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    語(yǔ)：2009年6月出讓的著名的“單價(jià)地王”奧運(yùn)村項(xiàng)目命運(yùn)如何?以19.6億元的價(jià)格擊敗了中海、萬(wàn)科、中信等10余家勁敵拿到該地塊的開(kāi)發(fā)商要如何消化這塊"硬骨頭"?

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 北京北五環(huán)林萃橋醒目的標(biāo)志性建筑國(guó)家網(wǎng)球場(chǎng)西側(cè)，有一個(gè)即將封頂?shù)脑诮üこ蹋瑸?棟18層左右的高板住宅樓，緊挨著兩棟已封頂?shù)幕剡w樓。2010年12月開(kāi)工以來(lái)，該工程始終在低調(diào)施工。工地的保安和工作人員似乎已經(jīng)習(xí)慣了不時(shí)有路人湊近來(lái)瞅瞅，問(wèn)東問(wèn)西：“這是什么項(xiàng)目？能買(mǎi)嗎？什么時(shí)候賣(mài)？”3月20日，連軸看房的北京白領(lǐng)羅菲菲見(jiàn)到這一位于五環(huán)邊的項(xiàng)目后，也前去打聽(tīng)了下情況，卻被告知，這房子不往外賣(mài)，原因是已經(jīng)內(nèi)部銷(xiāo)售了，被某家國(guó)企的員工團(tuán)購(gòu)下來(lái)的。

　　失望的羅菲菲轉(zhuǎn)而進(jìn)了附近社區(qū)的一家中介門(mén)店，想問(wèn)問(wèn)周邊二手房?jī)r(jià)格，閑聊中卻被中介人員馬先生告知，“那個(gè)小區(qū)叫上林世家，我們這兒有他們拿出來(lái)賣(mài)的房源。”小馬向羅菲菲透露，“上林世家是一個(gè)叫中電的央企下屬的公司2009年拿的地，當(dāng)時(shí)地價(jià)就很貴，1.5萬(wàn)一平方米，現(xiàn)在他們內(nèi)部搖號(hào)賣(mài)給中電集團(tuán)的員工和領(lǐng)導(dǎo)，2.5萬(wàn)到3萬(wàn)一平方米，很多員工都加5000塊一平轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，實(shí)際就是倒房號(hào)，一個(gè)房號(hào)大概100萬(wàn)左右。”

　　林萃橋南區(qū)域是北京著名的低密度高檔住宅區(qū)，緊挨奧林匹克森林公園，與國(guó)奧村、倚林佳園等高端項(xiàng)目為鄰。小馬表示，“這附近也有部分‘經(jīng)濟(jì)適用房’，但品質(zhì)和一般的經(jīng)濟(jì)適用房完全不同，實(shí)際上是一些部隊(duì)和機(jī)關(guān)一定級(jí)別以上的領(lǐng)導(dǎo)的專(zhuān)屬居住區(qū)，以低密度板樓為主。周邊二手房成交均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，而高檔社區(qū)的二手房已經(jīng)賣(mài)到5萬(wàn)元/平方米以上。”

　　上林世家商品房的品質(zhì)并不亞于周邊成交價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右的京師園、澳林春天、融域等二手房社區(qū)，例如外立面采用干掛石材，層高3.05米，采暖為地板輻射，為減少排水噪音采用同層排水系統(tǒng)，為保證室內(nèi)外隔音效果采用了高檔LOW-E斷橋鋁合金外窗，還鋪設(shè)了智能窗簾、智能門(mén)衛(wèi)系統(tǒng)等智能家居布線。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案中列出了許多名貴植物。交通也不示弱，項(xiàng)目北邊就是五環(huán)路，地鐵8號(hào)線林萃橋站就在家門(mén)口，北師大附小等名校也在5分鐘步行距離內(nèi)。因此，即便是內(nèi)部員工加價(jià)5000元/平方米倒賣(mài)，單價(jià)仍只有3萬(wàn)多元/平方米，比周邊二手房?jī)r(jià)還低，且還是年底竣工的新房。

　　不過(guò)，這個(gè)看起來(lái)對(duì)周邊二手房市場(chǎng)具有極大殺傷力的樓盤(pán)，實(shí)際遠(yuǎn)在一般工薪階層的承受范圍以外。“這個(gè)項(xiàng)目除了兩棟回遷房以外，最小的戶(hù)型是140平方米，總共只有4套，都在一層。另有少數(shù)160-170平方米左右的戶(hù)型。此外大部分都是200平方米以上的大戶(hù)型。因?yàn)槭莾?nèi)部員工買(mǎi)完再賣(mài)出去，相當(dāng)于是賣(mài)二手房，所以一手房的稅費(fèi)、二手房的稅費(fèi)、中介費(fèi)都得買(mǎi)家自己來(lái)交，賣(mài)房的人相當(dāng)于只是掙個(gè)倒房號(hào)的錢(qián)，別的他都不管。另外，這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)辦預(yù)售許可證，所以也沒(méi)法給你辦貸款，想買(mǎi)房就先交總房款的40%，交房后再把剩余60%一次性付清。”馬先生說(shuō)。

