鄭州房價如何破萬的看圖表

　　鄭州昨天因房價躋上了“央視頭條”。在昨天中午播發的新聞中，央視援引國家統計局發布的最新數據報道，在8月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的“PK”中，鄭州分別以環比上漲5.6%、4.5%獲得“雙料冠軍”領跑全國。鄭州樓市8月的“放量上揚”之后，究竟是“牛市”的延續還是最后的瘋狂？

　　央視新聞|全國70城8月房價漲幅鄭州領跑

　　央視援引國家統計局發布的最新數據報道稱，8月，在全國70個大中城市新建商品住宅價格、二手房交易價格的環比增幅“PK”中，鄭州獲得“雙料冠軍”領跑全國。

　　據統計，在新建商品住宅方面，與7月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有64個，下降的只有4個，持平的城市有2個。其中，鄭州環比上漲5.6%，領跑全國，有統計數據的省內其他城市，洛陽環比上漲0.3%，平頂山環比上漲0.4%。而與去年同期相比，鄭州則上漲了16.7%，洛陽上漲1%，平頂山上漲1.8%。

　　而在二手房方面，與7月相比，70個大中城市中，價格上漲的有57個，下降的9個，持平的只有4個。鄭州以環比增長4.5%同樣問鼎冠軍，這一指數也超過了北京、天津的3.9%和3.8%。

　　房價數據之鄭州市房管局篇

　　8個月，鄭州一套100㎡的新房平均漲價14萬

　　據鄭州市住房保障和房地產管理局（下簡稱鄭州市房管局）網站數據顯示，今年1到8月，鄭州新建商品住宅銷售均價每平方米增長了1411元，換句話說，在8個月的時間里，鄭州一套100平方米的新房平均漲價14萬元。而8月對比7月，新房單月銷量增長了6159套，而對比1月，這一數據更是達到了9818套。對于二手房而言，8月的成交均價為9233元/平方米，而在1月份，這一數據只有8407元每平方米。8個月來，鄭州二手房價格每平方米上漲了826元。

　　數據構成|“8月房”八成賣給了非鄭州戶籍人口

　　據克而瑞統計數據顯示，在8月鄭州的分區價格中，金水區以均價14743元/平方米“逆襲”鄭東新區，領跑鄭州；其后依次是鄭東新區、惠濟區、經開區、管城區、中原區、二七區以及高新區。對于這一現象，克而瑞相關分析人士稱，8月，東區有一批低價樓盤集中備案拉低了區域銷售均價，導致價格異常。

　　而從購房者對各區域的“中意度”來看，在購房者中，超過4成選擇在二七區和中原區買房，其次是高新區、管城區、惠濟區、金水區，在鄭東新區和經開區購房者較少，“價格導向”明顯。

　　與此同時，據克而瑞數據顯示，在8月鄭州的購房者中，外來人口購房者進一步增大，持有鄭州戶口的僅占18%，省內非鄭州市客戶占比69%，外省戶籍占比13%。

　　克而瑞統計數據也顯示，來鄭州購房置業的外地人比例已由2010年的62%，變為了今年1到8月的85%。

　　昨日下午，在中州大道南三環附近的一處售樓部，銷售部李經理證實，目前購房者中沒有鄭州戶口的確實占很大比例，但他們有很多人是在鄭州工作。“買房就是為了落戶，購買意愿強烈。”

　　探因|地王效應＋跟風式購買＋調控滯后≈8月暴漲

　　鄭州樓市為何會在8月走出“放量上攻”的趨勢？

　　鄭州今年“地王”頻出，業內人士都提到了“地王效應”。一位供職于國內某大型房地產企業的相關負責人說，土地價格與房屋售價之間的關系猶如“面粉與面包”，地價高房價一定高，但在各地的比例不盡相同。房屋售價一般遵循“成本定價法”，而每個公司的定價體系特別是擬達到的利潤空間都不相同，這個比例是不確定的。如果是香港，寸土寸金，地價可能占比超過50%；但在縣城，地價占比可能只有15%，建筑成本、人力成本甚至會超過地價。此前鄭州市場地價占房屋售價的比例為“兩到三成”，而這一數據目前已“逼近40%甚至近半”。

　　在一位房企“項目總”看來，近幾個月來，鄭州供地頻率偏低、近來混凝土等建筑材料供應不足等原因，從一定程度上給人們帶來了“可購房暫時短缺”的印象，而與此相對應的卻是市民對于房產“買漲不買跌”普遍心態所引起的“跟風式購買”，這兩種情況“相疊加”所產生的“恐慌性搶購”是8月房價高漲的一大原因。

　　在河南省商業經濟學會會長宋向清看來，“調控政策”出臺的相對滯后及“投資投機性資本的大量涌入”都是房價在8月“冒尖”的原因。“如果7月份出臺，就不會有8月份這個數據，即使8月中旬出臺，漲幅也不會全國第一。所以，對于8月數據，調控相對遲緩是其中的一個原因。”

　　展望|冠軍之后，是“牛市延續”還是“最后的瘋狂”？

　　走過“8月行情”，鄭州未來“樓市大盤”又會走出怎樣的走勢呢？針對“地王”，鄭州已祭出“鄭九條”進行應對，對于“地王”的限制，能否起到抑制房價的作用呢？

　　在宋向清看來，“鄭九條”雖是“亡羊補牢”但或許“未為晚矣”。在他看來，“鄭九條”的核心是土地，土地的核心是增供，而增供的關鍵是打消地產商“一地難求”的顧忌。“只要給開發商一個好的土地供應預期，開發商‘配合’調控的動力就會增加，調控效果就將顯現。”

　　但對于“8月領漲”是否為“最后的瘋狂”，宋向清則表示，短期看是，長期看不是。鄭州房價上漲的基礎還在，動力還在，誘因也在，“鄭九條”后，短期內應該不會再出現“爆發式、跳躍式”的增長，但未來還需政策調控“不斷修正航線”，政策如不適當，仍然會再次出現這種爆發式增長。

　　□記者陳駿孫煊哲