[摘要] 國務院法制辦近日公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。牛鳳瑞也表示，不動產登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產市場，反腐并不是不動產登記的目標。
國務院法制辦近日公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。意見稿要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息實時共享。此外，還對不動產登記的原則、適用范圍等具體環節做出明確規定，為不動產統一登記施行提供法律依據。
業內人士認為，此番頂層設計的初步確定，意味著不動產統一登記開始有實質性的突破。不過，不動產登記工作在操作細節層面仍然面臨多重難題。根據意見稿的內容，不動產登記工作對推進降低房價、反腐、落實房地產稅等方面雖有影響，但難有直接作用。
范圍
10類權屬納入登記
按照此前公布的工作進程，原定于今年6月底出臺的意見稿已經延期了一個多月。早在七年前，“國家對不動產實行統一登記制度”的相關內容就已寫入《物權法》。但多年來，受不動產登記領域的“多頭管理”、利益和職權再分配等難題所阻，統一登記進展一直十分緩慢。
2013年3月底，“出臺并實施不動產統一登記制度”成為2014年重要任務之一。當年11月，國務院常務會議決定由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。此后，不動產統一登記開始步入快車道。
2014年以來，不動產統一登記的相關工作進展迅速。今年3月，不動產登記工作第一次部際聯席會議召開，確定用三年時間在中國建立不動產統一登記制度;4月，國土資源部成立不動產登記工作領導小組;5月，不動產登記局掛牌;6月，針對不動產登記信息平臺的研究設計啟動。
不動產統一登記也從中央層面逐漸向地方推進落實。天津、河北、內蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產登記的牽頭單位、設立專門機構、多部門整合職責等消息。
此次公布的意見稿明確指出，不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。而“不動產”，則是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
依照意見稿規定，需要辦理登記的不動產權利共有10種，包括：集體土地所有權;房屋等建筑物、構筑物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草地等土地承包經營權;建設用地使用權;宅基地使用權;海域使用權;地役權;抵押權;法律規定需要登記的其他不動產權利。
難點
多頭管理相對分散
一位國土部人士告訴《經濟參考報》記者，不動產統一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動產的統一登記職責。在很長一段時間內，我國的不動產登記分散在多個部門，如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。
因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對分散。還有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進行不動產統一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。而且，由于不動產涉及多種范圍，很多部門對各自領域內不動產類別的數據統計尚未及時更新。
這種局面一直持續到2013年底，國務院常務會議最終決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土資源部承擔。職責整合以后，針對不同類型的不動產，將由林業部門發林權證，農業部門發土地承包經營權證，建設部門發房產證、宅基地證，國土部門發土地使用權證。
原中國社科院城市發展與環境研究所所長牛鳳瑞告訴《經濟參考報》記者，統一登記意味著將涉及十余個部門的職責和權力整合、統一到一個部門，必將涉及各個部門的職責再分配，也不可避免要觸及其他部門的實際利益，其難度可想而知。
不動產登記如何做到“城鄉統一”也是難題之一。牛鳳瑞說，不動產類別、性質十分復雜，且城鄉之間有較大差異，給統一登記工作帶來挑戰。僅從城市的房產來看，就存在“房改房”、普通商品房、經濟適用房等多個種類，“產權怎么明晰、性質怎么確定都很難操作”。
農村近年來人口結構變化巨大，宅基地的位置、大小、性質等還涉及復雜的社會經濟關系，統一登記在細節上的難度非常大。牛鳳瑞說“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農村實際上可以世代繼承，很多農民聽說開始確權登記以后都回家去蓋房子。”不動產登記要落實起來，未來不能不考慮一些關聯效應，比如城鄉戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。
牛鳳瑞還認為，不動產登記工作實際上主要針對個人財產權屬進行登記，但是當前階段，與個人財產相關的各種所有權屬類別很多，界定卻很難，很多權屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動產登記時，利益矛盾很多。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前不動產登記推進面臨兩大阻力。首先，不動產登記涉及個人私有財產或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進行不動產統一登記、住房信息聯網，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動配合聯網工作。
影響
對出臺房地產稅有間接效應
在意見稿的“登記信息共享與保護”章節中，明確規定：不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息應當實時互通共享。
此外，國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。
業內分析指出，這將有利于房產等信息的透明化，甚至有利于推動房產稅的征收和反腐工作的進行，存在明顯的政策溢出效應。
同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，意見稿提出，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。“以人查房”不僅會成為一些官員的夢魘，也會成為“房叔、房嬸”這些投機客較為頭疼的問題。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發的部分拋售、資產處理情況，將促進未來房地產市場新房、二手房、租賃市場的房屋供應，緩解部分城市或者局部區域的市場供需矛盾，減緩房價和房租上漲的壓力。
胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場供應的同時，甚至會影響到上游開發商的拿地速度、土地儲備、企業戰略、推盤計劃等諸多方面。
就房地產行業和市場來說，胡景暉認為，不動產登記一方面將改變以往市場信息缺失、無法摸清家底所造成的監管和措施失靈的被動情況，讓未來的市場調控更具針對性;另一方面，也將為限購、限貸等行政命令式調控手段全面退出，房產稅、遺產稅等財產性稅收的出臺奠定基礎。
張宏偉也認為，個人住房信息系統的逐步建立，對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極意義。
不過，鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，不動產信息的聯網查詢對于房地產市場的影響主要是心理預期方面。“首先，有可能會導致部分持有多套房的業主出現拋售行為，但對于整個房地產市場不會產生過大的影響。其次，不動產統一登記制度是執行房地產稅的重要前提之一。但是從長遠來看，房地產稅為十分復雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長時間的論證，意見稿的發布乃至不動產登記工作的進行，都不會對房地產稅起到立竿見影的效果”。
牛鳳瑞也表示，不動產登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產市場，反腐并不是不動產登記的目標。
還有專家認為，不動產登記是一項技術性工作，通過推動不動產登記工作，其背后的產權問題、財產權問題會逐步顯現出來。因此，不動產統一登記，使物權法的落實、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進程的重啟，變得勢在必行。甚至對“小產權房”問題的解決，都會產生一些促進作用。
