當前，我國經(jīng)濟運行“有喜有憂”?！跋病痹诮Y(jié)構(gòu)調(diào)整已現(xiàn)成效，第三產(chǎn)業(yè)增加值超過第二產(chǎn)業(yè)，失業(yè)率保持較低水平，社會總體穩(wěn)定?！皯n”在新的經(jīng)濟增長動力尚未形成，經(jīng)濟增速繼續(xù)下行，或?qū)⒁l(fā)長期累積風險的集中釋放。目前，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國經(jīng)濟增長的主要動力，經(jīng)濟“房地產(chǎn)化”短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

　　因此，必須穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，為結(jié)構(gòu)調(diào)整和體制改革創(chuàng)造時間和空間。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎，設立政策性住宅金融機構(gòu)(或可定名為國家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。

　　經(jīng)濟風險日益顯現(xiàn)

　　去年，我國經(jīng)濟增長7.4%，通貨膨脹2.0%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1300萬人，呈現(xiàn)中高速增長、低度通貨膨脹和充分就業(yè)的新氣象。但經(jīng)濟運行不確定性增加，風險持續(xù)發(fā)酵并日益顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在四個方面：

　　第一，房地產(chǎn)業(yè)收縮過快。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速呈逐月下降的態(tài)勢。商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大態(tài)勢。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格月同比下降的城市個數(shù)從上半年的1個增加到12月份的68個。9月央行放寬個人住房貸款政策后，市場預期有所改善，但多數(shù)城市繼續(xù)低迷，下行趨勢仍然明顯。

　　第二，產(chǎn)能過剩持續(xù)加劇。2012年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃產(chǎn)能利用率分別為72%、74%、72%和73%。2013年中央對化解產(chǎn)能過剩工作作出部署后，產(chǎn)能過剩勢頭得到遏制，但問題遠未化解。至去年底，上述行業(yè)產(chǎn)能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我國企業(yè)債務約占GDP150%，全球最高。在需求強勁條件下，高負債可以支撐高投資，高投資支撐高產(chǎn)能。一旦需求萎縮，企業(yè)虧損和破產(chǎn)增多，銀行風險就會暴露。

　　第三，地方融資平臺違約。最近幾年，地方融資平臺大規(guī)模舉債進行基礎設施建設，還款資金主要依靠土地出讓收入。在房價持續(xù)上漲期，這種運行機制尚能維持運轉(zhuǎn)，但在房價下跌期，平臺風險就會逐步顯現(xiàn)。由于2010年是信貸高峰，2011年至2013年是信托高峰，信貸一般以5年期為主，信托大多在2年左右，今年是平臺償債高峰，到期債務為2.8萬億元。

　　第四，影子銀行風險集聚。影子銀行是我國金融市場發(fā)育不充分條件下監(jiān)管套利的產(chǎn)物，基本特征是“兩高一低”，杠桿率高，利率水平高，運行透明度低。2011年至2013年是影子銀行快速發(fā)展時期，目前已陸續(xù)進入償還期。到去年底，全國369筆信托項目存在風險，涉及資金181億元。經(jīng)濟下行周期，資金鏈斷裂風險恐不斷積聚。

　　而在這些風險中，房地產(chǎn)是風險“導火線”。數(shù)據(jù)顯示，2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP14.9%，約是美國、印度、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)投資高峰時期的3倍。瑞銀估計，房地產(chǎn)占我國總需求比重高達1/4。如再考慮房地產(chǎn)和其它行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)占GDP比重超過1/3。社會融資30%投向房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資30%在房地產(chǎn)，家庭資產(chǎn)70%集中在房地產(chǎn)，地方財政收入50%以上依靠房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)過快收縮，將對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應和共振效應，比如加劇產(chǎn)能過剩矛盾、誘發(fā)平臺債務違約和引爆影子銀行風險等。

　　房地產(chǎn)下行趨勢明顯

　　今年，我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整時期。與2008年和2011年那兩輪調(diào)整不同，這輪調(diào)整是在沒有行政干預情況下的市場自行校正。由此判斷，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從供給約束轉(zhuǎn)化為需求約束。如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢將難以遏制。

　　第一，供應規(guī)模持續(xù)增加。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，2010年，我國城鎮(zhèn)存量住房為203億平方米，此后4年又有42億平方米竣工，扣除拆遷住房后，2014年底城鎮(zhèn)存量住房約240億平方米，城鎮(zhèn)戶均住房接近1套。2014年底，我國在建住宅59億平方米，將在未來2至3年內(nèi)入市。按商品住宅年銷售面積10億平方米估算，今后幾年房地產(chǎn)市場形勢將更為嚴峻。

　　第二，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。人口結(jié)構(gòu)是影響住房需求的基本要素，勞動人口占比越高，住房需求越強。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1965-2013年，我國15-64歲勞動人口占總?cè)丝诒戎爻掷m(xù)上升，2013年達到75%峰值，其后將持續(xù)下降。根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，2006年，我國結(jié)婚對數(shù)增長14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未來5年，城鎮(zhèn)20-45歲主要購房群體下降約10%。住房需求重心將轉(zhuǎn)向居民改善性住房需求和農(nóng)民進城購房消費需求。

　　第三，家庭資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)型。2010年后，金融“脫媒”現(xiàn)象凸顯，銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品和信托產(chǎn)品爆發(fā)式增長，近期股票市場開始復蘇，住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選資產(chǎn)，住房投資需求將快速下降。

