住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）正在征求意見。該《條例》對租賃市場的各個參與主體都進行了約束，對住房銷售和房地產經紀服務也有了更嚴格的管理規定。業內人士認為，它將成為我國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規。

　　租戶權益在《條例》中

　　得到重點保障

　　對于住房租賃市場，以往都以“指導意見”的形式進行規范，而此次則提升到“管理條例”的法規層面。

　　河南商報記者獲悉，從5月19日開始到6月19日，《條例》向社會公開征求意見。河南商報記者注意到，《條例》中篇幅最大的一部分就是如何保障租房人的權利。

　　例如《條例》明確：出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房；鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，當地政府應給予相關政策支持。

　　該《條例》除了進一步保障了租房者的權益之外，還加大了對房地產中介和房地產開發企業違法違規行為的處罰力度。不少業內人士認為，這將是我國第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規。

　　隨后，河南商報記者聯系到一位鄭州市從事房地產租賃市場管理的政府人士，其稱，已經注意到《條例》，與以往的“指導意見”相比，它的規格和層次更高，更有利于落地執行。鄭州從未間斷對住房租賃市場相關政策的研究和更新，此《條例》是個契機，鄭州將進一步密切關注動向。

　　房東不得擅自漲價

　　鼓勵按月支付租金

　　眾所周知，住房租賃市場的租金支付方式有多種，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般都是房東和租戶協商確定。尤其是對于低收入租房人群，他們更希望一次性少付一些租金，以減輕經濟壓力。

　　對于最敏感的租金支付，《條例》不僅提出鼓勵按月支付，還明確房東不得擅自提高租金。承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

　　“租金的支付方式是一種市場化的行為，完全尊重當事人的意愿。租期內的調價行為多受外界因素干擾，比如房價，如果能對整體租房市場制定一個動態租金調整機制，根據市場行情設定某一時期的最高漲幅，這對隨意漲價行為會有一定的約束力。”在鄭州做房產中介多年的資深人士孫先生說。

　　租房押金不得無故扣留

　　違規最高可罰20萬元

　　租期到后，有些人會遇到房東隨意克扣押金的現象。《條例》明確規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。

　　以往，因上述現象會產生各種糾紛，租客往往處于被動地位。比如，在租期到一半時，當租客根據合同約定提出要提前搬走時，房東借口租客在此期間坐月子，不吉利，就向租客索要紅包，否則就扣掉押金。

　　無故不退還押金，房東將受到怎樣的處罰？《條例》規定特別嚴厲：出租人違反規定扣留押金，將由房產管理部門予以警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1000元以上5000元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　樓盤獲預售證10日內

　　需全部對外銷售

　　在住房銷售環節，《條例》著重規范了開發商為炒作房價而采取的捂盤惜售行為。

　　其中明確規定，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。

　　有12種銷售行為是被明令禁止的：發布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；分割拆零銷售住房，等等。

　　違反《條例》規定銷售住房、未辦理住房現售備案、未將預售住房取得的資金納入監管賬戶或者侵占、挪用資金等這三種行為之一的，根據規定，由房產管理部門責令限期改正，可以暫停合同網上簽約權限，也可以并處50萬元以上200萬元以下罰款。

　　“對開發商捂盤惜售行為的約束以前就有，現在單獨著重列出來，以法規的形式予以呈現，主要是為了維護健康有序的房地產銷售秩序，限制部分開發商的炒作行為。”易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。

　　房地產經紀機構要明碼標價

　　在現實生活中，有過租房或買二手房經歷的人，基本都會對中介機構的收費感到眼花繚亂。對于從事住房租賃和銷售的房地產經紀機構，《條例》也是有明確規范的，尤其牽涉到收費問題。

　　“牽涉到銀行貸款，有金融服務費，但是去問銀行，并沒有規定說必須收費。”鄭州市民王先生通過二手房中介機構買房，就遭遇了流程走到一半時被收金融服務費、跑腿費等一些突然冒出來的收費項目。

　　《條例》明確規定，房地產經紀機構收費前應當向當事人出具收費清單，列明住房租賃或者銷售的價格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。

　　發布者要對

　　房源信息的真實性負責

　　在某生活分類信息網站，找到“合適”房源后，電話打過去，工作人員很多時候都會問：這套房已經賣過了，要不來看看其他房子吧？或者是購房者到現場一看，價格又變了。

　　對于鋪天蓋地的虛假房源信息，《條例》也明確指出：房地產經紀機構通過其網站發布住房租賃、銷售信息的，應當對信息的真實性負責。

　　“但誰來保證信息發布者會負責呢？提供住房租賃、銷售信息發布服務的第三方網絡交易平臺，就納入了此次《條例》的約束范圍。”嚴躍進說，這一次不僅對住房租賃和銷售管理內容進行明確，還非常系統，其背景就是要建立完善的租購并舉的住房制度。以后，這種管理會更加嚴格和規范。

　　比如，第三方網絡交易平臺要對信息發布者的身份進行審核和登記，如果不能提供信息發布者真實名稱、地址和有效聯系方式，那么，第三方網絡交易平臺就會面臨索賠。同時，它也會面臨工商行政管理部門的處罰。

　　公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見：

　　1.電子郵件：zfzl@mohurd.gov.cn

　　2.通信地址：北京市海淀區三里河路9號住房城鄉建設部法規司

　　意見反饋截止時間為2017年6月19日

（首席記者 鄧飛）