[摘要] 7月，18城市密集松綁樓市“限購令”。上海易居房地產研究院12日發布的《7月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長1 .4%，同比增長22 .8%。易居中國執行總裁丁祖昱認為，未來庫存環比增幅能否步入負增長區間，取決于地方政府救市的效果。
7月，18城市密集松綁樓市“限購令”。近期出臺調控意見的省市也開始規定“政府可出資去庫存”，由此可見，下半年“去庫存”將成地方救市關鍵詞。近日，國家統計局發布的“2014年1-7月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，在房地產市場表現日益低迷之際，多城市住宅“去庫存”壓力卻有增無減。
前7月住宅銷量持續下滑
國家統計局近日發布的“2014年1-7月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，今年前7月，全國房 地 產 開 發 投 資50381億 元 ，同 比 名 義 增 長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個百分點。華遠地產董事長任志強近日在“2014福卡智庫·第一財經‘趨勢’經濟論壇”上表示，今年以來，房地產投資增速持續下降與房地產開發企業土地購置面積負增長直接相關有關。數據顯示，今年1-7月份，全國開發商土地購置面積同比下降4.8%。
任志強認為，這并不意味著樓市將進入下行通道，更不會崩盤。很多城市已經開始取消“限購”政策，甚至有一些地方采取降息、降稅、政府財政補貼等方式來刺激樓市。很多地區的房地產市場正在趨向好轉。1-7月份，全國商品住宅銷售面積49592萬 平 方 米 ，同 比 下 降9 .4%，相 與 去 年 全 年 的17.5%下滑近27個百分點;住宅銷售額29874億元，同比下降-10.5%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑37.1個百分點。銷量的下滑導致房地產開發企業到位資金增速繼續低速增長，1-7月份，房地產開發企業到位資金68987億元，同比增長3.2%。任志強表示，今年開發商的到位資金增長率幾乎是歷年最低。“2008年金融危機，開發商的自有資金增速幾乎都能到達13.4%。”
一線房企降價力度加大
在中國樓市進入三季度之際，多地新建商品住宅庫存再創歷史新高，樓市去化依然面臨“壓力山大”的窘境。
上海易居房地產研究院12日發布的《7月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長1 .4%，同比增長22 .8%。35個城市中，有30個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112 .4%、84 .0%和68 .3%而。溫州存銷比數值仍然最大，為48 .6個月。上海易居研究員嚴躍進指出，今年以來，35個城市的成交量已大幅下跌，近幾個月的成交量，僅僅略高于2011年二三季度的水平。其庫存和去化周期還將繼續攀升一段時間。
分城市來看，三類城市存銷比均有上升，其中一線城市上升幅度最大。7月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為16 .4、18 .1和26.1，相比6月份15.4、17.6和25.4的數值都有所上升。一線城市庫存已保持連續6個月的環比正增長。隨著降溫氣氛的加重，一線城市的成交量持續疲軟，相應的新增供應難以有效去化，進而使得庫存積壓。在高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。二線城市庫存呈現波浪式的上升態勢。嚴躍進認為，這與二線城市地方政府救市帶來成交反彈有一定關系。三線城市則庫存保持振蕩上行態勢。去化壓力最大。
易居中國執行總裁丁祖昱認為，未來庫存環比增幅能否步入負增長區間，取決于地方政府救市的效果。
政府救市要有底線
7月，多地密集松綁樓市“限購令”。繼6月底，呼和浩特成為首個公開宣布取消限購的城市后，17個城市相繼在7月取消了限購政策。
丁祖昱認為，地方政府積極救市，主因是樓市下滑拖累財政收入。首先，當前樓市成交持續下滑，土地市場萎靡，直接影響地方政府財政收入。“據克而瑞研究中心監測，地方政府的土地財政依賴度仍處于高位，今年一、二季度，地方政府的土地財政平均依賴度分別達到55%和50%，同比2013年有11%和2%的漲幅。此外，當前經濟環境不容樂觀，經濟增速如進一步放緩，地方政府對土地財政的依賴度很可能將進一步提升。”其次，樓市成交大幅下浮，也將影響地方政府的稅收收入。
11日，湖南省住房和城鄉建設廳出臺政策，規定可采取政府回購普通商品房用做保障房源等措施，消化庫存意圖明顯。實際上，記者梳理近期出臺調控意見的城市基本都涉及“政府可出資去庫存”的內容。如浙江紹興制定出臺棚戶區改造貨幣安置政策，加大貨幣補償力度;嘉興將逐步取消保障性住房建設，鼓勵通過貨幣補償方式實施安置，通過政府收購商品房做保障房實現保障房供給等。
上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示，由于去年企業拿地熱情高漲，新開工面積增多帶來了供應量過剩，而今年市場成交持續低迷，導致各城市房地產市場庫存量過大。同時棚戶區改造和保障性住房建設都是重要的民生工程，此時各地政府通過回購普通商品房或鼓勵通過貨幣安置政策，來對沖地產下滑風險。這不僅能增加保障房供應量，降低政府自建成本，還可減小市場庫存壓力，緩解企業資金鏈狀況。
但多位專家指出，樓市走弱固然將影響地方經濟發展，但政府救市也要有底線，對樓市松綁過快過猛，均不利于市場平穩發展。
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