（原標(biāo)題：為給買房人免稅房主“被離婚”，這房屋買賣還做得下去嗎？）

　　家住北京市昌平區(qū)的張先生與妻子名下各有一套房產(chǎn)，為了置換學(xué)區(qū)房，他將自己名下房產(chǎn)賣給了孫女士。

　　但在交易過(guò)程中，張先生發(fā)現(xiàn)自己這套“滿五非唯一”(房產(chǎn)證出證5年非唯一住房)住房孫女士卻免交個(gè)稅，于是他拒絕履行房屋過(guò)戶，并與孫女士互訴至法院。法院向稅務(wù)部分調(diào)取了孫女士繳稅的檔案材料后發(fā)現(xiàn)，在房主張先生毫不知情的情況下，經(jīng)中介人員操作，其的婚姻狀態(tài)變成了“離異”，其住房也因此變成“滿五唯一”(房產(chǎn)證出證5年唯一住房、免征部分稅費(fèi))。一審法院遂判決解除雙方的購(gòu)房合同，張先生與孫女士均提出了上訴。

　　2月22日上午，重案組37號(hào)(ID:zhonganzu37)在北京市一中院旁聽了這起蹊蹺賣房案的二審，試圖揭開那些二手房買賣中不為人知的秘密。

　　▲2月22日上午該起購(gòu)房案在一中院二審開庭 一中院供圖

　　房主較真“滿五非唯一”住房被免稅

　　家住昌平區(qū)的張先生名下有位于東小口鎮(zhèn)的房屋一套，妻子名下有位于昌平區(qū)的另外一套房屋。2015年初，因孩子上學(xué)需要，張先生準(zhǔn)備換房，于是想出售自己名下的涉案房屋并另行購(gòu)買一套東直門附近海運(yùn)倉(cāng)小區(qū)或香餌胡同重點(diǎn)學(xué)區(qū)房屋。

　　2015年3月9日，在怡然居客公司的居間服務(wù)下，張先生與孫女士協(xié)商房屋交易事宜：由于張先生家庭名下有兩套住房，屬于滿五年非唯一，經(jīng)中介公司工作人員核算，需要繳納約18萬(wàn)元的個(gè)人所得稅費(fèi)。雙方最終以134.5萬(wàn)元交易了房屋，并約定稅費(fèi)由孫女士承擔(dān)。

　　根據(jù)雙方合同合訂本中包含有交易稅費(fèi)參考提示，滿五年非唯一的住宅類房產(chǎn)上市出售，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按照差額的20%計(jì)征;不能提供原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅按全額的1%計(jì)征;滿五年且唯一的住宅類房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅。

　　2015年4月1日，孫女士、張先生及怡然居客公司職員白某共同前往昌平區(qū)地稅局第二稅務(wù)所辦理繳納房屋交易稅費(fèi)事宜。孫女士于當(dāng)日繳納了房屋買賣契稅1.22萬(wàn)元。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨后為孫女士出具的購(gòu)房發(fā)票上蓋有免稅章，即本次交易免征個(gè)人所得稅。

　　張先生對(duì)免征個(gè)人所得稅一事怎么也想不通，他認(rèn)為涉案房屋的性質(zhì)是“滿五非唯一”，個(gè)人所得稅要么按照差額的20%繳納要么按照全額的1%繳納，不可能為免征，遂與孫女士、怡然居客公司白某就稅費(fèi)繳納事宜及能否繼續(xù)履行合同進(jìn)行交涉，但雙方未能協(xié)商達(dá)成一致。

　　于是，張先生與孫女士之間，就這個(gè)“免稅”帶來(lái)的合同問(wèn)題，相互打起了官司。

　　▲“滿五唯一”稅費(fèi)相關(guān)規(guī)定。 來(lái)源：鏈家網(wǎng)

