北上深三地樓市回暖真相調查
股市里有句諺語：量在價先，即成交量往往是價格變化的先導。在房地產市場，這個規律同樣適用。
5月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環比出現大幅上升，全國40個重點城市超八成的成交量出現上漲……由于樓市行情反彈，部分城市的部分樓盤已經出現漲價的跡象。
市場紛紛擔憂，樓盤是否又會像2009年那樣出現“拐點”？部分房企的漲價行為會否發展成燎原之勢？針對這些問題，《每日經濟新聞》推出“樓市又聞拐點聲”系列報道，對房地產市場、企業、信貸、財政等方面進行解讀。在今日系列報道的第一期，記者對各地市場情況進行了調查。
深圳：房價反彈空間或不大
每經記者 胡廷鴻 發自深圳
年初以來，經過長時間樓市博弈，開發商以價換量贏得剛需逐漸成為業界共識。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回購計劃”等大尺度降價舉措相繼出現，緊接著有樓盤直接降價，大力出貨。
在成交量上升之時，有開發商打起了悄悄漲價的主意。但當前的市場并不如開發商預期——一些樓盤價格一上去，成交馬上跌下來。這從側面印證了深圳房產業內人士的觀點：今年房價仍將維持穩定局面。
促銷拉升成交量
從4月份開始，深圳各城市主干道旁的戶外廣告中，位于深圳龍華新區，靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤銷售廣告開始多起來。廣告的增多，與樓盤銷售走旺不無關系。
從今年春節以來，花半里連續4個月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤的銷售冠軍，目前均價在13500元/平方米左右。
據花半里營銷總監陳勇介紹，春節以來，花半里推出的78~88平方米的主力戶型，客戶大多是附近華為科技園的剛需階層。“成交量好主要是因為我們的性價比高，戶型全是90平方米以下，首付30萬元，月供僅5000~6000元，對剛需的吸引力較大。”
據悉，花半里從去年開盤以來推出1950套房源，如今只剩100多套房源，銷售率超過九成。
今年上半年，在公開的銷售榜上，同樣熱銷的樓盤還有萬科紅、翡麗郡、招商果嶺、招商觀園、星河盛世等一些區域較好的樓盤。4月29日，星河盛世開盤推出866套，便很快銷售出600多套。
據《每日經濟新聞》記者調查發現，上述樓盤熱銷，均有開發商加大促銷的因素。
隨著剛需入市購房，3月深圳樓市成交量開始回升，開發商也開始躁動。5月份開發商的推盤節奏明顯加快，部分開發商開始低調上調價格，借以試探市場。如位于沙井的萬科·翡麗郡5月19日開售第二批單位，均價從11000元/平方米漲至13500元/平方米，漲幅達22.73%。受全國樓市5月成交回升的影響，萬科5月銷售額再次超過100億元。
房價反彈或受限
5月深圳樓市成交量出現大幅上漲，是樓市已經出現拐點，還是曇花一現？
《每日經濟新聞》調查發現，帶動此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多，其中區位優勢的特點明顯。無論是花半里、還是萬科紅、翡麗郡，都位于區域核心地段，地理位置較為優越。但是開發商對價格調整十分謹慎，市場的反應遠遠低于開發商的預期，并沒有大幅回暖的跡象。一旦開發商有漲價行為，銷量立馬掉下來。比如，原計劃開盤均價達到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均價僅為20400元/平方米。
“市場上剛需的加入使得樓市短期成交回升，并不能理解為樓市翻盤，成交量還是圍繞90平方米以下，區域性強、地理位置優越的樓盤。”陳勇稱，正是因為開發商上半年出貨決心較大，讓利促銷，才使樓市成交量有所上升。
深圳中原市場研究部監測數據顯示，2012年龍華新區包括民治、龍華、觀瀾在內的新房項目有18個，建筑面積達312萬平方米，按照4月份龍華新區的新房成交面積6.16萬平方米計算，仍需要35個月來消化。
陳勇認為，面對巨大的供應量，開發商的壓力仍然很大。他預計，6月份深圳將有16個新盤入市，這是開發商出貨的最佳時間節點。
世聯地產市場研究總監吳志輝認為，深圳樓市成交回升主要是因為開發商降價促銷，樓市成交低點已經過去。但他同時指出，不能對房價反彈抱有過高期望。由于限購政策持續，宏觀經濟增速放緩，今年房價反彈的空間不大，仍會保持穩定。
北京：漲價僅是個別樓盤的試探
趙春燕 每經記者 李卓 發自北京
在5月中旬，有媒體報道稱，北京樓市曾有60%的樓盤進行過試探性漲價，但漲價項目的銷量普遍出現下滑。當時，大興區地鐵4號線沿線某樓盤價格上漲兩成之后，成交量下滑了25%。另一家通州銷售冠軍樓盤自4月份漲價千元后，成交量也出現六成以上的下滑。
“漲價現在并不是特別的普遍，還有一些是試探性的，這些樓盤或者是前期的成交量比較好，或者是開盤價格本身也比較低。”鏈家地產市場研究部陳雪在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
漲價項目比例甚小
據鏈家地產統計，去年10月份以來北京入市的項目中，今年4月和5月均有成交的有82個，只有11個項目漲幅在5%以上，占比只有13%，這還包括因為成交戶型變化造成的結構性上漲，其余的價格處于穩定或下調狀態。
二手住宅方面，5月份北京二手住宅成交均價22036元/平方米，同比降幅依然在10%以上，目前價格水平和去年12月的基本相當。
陳雪認為，從實際價格來看，4月份之后略有漲幅，主要原因是議價空間縮小，業主多次提價的情況較少。“當前價格仍處于深度博弈中，但目前業主漲價的意愿更高，預計價格仍然存在上漲空間。”
“目前，有不少樓盤都是低價入市的，比如房山的一些剛需樓盤，本身價格較低，銷售較好，所以微漲是正常的”陳雪稱，“整體來講漲價項目并不多，大部分價格比較穩定。”
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