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　　7月，18城市密集松綁樓市“限購令”。近期出臺(tái)調(diào)控意見的省市也開始規(guī)定“政府可出資去庫存”，由此可見，下半年“去庫存”將成地方救市關(guān)鍵詞。近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2014年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)日益低迷之際，多城市住宅“去庫存”壓力卻有增無減。

　　前7月住宅銷量持續(xù)下滑

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的“2014年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，今年前7月，全國房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資50381億 元 ，同 比 名 義 增 長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)近日在“2014福卡智庫·第一財(cái)經(jīng)‘趨勢(shì)’經(jīng)濟(jì)論壇”上表示，今年以來，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積負(fù)增長直接相關(guān)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國開發(fā)商土地購置面積同比下降4.8%。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，這并不意味著樓市將進(jìn)入下行通道，更不會(huì)崩盤。很多城市已經(jīng)開始取消“限購”政策，甚至有一些地方采取降息、降稅、政府財(cái)政補(bǔ)貼等方式來刺激樓市。很多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨向好轉(zhuǎn)。1-7月份，全國商品住宅銷售面積49592萬 平 方 米 ，同 比 下 降9 .4%，相 與 去 年 全 年 的17.5%下滑近27個(gè)百分點(diǎn);住宅銷售額29874億元，同比下降-10.5%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑37.1個(gè)百分點(diǎn)。銷量的下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低速增長，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元，同比增長3.2%。任志強(qiáng)表示，今年開發(fā)商的到位資金增長率幾乎是歷年最低。“2008年金融危機(jī)，開發(fā)商的自有資金增速幾乎都能到達(dá)13.4%。”

　　一線房企降價(jià)力度加大

　　在中國樓市進(jìn)入三季度之際，多地新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，樓市去化依然面臨“壓力山大”的窘境。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《7月份新建商品住宅庫存報(bào)告》顯示，截至7月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長1 .4%，同比增長22 .8%。35個(gè)城市中，有30個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到112 .4%、84 .0%和68 .3%而。溫州存銷比數(shù)值仍然最大，為48 .6個(gè)月。上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年以來，35個(gè)城市的成交量已大幅下跌，近幾個(gè)月的成交量，僅僅略高于2011年二三季度的水平。其庫存和去化周期還將繼續(xù)攀升一段時(shí)間。

　　分城市來看，三類城市存銷比均有上升，其中一線城市上升幅度最大。7月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為16 .4、18 .1和26.1，相比6月份15.4、17.6和25.4的數(shù)值都有所上升。一線城市庫存已保持連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比正增長。隨著降溫氣氛的加重，一線城市的成交量持續(xù)疲軟，相應(yīng)的新增供應(yīng)難以有效去化，進(jìn)而使得庫存積壓。在高庫存的壓力下，一線城市房企的降價(jià)促銷力度也會(huì)加大。二線城市庫存呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與二線城市地方政府救市帶來成交反彈有一定關(guān)系。三線城市則庫存保持振蕩上行態(tài)勢(shì)。去化壓力最大。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，未來庫存環(huán)比增幅能否步入負(fù)增長區(qū)間，取決于地方政府救市的效果。

　　政府救市要有底線

　　7月，多地密集松綁樓市“限購令”。繼6月底，呼和浩特成為首個(gè)公開宣布取消限購的城市后，17個(gè)城市相繼在7月取消了限購政策。

　　丁祖昱認(rèn)為，地方政府積極救市，主因是樓市下滑拖累財(cái)政收入。首先，當(dāng)前樓市成交持續(xù)下滑，土地市場(chǎng)萎靡，直接影響地方政府財(cái)政收入。“據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，地方政府的土地財(cái)政依賴度仍處于高位，今年一、二季度，地方政府的土地財(cái)政平均依賴度分別達(dá)到55%和50%，同比2013年有11%和2%的漲幅。此外，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，經(jīng)濟(jì)增速如進(jìn)一步放緩，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度很可能將進(jìn)一步提升。”其次，樓市成交大幅下浮，也將影響地方政府的稅收收入。

　　11日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)政策，規(guī)定可采取政府回購普通商品房用做保障房源等措施，消化庫存意圖明顯。實(shí)際上，記者梳理近期出臺(tái)調(diào)控意見的城市基本都涉及“政府可出資去庫存”的內(nèi)容。如浙江紹興制定出臺(tái)棚戶區(qū)改造貨幣安置政策，加大貨幣補(bǔ)償力度;嘉興將逐步取消保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)通過貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置，通過政府收購商品房做保障房實(shí)現(xiàn)保障房供給等。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，由于去年企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，新開工面積增多帶來了供應(yīng)量過剩，而今年市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，導(dǎo)致各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存量過大。同時(shí)棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)都是重要的民生工程，此時(shí)各地政府通過回購普通商品房或鼓勵(lì)通過貨幣安置政策，來對(duì)沖地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)。這不僅能增加保障房供應(yīng)量，降低政府自建成本，還可減小市場(chǎng)庫存壓力，緩解企業(yè)資金鏈狀況。

　　但多位專家指出，樓市走弱固然將影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但政府救市也要有底線，對(duì)樓市松綁過快過猛，均不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。