　　買房人訴房主違約 要求繼續(xù)履行合同

　　率先提起訴訟的孫女士稱，自己在合同簽訂之日支付購(gòu)房定金5萬(wàn)元，并準(zhǔn)備貸款金額為85萬(wàn)元;剩余44.5萬(wàn)元于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日支付。

　　在房屋買賣合同中，雙方約定房屋的交付日期為2015年4月30日，若逾期交付的，每日應(yīng)按該房屋成交總價(jià)的萬(wàn)分之五向原告支付逾期違約金，直至房屋交付之日。

　　合同簽訂后，孫女士支付了定金并獲得了貸款批準(zhǔn)，同時(shí)，買賣雙方在2015年4月1日共同前往稅務(wù)部門辦理完成了全部房屋過(guò)戶繳稅手續(xù)。

　　但在此之后，張先生卻拒絕向?qū)O女士交付房屋，亦拒絕配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)孫女士及中介公司多次催促、協(xié)調(diào)始終未果。

　　綜上，孫女士認(rèn)為，張先生延遲交房，拒絕配合辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)已經(jīng)構(gòu)成了違約，給她造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重?fù)p害了其合法權(quán)益。故特向法院提起訴訟，要求張先生繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并支付相應(yīng)的違約金和訴訟費(fèi)。

　　▲2月22日上午二審?fù)彫F(xiàn)場(chǎng)，買房人孫女士的委托代理人出庭。 一中院供圖

　　房主反訴買房人不誠(chéng)信 稱“受騙”簽名

　　張先生答辯稱，在合同簽訂后，他與孫女士以及怡然居客公司于2015年4月1日到昌平區(qū)地稅局第二稅務(wù)所辦理繳稅、過(guò)戶事宜。

　　張先生說(shuō)，在到達(dá)地稅局時(shí)，孫女士及中介公司已經(jīng)先到稅務(wù)所且已經(jīng)準(zhǔn)備好全部資料，在中介公司說(shuō)明資料是張先生前期在中介處與孫女士共同辦理貸款事宜時(shí)留存的原件復(fù)印材料的情況下，他被騙簽名。

　　在隨后繳稅辦理過(guò)程中，張先生在稅務(wù)窗口一張單子上簽字后看見1.2萬(wàn)多元的字樣，與應(yīng)當(dāng)繳納的全部稅費(fèi)差額巨大，遂詢問(wèn)中介公司，之后張先生發(fā)現(xiàn)中介公司與孫女士將自己直接帶到銀行，于是覺得事情不對(duì)，并堅(jiān)持詢問(wèn)個(gè)稅情況并索要稅票。

　　此時(shí)，孫女士聲稱其在稅務(wù)機(jī)關(guān)找了關(guān)系，“她先是說(shuō)打折，后在拿不出稅票的情況下，中介公司又說(shuō)對(duì)涉案房屋免稅。”

　　張先生卻始終堅(jiān)持表示，要對(duì)個(gè)人所得稅給出合理解釋，否則無(wú)法辦理過(guò)戶。

　　2015年6月3日，張先生經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)：孫女士通過(guò)采用非法的手段將涉案房屋辦理成個(gè)稅免稅，并且偽造了資料騙取了張先生的簽字，少交了約18萬(wàn)元的個(gè)稅。張先生當(dāng)即向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映相關(guān)人員的違法行為。針對(duì)該違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)報(bào)案正在調(diào)查處理過(guò)程中。

　　綜合以上事實(shí)，張先生認(rèn)為：履行合同和民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則。孫女士為了逃避合同約定的個(gè)稅，將扣繳稅金非法占有，主導(dǎo)或參與通過(guò)非法手段占有稅金，在張先生發(fā)現(xiàn)真相后又進(jìn)行惡意訴訟，至今無(wú)任何誠(chéng)信活動(dòng)。張先生本人是守約方，孫女士存在違約行為，故不同意孫女士的訴訟請(qǐng)求，并提出反訴。

