綠城怎樣活下去 全員賣房賣地賣項目
全員賣房、繼續賣地賣項目，控制規模主做代建和養老，綠城這一系列轉型的目標是活下去。但一旦形勢反轉，誰能保證宋衛平不會激情再起
關于綠城的傳說很多。中投與綠城組合資公司，業界便猜測綠城將被中投收購；從2011年底到今年4月，綠城中國連續轉賣六個項目，又傳出綠城將地方國有化的消息；綠城集團設立多個平行子公司，將上市公司綠城中國（03900.HK）的資源和業務重心向這些非上市平臺轉移，市場因此質疑上市公司資產流失；近日，一位綠城員工致宋衛平的公開信，又引發了對綠城生存狀況的新一輪猜測。
無論有多不情愿，綠城都無法擺脫外界的強烈關注。在某種程度上，它已經成了這一輪房地產調控的一個風向標——它在2008年金融危機時涉險過關，很快便忘卻危機，開始大規模擴張，銷售目標直指千億元；在這一輪近兩年的房地產調控中，那些擴張期買入的地塊和項目，有的銷售乏力，有的正談判轉讓，有的荒草叢生、無暇顧及。綠城能不能活下去，怎樣活下去，地產企業看著，中央和地方政府盯著，媒體觀察著。
不過，作為綠城集團的董事長，宋衛平的韌性比很多人想象的要強得多。危機沒有解除，項目轉讓還在繼續，在生死邊緣掙扎的現狀讓宋衛平不得不改變，放低要求，反思舊有路徑，與人分權分利。他親自上火線抓銷售、代建和養老地產等業務，將2012年定義為“轉型年”，目標是在有限的市場空間先生存下來，再圖謀發展。在發給財新記者的短信中，他說，“綠城會認真且正常地走向明天。明天或陽光或陰雨，但總得走。”
6月是一道坎
宋衛平近日對媒體稱，相比去年最壞的時候，目前綠城的資金鏈有所好轉，但遠未到寬裕的時候，“要更好活下去，還有很多事情要做。”
綠城在2011年末時到底有多難？因為一筆5億元的賬款必須在第二天支付，綠城中國副董事長、行政總裁壽柏年對SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹說，“你再不簽，我就要死了。”最終，SOHO中國在2011年12月29日簽下協議，以40億元對價收購上海外灘地王項目50%的股權，其中向綠城支付10.4億元。“一筆錢還不上，公司就真的會死。”提起去年底的危機，綠城集團的一位高管仍對財新記者唏噓不已。
從2011年底到今年4月，綠城中國連續轉賣六個項目，才在生死線上緩了一口氣。這些項目包括杭州蘭園、杭州新華造紙廠地塊、上海靜宇置業、上海外灘地王項目、上海天山路項目和無錫香樟園地塊。綠城中國CFO馮征對外稱，通過轉讓六個項目股權，回流現金近60億元，如考慮項目本身的貸款，對綠城現金流的影響可達120億元。
不過，也只是緩了口氣而已。一位接近綠城的知情人士向財新記者透露，綠城通過項目轉讓獲得了大約38億元的現金流，但至今仍有一半左右未到賬，綠城的資金鏈仍然緊張。
據財新記者了解，中國建設銀行總行曾在2011年底對浙江省分行的房地產業務進行專項外部審計。按照審計機構的建議，建行已將綠城貸款風險分類從正常類調整至關注類，主要理由是銷售情況不良。
標準普爾于近日發布報告稱，綠城中國的流動性仍嚴重不足。截至2011年底時手中持有的現金僅能覆蓋37%的2012年到期債務。4月底，標準普爾和穆迪兩家評級機構同時降低了對綠城中國的評級，并給出負面展望。從年報看，綠城中國在2012年將面臨超過200億元的短期債務壓力，包括一年內到期的158億元銀行貸款和45億元左右的信托貸款。
今年6月，將是擺在綠城面前的又一道坎。“6月底將有一批項目集中交付，需要從銀行把土地證解押回來，這是一道硬杠，必須要還錢。”上述綠城高管向財新記者透露，這一波需要集中支付的貸款大概有幾十億元。
國企施援
