首開股份：3季度銷售靚麗 4季度推盤可期
前三季凈利潤同比增長 19%
2012 年前3 季度，首開股份(600376.CH/人民幣10.51， 買入)實現營業收入44.0億元，同比增長109.2%；凈利潤3.9 億元，同比增長19.1%；合每股收益0.26元。報告期內，公司實現毛利率和凈利率為47.2%與9.0%，分別較去年同期降低了6.2 和6.8 個百分點，與半年報情況相似，12-13 年公司利潤率存在下行壓力。7-9 月，公司實現凈利潤3,455 萬元，每股收益0.02 元，同比增長47%。
合同銷售額已達 130 億元，預計全年可達176 億元
3 季度末，估計公司合同銷售已達約130 億元，銷售面積約為98 萬平米，已完成今年全年145 億元銷售計劃的90%，同時較去年全年114 億元銷售增長了14%；3 季度中，公司完成合同銷售約60 億元，接近上半年的70 億元，銷售均價約為1.3 萬元/平米，較上半年略降3%左右。銷售額的增長主要得益于北京市場供不應求，同時，公司推盤結構中京內項目占比較多。
前3 季度，公司推盤101 萬平米，加上去年留存的85 萬平米，前三季度累計可售面積約為186 萬平米，前3 季度的整體去化率約為53%。預計公司4 季度的推盤量近60 萬平米，如果按1.3 萬元/平米的售價，對應推盤貨值約近80 億元，主要的推盤項目為：房山高教園項目、璞褆項目、大興榆垡項目、房山熙悅山一期、海門錦源國際項目、揚州水印西堤項目等，可見4 季度的推盤中，京內項目仍占大頭，因此4 季度公司銷售仍有看頭。
而在 4 季度的推盤中，房山高教園項目為團購項目，約16 億元的貨值應該都能簽約。此外，還有近50 萬方的新推盤(約60 億元貨值)，即使在50%的去化水平下，也將有30 多億元的銷售。因此，我們上調對公司全年銷售的預測，預計公司全年銷售可達176 億元，同比大幅增長54%。
集團增持看好公司價值，4季度拿地將比較積極
首開集團于8 月底增持公司股份349萬股，占本公司已發行總股份的0. 23%，同時，并計劃在未來12 個月內累計增持比例不超過總股份的2%。集團目前對首開股份的持股比例已經達到49.76%，接近絕對控股，此時再以近3 億元真金白銀增持上市公司股份，可見集團對上市公司的發展前景持樂觀態度。
上半年，公司由于投資比較謹慎，在土地市場未有斬獲。下半年，公司在拿地方面將加大力度，尤其是京內的土地項目，公司將采用招拍掛和股權收購兩種方式為主。3 季度中，公司在北京土地市場終有斬獲，公司和保利的聯合體拿下北京市大興區生物醫藥基地地塊，建面19.5 萬平米，樓面價約為7,070元/平米。在前3 季度良好銷售回款的支持下，預計公司后續在土地市場上將比較積極。
短期償債壓力有所改善，期間費用仍處高位
報告期末，公司資產負債率為82.1%，凈負債率為119.3%，較2 季度末的114.2%提高了5.1 個百分點，凈負債率處行業平均水平以上。公司手持貨幣資金約147億元，而短債合計110 億元，短期無償債壓力。在良好銷售回款的支持下，公司的凈負債率和短期償債壓力都有所改善。
報告期內，期間費用率仍處于高位，期間費用率合計由2 季度末的23.5%提高至目前的25.7%。其中，管理費用率、銷售費用率和財務費用率分別為7.1%、6.7%和11.9%。
重申買入評級
年初至今，公司京內、京外銷售均有不俗表現，尤其是京內項目的銷售表現尤為突出，而作為傳統意義上北京地王的首開而言，目前仍擁有北京未結算資源420 萬平方米，后續京內項目銷售仍將受益。鑒于公司4 季度大量推盤，全年銷售值得期待，我們維持2012-13 年每股收益預期1.421 和1.651 元不變，維持目標價12.98 元，相當于9.1 倍2012 年市盈率和較2012 年凈資產40%的折讓，重申買入評級。
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