鄭州房?jī)r(jià)如何破萬(wàn)的看圖表

　　鄭州昨天因房?jī)r(jià)躋上了“央視頭條”。在昨天中午播發(fā)的新聞中，央視援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報(bào)道，在8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格、二手房交易價(jià)格的“PK”中，鄭州分別以環(huán)比上漲5.6%、4.5%獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國(guó)。鄭州樓市8月的“放量上揚(yáng)”之后，究竟是“牛市”的延續(xù)還是最后的瘋狂？

　　央視新聞|全國(guó)70城8月房?jī)r(jià)漲幅鄭州領(lǐng)跑

　　央視援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報(bào)道稱，8月，在全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格、二手房交易價(jià)格的環(huán)比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領(lǐng)跑全國(guó)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在新建商品住宅方面，與7月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有64個(gè)，下降的只有4個(gè)，持平的城市有2個(gè)。其中，鄭州環(huán)比上漲5.6%，領(lǐng)跑全國(guó)，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的省內(nèi)其他城市，洛陽(yáng)環(huán)比上漲0.3%，平頂山環(huán)比上漲0.4%。而與去年同期相比，鄭州則上漲了16.7%，洛陽(yáng)上漲1%，平頂山上漲1.8%。

　　而在二手房方面，與7月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的有57個(gè)，下降的9個(gè)，持平的只有4個(gè)。鄭州以環(huán)比增長(zhǎng)4.5%同樣問(wèn)鼎冠軍，這一指數(shù)也超過(guò)了北京、天津的3.9%和3.8%。

　　房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)之鄭州市房管局篇

　　8個(gè)月，鄭州一套100㎡的新房平均漲價(jià)14萬(wàn)

　　據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（下簡(jiǎn)稱鄭州市房管局）網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年1到8月，鄭州新建商品住宅銷售均價(jià)每平方米增長(zhǎng)了1411元，換句話說(shuō)，在8個(gè)月的時(shí)間里，鄭州一套100平方米的新房平均漲價(jià)14萬(wàn)元。而8月對(duì)比7月，新房單月銷量增長(zhǎng)了6159套，而對(duì)比1月，這一數(shù)據(jù)更是達(dá)到了9818套。對(duì)于二手房而言，8月的成交均價(jià)為9233元/平方米，而在1月份，這一數(shù)據(jù)只有8407元每平方米。8個(gè)月來(lái)，鄭州二手房?jī)r(jià)格每平方米上漲了826元。

　　數(shù)據(jù)構(gòu)成|“8月房”八成賣給了非鄭州戶籍人口

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在8月鄭州的分區(qū)價(jià)格中，金水區(qū)以均價(jià)14743元/平方米“逆襲”鄭東新區(qū)，領(lǐng)跑鄭州；其后依次是鄭東新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)以及高新區(qū)。對(duì)于這一現(xiàn)象，克而瑞相關(guān)分析人士稱，8月，東區(qū)有一批低價(jià)樓盤集中備案拉低了區(qū)域銷售均價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格異常。

　　而從購(gòu)房者對(duì)各區(qū)域的“中意度”來(lái)看，在購(gòu)房者中，超過(guò)4成選擇在二七區(qū)和中原區(qū)買房，其次是高新區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、金水區(qū)，在鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)購(gòu)房者較少，“價(jià)格導(dǎo)向”明顯。

　　與此同時(shí)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在8月鄭州的購(gòu)房者中，外來(lái)人口購(gòu)房者進(jìn)一步增大，持有鄭州戶口的僅占18%，省內(nèi)非鄭州市客戶占比69%，外省戶籍占比13%。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，來(lái)鄭州購(gòu)房置業(yè)的外地人比例已由2010年的62%，變?yōu)榱私衲?到8月的85%。

　　昨日下午，在中州大道南三環(huán)附近的一處售樓部，銷售部李經(jīng)理證實(shí)，目前購(gòu)房者中沒(méi)有鄭州戶口的確實(shí)占很大比例，但他們有很多人是在鄭州工作。“買房就是為了落戶，購(gòu)買意愿強(qiáng)烈。”