　　這樣一來(lái)，買(mǎi)房人需要額外繳納的稅費(fèi)之高令人咂舌。由于面積都在140平方米以上，屬非普通住宅，而拿到房產(chǎn)證又不到5年，一手房契稅、二手房契稅的稅率均為3%，還有二手房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，因此一套208平方米的戶(hù)型房源，按照3萬(wàn)元/平方米出售價(jià)格計(jì)算，不含稅凈價(jià)為624萬(wàn)元，再加上各種繳納給政府部門(mén)的稅費(fèi)后，含稅總價(jià)就高達(dá)700萬(wàn)元左右，這還不包括相當(dāng)于總房款3%的中介費(fèi)、必須購(gòu)買(mǎi)且價(jià)格待定的車(chē)位，以及公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等其他需要支付的額外費(fèi)用。因此，買(mǎi)房實(shí)際成本約3.5萬(wàn)元/平方米。此外，這筆高額的房款需要分兩次付清，第一次付250萬(wàn)元左右，交房后再支付400多萬(wàn)元。

    據(jù)中介透露，早在一年前尚未聽(tīng)說(shuō)內(nèi)部銷(xiāo)售的消息時(shí)，他們預(yù)計(jì)該樓盤(pán)上市價(jià)格將在3.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，“其實(shí)以后也不排除這次內(nèi)部銷(xiāo)售結(jié)束后還富余部分房源公開(kāi)銷(xiāo)售，不過(guò)價(jià)格肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你現(xiàn)在能買(mǎi)到的價(jià)格了。”

　　根據(jù)記者了解，上林世家家園實(shí)際就是2009年6月出讓的著名的奧運(yùn)村地王所在項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)名不見(jiàn)經(jīng)傳的“成都中澤置業(yè)有限公司”經(jīng)過(guò)46輪競(jìng)價(jià)以19.6億元的價(jià)格擊敗了中海、萬(wàn)科、中信、綠城、遠(yuǎn)洋、保利等10余家勁敵，扣除2萬(wàn)平方米的回遷房面積后，該項(xiàng)目商品房部分樓面地價(jià)達(dá)每平方米15217元，一舉打破當(dāng)時(shí)的北京“單價(jià)地王”紀(jì)錄。

　　該地塊甫一出讓?zhuān)苓呍谑凵唐贩繎?yīng)聲飛漲，在地塊出讓前預(yù)期定價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米的華源冠軍城二期小戶(hù)型單價(jià)直接上調(diào)5000元，以21300元/平方米價(jià)格開(kāi)盤(pán)。

　　一位開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)時(shí)周邊融域均價(jià)才2萬(wàn)元/平方米，國(guó)奧村均價(jià)也才3萬(wàn)出頭，配套設(shè)施比該地塊還好，而開(kāi)發(fā)商想要收回成本，也得賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米以上。

　　之后，公眾得知，“成都中澤置業(yè)有限公司”雖然并未在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有所建樹(shù)，不過(guò)其背后的股東卻是國(guó)資委直屬100多家央企之一——中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司旗下子公司中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)公司。

　　中電集團(tuán)是中國(guó)最大的綜合性IT企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?6家二級(jí)企業(yè)和15家控股上市公司，員工總數(shù)逾11萬(wàn)人。近幾年，中電集團(tuán)迅速擴(kuò)張，2010年末資產(chǎn)總額達(dá)1234億元，不過(guò)從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)并非特別理想，2010年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1608億元，利潤(rùn)總額僅36.4億元，利潤(rùn)率為2.26%。

　　中電在北京市土地拍賣(mài)會(huì)上一鳴驚人后，該地王項(xiàng)目經(jīng)歷了一系列曲折故事。

    在地塊的出讓合同中，北京市國(guó)土局要求建設(shè)方于2010年1月31日前動(dòng)工，2012年7月31日前竣工，到2010年1月，該項(xiàng)目未于規(guī)定期限開(kāi)工，經(jīng)媒體曝光，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，此后，中電申請(qǐng)了延遲開(kāi)工，并將竣工時(shí)間也推遲到了2012年底。

　　2010年3月，國(guó)資委向78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企要求退出地產(chǎn)業(yè)，中電正是其中之一，不過(guò)，國(guó)資委允許這些央企先將手頭已有的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后再退出。