　　第四，貸款支持力度減弱。2012年以來，信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等融資產(chǎn)品快速發(fā)展，分流銀行儲蓄存款，增加銀行攬儲成本和流動性約束。銀行發(fā)放個人住房貸款積極性下降，收緊貸款規(guī)模，取消利率折扣，貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規(guī)模難以迅速擴張，支持作用弱化。去年9月，人民銀行放寬個人住房貸款政策，去年11月和今年3月兩次下調(diào)存貸款基準利率，個人住房貸款供應有所改善，但銀行貸款動力仍然不足。貸款利率下調(diào)0.65個百分點后，5年期個人住房貸款利率5.9%，高出降息前7折貸款利率1.31個百分點，利息成本仍居高不下。

　　設立住房銀行意義重大

　　1998年，我國推行住房制度改革，通過出售公有住房、建立住房公積金制度、實行住房貨幣化分配等措施，培育個人住房消費能力。2003年后，政策重心從培育消費需求轉(zhuǎn)向調(diào)控住房供給，導致供需結(jié)構(gòu)失衡，房價持續(xù)上漲，不得不推出限購限貸等行政措施，通過大規(guī)模建設保障性住房，對沖房價上漲壓力。目前，商品住房和保障性住房建設規(guī)模巨大，化解產(chǎn)能過剩、地方融資平臺和影子銀行風險，守住不發(fā)生區(qū)域性和系統(tǒng)性風險底線，需要轉(zhuǎn)變住房政策取向，從調(diào)控供給轉(zhuǎn)為培育需求。加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

　　第一，提高家庭購房能力。購買住房是家庭主要支出項目，資金需求巨大，一般都需要貸款支持。因貸款期限長，且按復利計息，利率水平對還貸成本十分敏感。一筆本金100萬元、期限20年的個人住房貸款，利率每提高1個百分點，個人住房貸款利息支出增加14萬元。貸款利率對住房需求影響巨大，是決定房地產(chǎn)市場走勢的核心要素。商業(yè)銀行在盈利性和流動性目標約束下，難以降低個人住房貸款利率。通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。

　　第二，完善宏觀調(diào)控機制。截止2014年底，商業(yè)銀行個人住房貸款余額11.5萬億元，占個人住房貸款余額82%。目前，央行已放開銀行貸款利率，但仍控制個人住房貸款利率，個人住房貸款成為商業(yè)銀行貸款期限最長、收益率最低的資產(chǎn)，與營利性和流動性商業(yè)目標相悖。銀行實際承擔商業(yè)性和政策性雙重職責，既削弱了貨幣政策的有效性，也加劇了房地產(chǎn)市場的波動性。設立國家住房銀行，可以有效解決商業(yè)銀行“順周期”操作問題，避免房地產(chǎn)市場大起大落，拓展貨幣政策操作空間，為利率市場化改革創(chuàng)造條件。

　　第三，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的核心是以人為本，逐步實現(xiàn)公共服務均等化。目前，已有約2億農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)就業(yè)。就業(yè)問題解決后，迫切需要解決住房和子女教育問題。醫(yī)療和養(yǎng)老保障則是中長期問題。住建部調(diào)查，進城農(nóng)村人口在城鎮(zhèn)購房比例不到1%，絕大部分居住在棚戶區(qū)、城中村和建筑工地，居住條件惡劣。這個群體規(guī)模巨大，僅靠財政投入難以支撐，需要農(nóng)民工、就業(yè)單位和國家“三家抬”。將農(nóng)民工納入住房公積金制度，個人繳存一部分，單位補助一部分，國家支持一部分，積累在城鎮(zhèn)購房首期付款，再由國家住房銀行提供低息貸款，后續(xù)還款用住房公積金支付，將有效緩解購房能力不足矛盾，提升新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量和效益。

　　第四，改進住房公積金管理。住房公積金是國際經(jīng)驗和我國國情相結(jié)合的一項制度創(chuàng)新，對推動住房制度改革、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)揮了重要作用。目前的主要問題是制度功能弱化、利益結(jié)構(gòu)失衡、管理運營粗放。根源是體制機制存在弊端。一是城市分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，難以充分發(fā)揮作用；二是管理鏈條過長，管理中心為事業(yè)單位，不具有金融職能，金融業(yè)務要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，存在風險隱患。通過設立國家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專業(yè)化和精細化水平，降低管理運營成本，充分發(fā)揮住房公積金作用，保障繳存職工權(quán)益。

　　目前，設立國家住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據(jù)充分。十八屆三中全會《決定》23條提出“研究建立住宅政策性金融機構(gòu)”、45條要求“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”。二是資金規(guī)模巨大。截至去年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發(fā)行專項金融債券1萬億元，今年資金規(guī)模接近6萬億元，2020年預計達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。三是已有人員和機構(gòu)。目前，全國共有管理中心342個，業(yè)務網(wǎng)點2651個，從業(yè)人員3.8萬人，可充分利用這些機構(gòu)、網(wǎng)點和人員，組建國家住房銀行分行和支行，中央設立總行，對各地分支機構(gòu)實行垂直管理。四是籌措資本金。全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。

　　(作者供職于住房城鄉(xiāng)建設部住房公積金監(jiān)管司)

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