4月19日深夜,濟南限購政策再升級。20日起,濟南本市戶籍購買二套房,首付比例提高至60%,非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%,商貸最長年限都縮短至25年。與此同時,長清章丘也納入限購范圍,限購區域內購買的住房,要在不動產證滿2年后才能上市交易。

　　19日,濟南市發布《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)。這次再升級版的限購政策被不少人稱為“史上最嚴”。《通知》從供地、信貸、限售等多個方面對市場進行調控。從土地供應來看,本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則,實施精準供地,平抑土地市場。針對土地出讓,要求引導企業理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件,居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的,項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上(含)的,項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。

　　“預售條件與地價溢價率捆綁在濟南是首次提出,在一定程度上延長了開發商的資金周期。”省城一業內人士稱,最高限價的設定,可以有效給熱地降溫。

　　在信貸政策上,無論是對外地人還是本地人都是明顯收緊。《通知》要求,本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年,公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。對于外地購房者來說,非本市戶籍家庭購買住房貸款首付比例提高至60%,商業按揭貸款最長年限縮短至25年。

　　此次升級版政策也首次提出了房子限售。《通知》指出,限購區域內自本通知施行之日起購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。在業內人士看來,這對投機炒房客是一種有效的制約和限制。

　　與此同時,《通知》指出,依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規行為。對涉案開發企業和中介機構,一經查實,依法從嚴從重處理,開發企業停止預售及網簽,2年內不得參與本市土地交易,中介機構吊銷營業執照,并列入失信企業“黑名單”。

　　在上一版限購區域的基礎上,將長清區、章丘區納入限購范圍,本次及此前濟南已出臺的調控政策一并執行。

　　濟南東部一樓盤，不少購房者來看房。（資料片）

　　開發商炒房者雙限，房價會降嗎？

　　濟南限購政策再度升級,土拍價格首次與預售時間掛鉤,信貸政策出臺,二套房認房又認貸,公積金利率上浮；房產證拿到兩年后才允許出售。限購區域也首次擴展至長清區和章丘區。升級版的限購政策如何影響市場?濟南市建設部門以及有關專家就此做出了解讀。

　　加大拿地成本

　　減少非理性行為

　　2016年濟南土地市場地王頻出,其中9月份郭店地塊拍出地王,溢價率高達719%。企業非理性競價抬高了地價,也引發了周圍房價的非理性上漲。因此,此次調控政策指出,要引導企業理性競價。所采取的措施,一是結合土地出讓溢價率提高項目預售條件,居住用地出讓溢價率達到100%以上(含)的,項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可；溢價率達到150%以上(含)的,項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可,這相當于現房銷售。

　　省城一業內人士稱,在去年12月26日的限購政策中曾規定,12層以上住宅單體主體結構完成不少于12層后,方可辦理商品房預售許可。而此次限購,又將預售證門檻進一步調高。

　　第二條措施是設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。建設部門相關人士解釋,如果價格超過限價,開發商就要在公共配套上加大投入,增加了其成本。

　　開發商關心此次政策是否會影響到之前已經拍完的土地,對此,濟南建設部門相關人士解釋,該政策僅從限購政策實施之后開始實施,在4月20日之前拍地的開發商,不受政策的制約。

　　業內人士分析,此舉將加大開發商拿地的成本,也可以減少開發商非理性競價的行為,穩定土地市場秩序。

　　只要貸款買過房

　　賣沒賣再貸都算二套

　　此次限購政策,采用了較為嚴厲的信貸政策。其中,本市戶籍家庭已擁有一套住房和有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例從40%提高至60%。

　　建設部門相關人士解釋說,這表明對于二套房的界定是認房又認貸,比此前政策收緊。只要有住房貸款記錄的,不管是否還清貸款,都算數。比如小明之前貸款買過一套房子,后來賣掉了,手頭沒有房子,但是再買房子還是算二套房。

　　而對于非本市戶籍家庭購買住房,貸款首付比例從30%提高至60%,商業按揭貸款最長年限縮短至25年。另外,本地人二套房和外地人購房的商業按揭貸款最長年限都從30年縮短至25年,這也是去年以來首次調整商貸年限。

　　首次提高公積金貸款利率

　　此次收緊的不僅是商貸,公積金貸款也是收緊不少。政策要求,二套房的公積金貸款利率首次上浮,執行基準利率的1.1倍,類似政策在其他城市的限購政策中也有體現,不過濟南從去年開始的限購政策中,這是首次涉及公積金利率的調整。此外,政策還要取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策,兩條規定都在證明公積金政策的收緊。

　　另外,使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭暫時停止發放公積金貸款。比如說小明只有一套房子,但是此前使用過兩次及以上公積金貸款,他也暫時無法再用公積金來貸款了。

　　長清章丘也限購

　　區域熱度將平衡

　　長清區和章丘區雖然屬于濟南,但是在此前調控政策發布時,這兩個區都不在政策影響范圍內。去年12月26日的限購政策中,長清區雖然不屬于限購區域,但是在長清區擁有兩套住房的,也不能在限購區域(市內六區)內買房,而章丘則一直未被提及。

　　不過,隨著章丘撤縣設區,以及山大搬遷章丘等消息的發布,利好頻傳,章丘樓市也逐漸升溫,房價一直在上漲。此前,市場內也有不少對章丘進行限購的呼聲,但一直沒有得到政府的回應。

　　而此次限購政策,將長清區、章丘區也一并納入限購范圍,同時,此前濟南已出臺的調控政策,這兩個區也要一并執行。也就是說,章丘區、長清區和歷下區、高新區等完全沒有區別,全部屬于限購區域,也全都實施限購政策。

　　例如,在4月20日之前,長清居民小張擁有兩套住房,他不能在市內六區買房,但是可以在長清區買多套住房,同時歷下居民小王在市內六區有兩套住房,但是可以在長清再買多套住房。而4月20日之后,長清區的小張在長清也無法再次購房了。歷下區的小王在長清也無法購房。也就是說,不論小張和還是小王,只要在濟南市(歷下區、歷城區、高新區、槐蔭區、天橋區、市中區、長清區、章丘區)范圍內買房,就要受到限購政策約束。

　　此前,由于市區限購,章丘等地承接了濟南市區外溢的置業需求,而此輪政策的實施,標志著長清區和章丘區與市內各區也一視同仁,濟南調控政策力度進一步加強,區域熱度將得到平衡。

　　兩年限售

　　限制短線投機炒房客

　　“限售在濟南是首次提出來,這對于打擊投機炒房將起到很大的作用。”19日,省城一業內人士坦言,限購區域內自本通知施行之日起購買的住房,須取得不動產權證滿2年后方可上市交易。

　　“濟南這次明確的是不動產證滿2年才能再賣,2年的標準是辦證而不是網簽,這對于短期投資炒房的投機客來說,斷了他們的路子。”該人士說,去年下半年來看,不少投機客買了房子后,都會想著短期內倒手賣出去,賺取高額差價。

　　從之前的政策來看,不動產證在2年以內的,只要繳納5.6%的增值稅也可以完成交易,高稅部分轉嫁到購房者身上,購房成本大大增加。

　　“新房多是期房,從買了到辦下不動產證,中間的期限在2年左右,這次要求的出售條件是,在此基礎上再延長2年,這樣就加大了投資客的炒房周期和成本。”該人士說,也就是說,市民買新房后,要在四年后才能賣房,這可以在很大程度上限制市場上的炒房投機現象。

　　相關鏈接：濟南樓市限購政策