中原地產(chǎn)研究中心對23家A股上市大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。此外，今年5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，并創(chuàng)近11個(gè)月以來新低。隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，今年以來金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，多個(gè)渠道融資成本均開始上升。
業(yè)內(nèi)人士表示，盡管今年證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資，但規(guī)模和節(jié)奏可能有限。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍緊繃。在低迷行情下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)日子將更加難過，行業(yè)并購整合大幕已經(jīng)拉開。
融資成本上升
盡管大多數(shù)商業(yè)銀行表示房地產(chǎn)信貸政策將保持穩(wěn)定，但加強(qiáng)差別化管理、控制風(fēng)險(xiǎn)已成為各家商業(yè)銀行的共識(shí)。業(yè)內(nèi)人士透露，目前各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸的把控都比較嚴(yán)格，大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能有一定的議價(jià)能力，中小型開發(fā)企業(yè)一般很難從銀行獲得開發(fā)貸，即使獲批，貸款成本和放款時(shí)間也明顯高于大型房企。
海外融資目前仍是大型房企最重要的渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%;國內(nèi)融資占比僅為27.4%。
不過今年以來海外綜合融資成本在多重因素下大幅攀升。
數(shù)據(jù)顯示，今年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已上漲到7%以上。而在去年年底，這一數(shù)據(jù)還在5%以下甚至更低。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵對中國證券報(bào)記者表示，票面利率升高主要是由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前較為低迷，國外相關(guān)機(jī)構(gòu)對行業(yè)預(yù)期改變，再加之國際市場上一些唱空的情緒綜合作用，都導(dǎo)致了房企海外融資成本上升。
另一個(gè)疊加因素在此基礎(chǔ)上繼續(xù)提升了融資成本，那就是人民幣貶值。長期以來，人民幣單邊升值的趨勢和美元低利率使從海外市場融得美元極具吸引力。不過今年以來人民幣兌美元累計(jì)貶值已達(dá)3%，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由此受到很大壓力。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，呈逐月下降趨勢。
劉淵認(rèn)為，人民幣匯率變動(dòng)對融資成本的影響甚至大于票面利率的提升。如果人民幣兌美元繼續(xù)貶值，將導(dǎo)致房企從海外融資難度越來越大。
信托資金是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)重要來源。中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托為1.15萬億元，占比10.4%。
從公開信息較多的集合信托產(chǎn)品的規(guī)模和收益率或能窺見行業(yè)趨勢。根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至6月24日，集合資金房地產(chǎn)信托成立規(guī)模1099.42億元，平均期限1.82年，平均年收益率9.75%;而去年同期成立規(guī)模為1272.87億元，平均期限1.95年，平均年收益率9.58%。用益信托工作室分析師帥國讓表示，數(shù)據(jù)反映出地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所減少，融資成本上升。
帥國讓指出，一方面受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，樓市降溫，房地產(chǎn)成交量下降;由于市場上資金流動(dòng)性趨緊，部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使得各方對房地產(chǎn)投資顯得愈發(fā)謹(jǐn)慎;另一方面，監(jiān)管層加大對信托風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，加上今年是房地產(chǎn)信托兌付高峰期，信托公司對地產(chǎn)信托的發(fā)行也保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
面臨整合洗牌
數(shù)據(jù)顯示，目前已有20家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資預(yù)案，除金豐投資等幾家企業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)募資目的用于地產(chǎn)項(xiàng)目或補(bǔ)充流動(dòng)資金，募資規(guī)模在4億-167億元之間。雖然政策松綁被業(yè)內(nèi)人士解讀為或意在為房企解困，但劉淵認(rèn)為，資本市場對房企的松綁主要體現(xiàn)了監(jiān)管部門對行業(yè)調(diào)控思路的變化，因此不會(huì)完全放開節(jié)奏。
近期銀行間市場交易商協(xié)會(huì)亦透露正在積極研究支持承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細(xì)則或?qū)⒄降玫矫鞔_，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。
由此可見，大型房企面臨的主要是部分渠道融資成本上升，而中小房企不僅“融資難”還“融資貴”。同時(shí)，中小房企降價(jià)促銷回款的效果也遜于大型房企。一些負(fù)債率較高的中小房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂。
在行業(yè)兩極分化加劇的背景下，圍繞困境項(xiàng)目與企業(yè)的并購潮開啟。企業(yè)間的并購、二手項(xiàng)目和土地交易案例均在上升。一些手握現(xiàn)金的大開發(fā)商伺機(jī)而動(dòng)，尋求并購機(jī)會(huì)。
清科研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達(dá)23.9%。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲(chǔ)備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面開展。
“與開拓新市場和競拍地塊相比，大型房企收購中小房企或其項(xiàng)目的綜合成本將會(huì)更低。”劉淵表示。
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