一位綠城內部人士向財新記者證實，綠城正在加緊出售手中的項目。“只要需要，所有項目都可以談。”他透露，綠城傾向于轉讓那些投入了土地款但還沒有開工或短期內無法銷售的項目，因為“錢都欠在這些項目上了”。過去幾年，本來走高端住宅開發的綠城，也盲目吃進了不少商業項目，商業項目沉淀資金量大且投資周期長，非如今的綠城所能承受。
這位內部人士表示，未來綠城出讓一些商業項目的可能性較大。坊間已傳出包括青島審計局商業地塊、溫州鹿城廣場和北京奧克伍德等在內的商業項目亟待轉手的消息。
綠城房地產集團執行總經理傅林江在5月18日的杭州人居展上對財新記者表示，“我們會努力實現年內將負債率降至100%以內的目標，不排除再轉手幾個項目。但我們是上市公司，具體項目現在不方便說，如果有交易會公告。”
為改善現金流，綠城曾經想過多種途徑：努力賣房、轉讓項目、成立地產基金和引入戰略投資人。前兩者正在努力之中，后兩者已無聲息。財新記者了解到，去年綠城與中投合作時，曾有過中投作為戰略投資入股綠城的方案，但該方案最終被政府高層否定。
宋衛平曾對外稱，“銷售額上得去就少賣一個，銷售額不行就多賣一個。如果有合適的伙伴和機會，今年還會考慮轉讓一部分項目。”值得關注的是，在綠城此前轉讓的幾個項目中，接盤者除地產同行之外，浙江和杭州當地的國企也對綠城伸出了援手。經多方證實，2011年底，浙江省政府辦公廳曾召集部分房地產商和銀行負責人召開“房地產企業金融機構座談會”，希望能對品牌好、規模大、品質佳的房企給予扶持，扶持對象直指綠城。壽柏年受邀參加了此次座談會。其后，省市兩級的國企和銀行對綠城項目轉讓和貸款展期都提供了支持。
杭州的兩個項目——蘭園項目和新華造紙廠地塊背后即有國資的身影。具體方案是，綠城用新華造紙廠地塊的股權置換西子房產在蘭園項目的股權，然后綠城將蘭園項目的部分股權出讓給國資。置換前，綠城持有蘭園項目42.5%的權益，持有新華造紙廠項目35%的權益。置換后，綠城從新華造紙廠地塊退出，轉而擁有蘭園項目85%的股權，隨后將其中的50%股權分別轉讓給杭州市房地產開發集團有限公司和杭州市錢江新城建設開發有限公司兩家國企，前者隸屬于市國資委直管的杭州城投集團；后者的直接出資人是杭州市錢江新城管委會。兩家國企各出資6250萬元對應25%的股權，這一對價正是蘭園項目公司注冊資本的對應比例。
蘭園項目位于杭州環城北路和環城東路的交界處，屬杭州城區的黃金位置，在2009年10月被綠城集團以29.1億元的價格拍下，折合樓面價約2.1萬元/平方米。2011年4月和6月，蘭園項目兩次開盤，均價達5.4萬元/平方米。
一位杭州地產界人士直言，杭州市屬兩家國企接盤蘭園項目，實質上是對綠城進行“變相輸血”，以助綠城渡過難關。據財新記者了解，目前綠城仍就一些項目股權的轉讓與國資背景的企業接洽談判，包括與海航合作拿下的緊挨西溪誠園的蔣村B-19地塊。還有此前綠城與浙江省鐵路投資集團、浙江省能源集團等省屬國企合作的一些項目。
全員賣房
宋衛平對財新記者稱，現在的綠城是“多管齊下，求生存再圖發展”。他在年初的全員大會上為綠城定下的戰略和基調就是“轉型”，“第一把火”是銷售改制。“今年，綠城最重要的任務就是銷售，把房子賣出去。”宋衛平曾在內部如是說。
綠城在今年2月份啟動銷售體制改革，全員賣房，引入經紀人制度，改“坐銷”為“行銷”。撤銷原來的營銷管理中心，設立兩家新的經紀公司，并在3月引入社會經紀人，盡可能整合所有外部資源進行銷售。
這一招產生了一定效果。“之前我們不關注賣房子的情況，現在有機會就要去推銷。”綠城房地產集團副總經理馮雨峰告訴財新記者，如果已經下訂的幾套別墅順利成交，他將完成約8000萬元的銷售額。馮雨峰在綠城分管的是園區服務和養老地產業務。
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