　　探因|地王效應(yīng)＋跟風(fēng)式購(gòu)買＋調(diào)控滯后≈8月暴漲

　　鄭州樓市為何會(huì)在8月走出“放量上攻”的趨勢(shì)？

　　鄭州今年“地王”頻出，業(yè)內(nèi)人士都提到了“地王效應(yīng)”。一位供職于國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，土地價(jià)格與房屋售價(jià)之間的關(guān)系猶如“面粉與面包”，地價(jià)高房?jī)r(jià)一定高，但在各地的比例不盡相同。房屋售價(jià)一般遵循“成本定價(jià)法”，而每個(gè)公司的定價(jià)體系特別是擬達(dá)到的利潤(rùn)空間都不相同，這個(gè)比例是不確定的。如果是香港，寸土寸金，地價(jià)可能占比超過(guò)50%；但在縣城，地價(jià)占比可能只有15%，建筑成本、人力成本甚至?xí)^(guò)地價(jià)。此前鄭州市場(chǎng)地價(jià)占房屋售價(jià)的比例為“兩到三成”，而這一數(shù)據(jù)目前已“逼近40%甚至近半”。

　　在一位房企“項(xiàng)目總”看來(lái)，近幾個(gè)月來(lái)，鄭州供地頻率偏低、近來(lái)混凝土等建筑材料供應(yīng)不足等原因，從一定程度上給人們帶來(lái)了“可購(gòu)房暫時(shí)短缺”的印象，而與此相對(duì)應(yīng)的卻是市民對(duì)于房產(chǎn)“買漲不買跌”普遍心態(tài)所引起的“跟風(fēng)式購(gòu)買”，這兩種情況“相疊加”所產(chǎn)生的“恐慌性搶購(gòu)”是8月房?jī)r(jià)高漲的一大原因。

　　在河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清看來(lái)，“調(diào)控政策”出臺(tái)的相對(duì)滯后及“投資投機(jī)性資本的大量涌入”都是房?jī)r(jià)在8月“冒尖”的原因。“如果7月份出臺(tái)，就不會(huì)有8月份這個(gè)數(shù)據(jù)，即使8月中旬出臺(tái)，漲幅也不會(huì)全國(guó)第一。所以，對(duì)于8月數(shù)據(jù)，調(diào)控相對(duì)遲緩是其中的一個(gè)原因。”

　　展望|冠軍之后，是“牛市延續(xù)”還是“最后的瘋狂”？

　　走過(guò)“8月行情”，鄭州未來(lái)“樓市大盤”又會(huì)走出怎樣的走勢(shì)呢？針對(duì)“地王”，鄭州已祭出“鄭九條”進(jìn)行應(yīng)對(duì)，對(duì)于“地王”的限制，能否起到抑制房?jī)r(jià)的作用呢？

　　在宋向清看來(lái)，“鄭九條”雖是“亡羊補(bǔ)牢”但或許“未為晚矣”。在他看來(lái)，“鄭九條”的核心是土地，土地的核心是增供，而增供的關(guān)鍵是打消地產(chǎn)商“一地難求”的顧忌。“只要給開發(fā)商一個(gè)好的土地供應(yīng)預(yù)期，開發(fā)商‘配合’調(diào)控的動(dòng)力就會(huì)增加，調(diào)控效果就將顯現(xiàn)。”

　　但對(duì)于“8月領(lǐng)漲”是否為“最后的瘋狂”，宋向清則表示，短期看是，長(zhǎng)期看不是。鄭州房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)還在，動(dòng)力還在，誘因也在，“鄭九條”后，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)“爆發(fā)式、跳躍式”的增長(zhǎng)，但未來(lái)還需政策調(diào)控“不斷修正航線”，政策如不適當(dāng)，仍然會(huì)再次出現(xiàn)這種爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　□記者陳駿孫煊哲