　　在反訴中張先生表示，孫女士與怡然居客公司的行為使自己一方面臨承擔(dān)行政、刑事責(zé)任的巨大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使他此前獲取購(gòu)學(xué)區(qū)房資格和資金的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，使得目前自己交易成本增加，造成經(jīng)濟(jì)損失280萬(wàn)元，因此要求孫女士支付違約金26.9萬(wàn)，并要求第三人怡然居客公司先行賠償反經(jīng)濟(jì)損失280萬(wàn)元。

　　孫女士對(duì)此答辯表示：自己不存在違約情況，不同意支付違約金。

　　第三人怡然居客公司述稱：張先生主張280萬(wàn)損失沒有明確的賠償標(biāo)準(zhǔn)和事實(shí)依據(jù)，也沒有合法的法律依據(jù)。

　　▲2月22日上午二審?fù)彫F(xiàn)場(chǎng)，房主張先生和妻子出庭。 一中院供圖

　　法官調(diào)查驚現(xiàn)免稅因房主“被離婚”

　　本案審理過(guò)程中，法院經(jīng)張先生申請(qǐng)，向昌平區(qū)地稅局調(diào)取了2015年4月1日孫女士繳納本次交易稅費(fèi)的檔案材料。

　　出人意料的是，該檔案中包含有張先生的離婚證內(nèi)頁(yè)復(fù)印件一頁(yè)以及售房人家庭唯一住房承諾表一頁(yè)，上述兩頁(yè)材料的右下角處均有張先生本人簽字。其中唯一住房承諾表中關(guān)于婚姻狀況被注明為“離異”。

　　從上述材料看，張先生滿五年非唯一住房變成了滿五年唯一住房，稅費(fèi)自然就免除了。

　　但張先生堅(jiān)稱，他交給怡然居客公司的材料中并沒有離婚證復(fù)印件，唯一住房承諾表中“離異”二字也并非其本人書寫。為此張先生一方提交東城區(qū)房屋管理局服務(wù)大廳的查詢頁(yè)面一頁(yè)來(lái)證實(shí)自己婚姻狀態(tài)仍為已婚且其家庭名下?lián)碛凶》壳闆r不符合限購(gòu)政策規(guī)定。

　　同時(shí)，張先生還提交2016年3月1日怡然居客公司為張先生出具的《情況說(shuō)明》一份，以此證明該公司已證明留存的資料中并沒有離婚證。

　　張先生認(rèn)為，怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方共同偽造了離婚證及唯一住房承諾表，并且可能讓自己在受蒙蔽的情況下簽了字。

　　對(duì)此，孫女士表示自己對(duì)離婚的情況并不知情，自己只是根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的稅票繳稅，并不存在偷逃稅款的行為。

　　怡然居客公司認(rèn)可張先生并沒有提交過(guò)離婚證，辦理此項(xiàng)交易的職員白某稱孫女士因資金緊張，問(wèn)白某有什么辦法能夠避點(diǎn)稅，白某于是介紹了一個(gè)朋友給孫女士，該朋友稱能避稅，但要收取避稅金額的一半作為報(bào)酬，孫女士考慮后同意找該人避稅。在繳稅當(dāng)天，孫女士告知張先生可以避稅3萬(wàn)，張先生表示在不影響他的情況下可以配合，但繳完稅后，張先生發(fā)現(xiàn)孫女士?jī)H繳納了契稅而未繳納個(gè)人所得稅，就提出先核實(shí)情況后再過(guò)戶。后張先生因擔(dān)心未交個(gè)人所得稅對(duì)其個(gè)人信用及后續(xù)買房事宜產(chǎn)生不良影響，房屋于是一直未能交易。

　　怡然居客公司表示，事發(fā)后，公司已對(duì)白某作出辭退處理，目前也聯(lián)系不上白某。

　　地稅局：交易偽造證件屬“陰陽(yáng)合同”

