馬光遠：房地產調控將再次面臨崩盤的危險
在央行宣布降息之后，一夜之間，中國房地產市場的火爆又回到了恐怖的2009年，量價雙飛，排隊購房現象再現市場，而冷落許久的土地市場也出現了搶地的現象。
根據一些房地產上市公司披露的信息，以及有關機構的統計數字，在5月份，包括萬科、恒大、中國海外以及保利在內的四大地產商銷售均突破百億元；北京市住房成交量連續3個月突破萬套，直追房地產市場最火爆時的數據，在成交明顯放量的同時，無論是二手房，還是新房價格都出現了明顯的跳漲，中原地產人士估算，熱點區域二手房二季度以來已上漲約10%，北京市住建委官網的統計也表明，今年以來，包括分期開盤的項目在內，新開盤項目累計共76個，截至6月上旬，21個項目年內成交均價出現一定程度上漲。
一方面是高層不斷強調“堅持房地產調控不動搖”，另一方面，卻是房地產市場在不斷的實質性利好的刺激下，逆政策、逆宏觀經濟的明顯回暖。而市場上不斷出現的傳言更是在購房者之間蔓延著令人窒息的恐慌。試舉兩例：一是《投資者報》前段時間報道說，不愿意透露姓名的發改委內部人士表示，調控房地產引發的經濟真空比預想的情況還要嚴重，但不調控房地產就此引起的經濟問題不會比現在更少。因此，松綁房地產可能是“救市的第二張牌”，盡管這個消息后來發改委辟謠，但很多購房者卻寧可信其有，不敢信其無；二是媒體報道，在央行決定降息的前一天晚間，央行向各商業銀行下發“特急”文件，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。七折利率盡管一直沒有取消，但在房地產市場極度敏感的時候，以一個“特急”的文件強調，其中用意，令人回味。這兩則消息引發的焦慮，很顯然，讓住建部新聞發言人最近再次表示“堅持房地產調控不動搖”的表態顯得非常蒼白。
按照基本常識，在宏觀經濟明顯下滑的情況下，房地產不可能逆宏觀經濟而動。筆者研究房地產市場這么多年，對中國房價的復雜邏輯早有領教，但在全球經濟一片低迷，中國經濟下滑勢頭非常明顯的情況下，高高在上的房價卻顯示出其頑強的生命力，這其中的緣由，真的值得反思。在宏觀經濟衰退，房價依舊畸高的情況下，所謂的“自住需求”的入市推動房地產回暖幾乎可以肯定是一個騙人的說辭。那么，中國的房地產市場究竟發生了什么，是什么力量再次引發購房者的恐懼，又是什么人有如此巨大的購買力，撬動了價格尚處于珠穆朗瑪峰頂的中國房地產市場。
筆者認為，在房價遠遠沒有回歸的情況下，購房者紛紛入市，最可能的原因無非是兩點：其一，擔心政策“打左燈，向右轉”。政策一方面口口聲聲“不動搖”，一方面在“穩增長”的旗號下，卻不斷的坐視各地“微調”房地產政策。購房者擔心的是，自己一味相信政策不會松動，但等到最后，卻發現先知先覺者早已行動，醒悟過來，房價已經距離夢想遠去。這樣的故事，已經多次發生，即使買錯，也別再錯過，這種“井繩效應”是時下絕大多數購房者最真實的心態。比如，這次報道里面央行的“特急”文件，報道者真的是抓住了購房者最恐慌的心理：特急，對于七折購房貸款，曾經的文件也有，為什么偏偏在宏觀經濟下調，房地產調控的關鍵時期，央行要出臺這樣的“特急”文件？急什么？對自主需求和投資需求，采取差別化的政策，這是一貫的政策，無需強調，更無需通過“特急”之類的字眼來進行強調。但偏偏是，在這個關鍵時刻，一些消息本身印證了購房者對政策以前的不信任。而6月份的降息，事實上成為壓倒很多對調控政策還抱有一絲幻想的觀望者的最后一根稻草；其二，購房者擔心，即使政策真的不動搖，但各地很可能在執行層面，在鼓勵自住需求的旗號下，通過執行層面的造假手段，打開限購等政策缺口，最終激活房地產市場。限購已經成了一個“有縫的蛋”，中介，地方政府都在想方設法打開限購的缺口。有媒體報道，近期一線城市住宅均價上漲，大多是豪宅和高檔住宅放量，但是，購買這些產品的人群，大部分屬于限購對象，有業內人士認為存在限購資格造假現象，而北京市場很早就有傳言，通過辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費數萬元。而一些二三線城市，限購造假現象更是相當普遍。最典型的是由中介代辦補繳社保證明，或實有多套住宅卻謊稱只有一套。有限購城市的購房者說，只要在一張紙上簽個字就可以，主管部門根本不會審查。
目前房地產的火爆是因為對政策的不信任，的確，經過三年多的調控，盡管房價快速上漲的勢頭被遏制，但在各地對土地財政的依賴難以擺脫的情況下，房價未來上漲的預期遠遠沒有扭轉，房地產政策和房價隨時都有逆轉和反彈的可能。特別是，在目前情況下，抑制房價上漲的最主要手段是隨時都可能被取消的限購，而一旦限購取消，房價的暴漲必然是一個大概率事件。如果目前房地產的火爆，完全是基于對政策的不信任，以及地方悄然放松限購所致，其引發的后果將是災難性的。如果這次調控失敗，以后無論政府出臺任何的調控政策，購房者都不會信任，政策的信譽將徹底破產。而在房地產市場孕育的金融風險本來已經值得警惕的情況下，一旦房價再次失控，不僅會將很多房奴拖入災難的境地，中國的銀行將成為首當其沖的受害者，而銀行的壞賬極有可能引發美國次貸危機式的風險。
在這種情況下，如果處于短視，處于“穩增長”的短期需要，再次放松房地產調控，并將經濟走出困局的希望寄托在房地產，決策者勢必成為歷史的罪人。面對最近房地產市場的火爆，高層決不能裝聾作啞，更不能樂觀其成，任何放松中國房地產調控的做法都是極其不負責任的，不僅對中國經濟長期的健康有害，更對黨的民意和執政基礎具有極大的危害。
中國的房價之高已經是一個不爭的事實，而高房價也成為中國經濟結構失調，內需不振的主要原因之一。筆者多次引用美國關于房價是否合理的數據，在美國的公共政策看來，如果一個家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，則意味著這樣的家庭絕對存在“住房問題”，但目前中國的房價，如果按照這個指標來衡量，恐怕80%以上的家庭都有明顯的住房問題。房價已經成了中國經濟，中國社會最大的不確定因素。請不要把刺激宏觀經濟的重任再次寄托在房地產上。如果真的想靠房地產振興經濟，則內需，則經濟轉型，幾無任何活路，民眾對公共政策的信仰，蕩然無存矣。何去何從，請管理層自重。
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