　“原來一天能來20多組客戶，現在一天最多也就十來組”，10月7日，未來路一家房產中介門店的負責人苗先生告訴記者，限購限貸政策發布后，有一部分購房者轉入“觀望”狀態，成交量迅速下降，部分客戶因為二套房的限制條件交易只能“中止”，也有客戶因為限貸政策首付比例提高的原因，“可能因為承擔不了首付，造成交易失敗”。

　　政策|根據戶籍進行限購，首套房首付比例升至30%

　　10月1日晚10時許，鄭州市政府發布《關于在鄭州市部分區域實施住房限購的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　根據《通知》內容，此次限購政策所涉及的范圍包括市內五區以及鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、鄭州經濟開發區以及鄭州高新區。對于已經擁有2套及以上住房的鄭州市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非鄭州市戶籍居民，實施限購180平方米以下（不含）180平方米的住房。

　　其中《通知》提到，文件中所提到的“住房”定義，包括新建商品住房和存量住房（二手住房），在政策實施前，已經進行網簽過的新建住房和二手房，仍按照原規定正常辦理。另外，10月2日，鄭州市房管局在對開發商的政策解讀會上明確提到，10月1日15時之后，還沒進行網簽手續的房產，均按照新政策執行，對于購房者通過更換購房姓名、“假離婚”等方式獲取購房資格的，房管部門將聯合民政、公安等進行查詢、驗證。

　　鄭州限貸政策，相關通知明確，居民購買家庭住房位于鄭州新版房地產調控政策規定的區域內，首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付比例為30%。而此前，這一比例是20%。這意味著，老百姓購買一套價值200萬的房子，首付款需多拿20萬。

　　此外，在上述區域內，老百姓擁有1套住房且相應購房貸款未結清、為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例為40%。而此前為30%左右。

　　那么，老百姓此前簽訂的貸款咋辦？據介紹，鄭州信貸政策自10月3日實施，金融機構此前簽訂的個人住房貸款合同，按原合同約定執行。

　　分析|這三類人在鄭州買房最受影響

　　十一前后，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

　　河南省商業與經濟學會會長宋向清說，政府已經錯失7月調控最佳時間，單純限購不足以遏制樓市熱，只有限購與限貸雙管齊下，方能達到預期效果。現在限貸政策出臺，補齊了樓市調控政策短板，與之前的鄭九條、土地增供、限購等三波政策共同組成現階段砸向樓市的組合拳，效果應該會彰顯。

　　在他看來，三類人在鄭州買房最受影響。其一，投資投機者，這些人多數屬于中小戶型購買者，即使他們采取變通手段繼續買房，至少難度增加。這類人是推高樓市的主角，他們不差錢。其二，鄭州戶籍已經有兩套及以上住房者，這類居民購買180平方米及以上戶型雖不受限，但大多數人還是購買180平方米以下住房，所以，這類購房者會被限制。其三，外地人已經有一套住房，想改善住房條件，購買第二套者被限制。

　　河南財經政法大學教授劉社說，河南省是農業大省，新型城鎮化發展潛力大、任務重。鄭州作為河南省會和中心城市，經濟發展速度較快，人口持續凈流入，農民工、高校畢業生等群體大量購房需求持續釋放，為更好落實中央、河南省委經濟工作會議關于化解房地產庫存、更好推進新型城鎮化的決策部署，新政策要求，對居民家庭申請商業性個人住房貸款用于購買首套套型建筑面積在90平方米以下的經濟適用房，原則上最低首付比例為25%，可向下浮動5個百分點。

　　預測|目前是寫字樓商鋪的“抄底時機”

　　河南星聯置地集團董事、董事長助理李濤介紹，限購政策不將180平方米的戶型納入限購范圍，其實是對龍湖區域大戶型豪宅的保護，外地購房者可以通過首先購買一套住宅獲取鄭州戶籍，然后再購買第二套房產，除此以外還能購買180平方米以上戶型，“所有人都能購買至少2+1套住宅”。

　　李濤表示，政府一方面希望鄭州房地產市場能夠健康、有序地發展，不愿意看到樓市瘋漲的狀態，又不想在調控的過程中，將整個市場“一棒子打死”，出于這樣的考慮才會出臺這樣的調控政策，對于廣大購房者而言，心理預期將會進一步得到緩解和趨于穩定。

　　目前鄭州房地產市場是抄底寫字樓商鋪的好時機，合富輝煌河南分公司總經理莊云娟介紹，政府并不希望中國房價出現新一輪的瘋漲，所以通過調控政策對市場進行調節。

　　泉舜集團鄭州公司副總經理王振東認為，必須客觀看待這次限購的殺傷力，總體沒有2011年的力度大。另外，180平方米不限購是本次新增“亮點”。短期內房價不會下降，但漲幅會放緩。本次新政旨在打擊鄭州“五+三”區的投資客，剛需客戶因限額問題選擇將更加慎重，剛需改善型客戶交易趨緩。小戶型住宅受限嚴重，商辦產品清庫存指日可待。