　　就該房屋交易的問(wèn)題，2016年2月25日，北京市昌平區(qū)地方稅務(wù)局出具《關(guān)于張先生與孫女士二手房交易問(wèn)題的說(shuō)明》。

　　該說(shuō)明主要內(nèi)容包括：“2015年4月1日，張先生與孫女士在怡然居客公司中介人員的陪同下到該局第二稅務(wù)所辦理涉案房屋的納稅申報(bào)事宜，稱辦理過(guò)程中雙方均承諾各自家庭為唯一住房，分別填寫《售房人家庭唯一住房承諾表》、《購(gòu)房人家庭唯一住房承諾表》，經(jīng)稅務(wù)人員核實(shí)雙方所提交材料的原件及復(fù)印件，根據(jù)網(wǎng)簽合同價(jià)(1220000元)征收了契稅12200，減免了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

　　2015年6月3日，張先生向地稅局反映其當(dāng)前婚姻狀況為已婚，家庭不是唯一住房，申報(bào)資料中離婚證是偽造，其本人并不知情(但留存資料中有其親筆簽名)的情況。張先生后又持西城民政局出具的婚姻存續(xù)證明、延慶民政局出具的離婚證是偽造證件的證明、中介公司人員出具的接收其資料中沒有離婚證的證明以證明上述情況。

　　地稅局經(jīng)調(diào)查稱張先生和孫女士二手房交易存在三個(gè)問(wèn)題：一是“陰陽(yáng)合同”;二是少繳契稅;三是未繳納個(gè)人所得稅。經(jīng)計(jì)算，此次交易少繳稅款共195473.17元。因此次交易環(huán)節(jié)提供資料涉嫌偽造離婚證這一情況，該局第二稅務(wù)所已于2015年8月26日向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，此案正在調(diào)查之中，目前沒有進(jìn)展。

　　一審判決撤銷合同 二審“戰(zhàn)爭(zhēng)”仍在繼續(xù)

　　根據(jù)在案證據(jù)，孫女士在明知涉案房屋“滿五不唯一”性質(zhì)的情況下，仍然按照涉案房屋符合“滿五唯一”的條件辦理了個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅免征的繳稅手續(xù)，其關(guān)于本案涉案房屋的交易應(yīng)當(dāng)繳納稅費(fèi)數(shù)額完全不知情的辯稱，法院不予采納。

　　張先生在《售房人家庭唯一住房承諾表》上簽字，未盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，孫女士、張先生對(duì)于少繳稅款發(fā)生爭(zhēng)議導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行均有過(guò)錯(cuò)。合同自簽訂后，因稅款繳納問(wèn)題拖延至今，導(dǎo)致張先生出售房屋獲得購(gòu)房款的合同目的未能如約實(shí)現(xiàn)，張先生要求解除與孫×簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，理由正當(dāng)，法院予以支持。

　　雙方對(duì)合同解除均有過(guò)錯(cuò)，雙方互相主張違約金的訴訟請(qǐng)求，法院均不予支持。綜上，法院判決解除雙方的購(gòu)房合同，合同解除后，張先生已經(jīng)收取的5萬(wàn)元定金應(yīng)當(dāng)返還給孫女士。

　　案件宣判后，張先生與孫女士均提出了上訴。孫女士要求法院撤銷原審判決，將案件發(fā)回重審或改判支持其訴訟請(qǐng)求;張先生則要求法院撤銷原審中要求自己返還定金的判決，同時(shí)支持自己要求違約金和經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求。

　　在2月22日二審開庭的過(guò)程中，張先生與妻子以及代理人均出庭參與了庭審，孫女士則委托代理人出庭應(yīng)訴。

　　開庭后，雙方的焦點(diǎn)主要加重在彼此在該事件中是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題上，庭審結(jié)束前，孫女士一方表示同意調(diào)解，而張先生則不接受調(diào)解。法院將擇期對(duì)案件二審宣判。