　　之后，該項(xiàng)目又傳出修改規(guī)劃建筑面積的消息。記者從2010年1月該項(xiàng)目在北京市建委發(fā)布的環(huán)評(píng)公示信息中了解到，項(xiàng)目原定總建筑面積18.05萬(wàn)平方米，地上建筑面積為14.9994萬(wàn)平方米，地下建筑面積為3.0547萬(wàn)平方米。到2010年12月，同樣是北京市建委發(fā)布的《中電奧運(yùn)村項(xiàng)目建設(shè)方案》中，該項(xiàng)目建筑面積變?yōu)?33558.96平方米，增加5.3萬(wàn)平。

　　這樣一來(lái)，項(xiàng)目扣除2萬(wàn)平方米回遷房面積后按照總建筑面積（區(qū)別于土地出讓時(shí)的規(guī)劃建筑面積口徑）計(jì)算的樓面地價(jià)從1.2211萬(wàn)元/平方米降至9778元/平方米，每平方米成本降低了2400多元。不過(guò)，在北京市國(guó)土局土地出讓變更事項(xiàng)中，卻未找到該項(xiàng)目建筑面積變更的相關(guān)信息。

　　“可以估算的是，通過(guò)提高建筑面積及內(nèi)部銷(xiāo)售等方式，中電大幅降低了單位投資成本，營(yíng)銷(xiāo)推廣和銷(xiāo)售費(fèi)用等可忽略，而投資資金由于是國(guó)有自籌，也不存在融資成本和權(quán)益成本。2.5萬(wàn)元/平方米的內(nèi)部銷(xiāo)售價(jià)已基本可以覆蓋到地價(jià)及建筑施工、景觀園林等基本投入。不過(guò)，該價(jià)格距離項(xiàng)目本可以銷(xiāo)售的市場(chǎng)價(jià)仍有1.5萬(wàn)元/平方米以上的差距，商業(yè)住宅部分可售面積即便按照原方案13萬(wàn)平方米的數(shù)字保守估算，該項(xiàng)目通過(guò)內(nèi)部銷(xiāo)售方式也比市場(chǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售方式平白損失了20億元銷(xiāo)售額。”上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為。

　　羅菲菲對(duì)于中電將該項(xiàng)目房產(chǎn)以低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售給內(nèi)部員工的做法表示質(zhì)疑，“中電拿國(guó)家的錢(qián)買(mǎi)地、投資、開(kāi)發(fā)，內(nèi)部員工拿到房號(hào)倒賣(mài)出去，每人白掙70萬(wàn)-150萬(wàn)元，這算不算瓜分國(guó)有資產(chǎn)呢？另外，既然是商業(yè)住宅用地，是不是要求公開(kāi)銷(xiāo)售？之前溫州合作建房項(xiàng)目也是因?yàn)闇刂菔薪ㄎ笏麄児_(kāi)銷(xiāo)售而遭遇到挫折，北京有沒(méi)有類(lèi)似的規(guī)定？如果有類(lèi)似規(guī)定，不能說(shuō)只對(duì)合作建房起約束作用，央企就可以不遵守了吧？”

　　北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生對(duì)記者表示，“其實(shí)這么做并不違法，北京市場(chǎng)上有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目有類(lèi)似的情況。《城市房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須要具備一定條件，沒(méi)有規(guī)定具備條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須要上市公開(kāi)銷(xiāo)售；房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中的一些規(guī)定也都是從禁止捂盤(pán)惜售抬高房?jī)r(jià)的角度出臺(tái)的，因此這不在法律法規(guī)禁止之列。另外，法律并沒(méi)有規(guī)定房產(chǎn)銷(xiāo)售必須要多少均價(jià)，多少利潤(rùn)才合適，因此只要不低于成本價(jià)銷(xiāo)售即可。我認(rèn)為如果倒賣(mài)的人按規(guī)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅，沒(méi)有偷稅漏稅就沒(méi)有問(wèn)題。”

　　“央企總是被趕到風(fēng)口浪尖，不開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，說(shuō)沒(méi)實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值；開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，說(shuō)不務(wù)正業(yè)；拿地王，說(shuō)炒高地價(jià)；拿地便宜，就說(shuō)不公平競(jìng)爭(zhēng)；房子賣(mài)的貴，說(shuō)助推房?jī)r(jià)，你要賣(mài)的貴，有關(guān)部門(mén)都對(duì)你有意見(jiàn)；賣(mài)的便宜，回不了本；降價(jià)了，老業(yè)主維權(quán)；漲價(jià)了，說(shuō)你帶頭跟宏觀調(diào)控對(duì)著干。要上市肯定就會(huì)有一堆麻煩，所以還不如低調(diào)地內(nèi)部消化，降低開(kāi)發(fā)成本，還省點(diǎn)事。不過(guò)，民企一般是不會(huì)這么干的，因?yàn)檫@么做只能說(shuō)讓員工拿了好處，老板自己沒(méi)掙到錢(qián)。”上述開(kāi)發(fā)商表示。