[摘要] 進入下半年，隨著部分城市和地區放松調控，樓市遇冷現象有所緩和，但說全國范圍內的樓市回暖卻言之尚早。海外項目不能照搬國內的操作模型，需要結合當地投資政策和環境，作出適時調整，并做好前期調研。
進入下半年，隨著部分城市和地區放松調控，樓市遇冷現象有所緩和，但說全國范圍內的樓市回暖卻言之尚早。國家統計局近日發布的數據顯示，今年1-7月份，全國房地產開發投資50381億元，同比增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個百分點。與之形成對比的是，我國企業赴海外投資房地產的意愿和熱情高漲。據商務部發布的最新數據顯示，上半年，房地產業對外投資增長53.3%。專家表示，不少房企加碼海外投資，意在謀求更多的投資收益。國內樓市調控轉型，海外市場逐漸回暖，是造成房地產投資“外熱內冷”的主因。
房地產投資國內增速放緩
上半年，我國企業對主要行業的對外直接投資保持較高增長。其中，房地產業對外投資增長53.3%，保持了較高速增長。
房企投資海外持續加碼，但其在國內市場的投資意愿持續下降。國家統計局13日發布的數據顯示，1-7月份，全國房地產投資、銷售同比增速繼續下滑，多數指標均處在階段性低點。1-2月房地產投資同比增長19.3%，較去年全年19.8%的增速回落0.5個百分點。至7月份，13.7%的增速已創下近5年新低。
與此同時，由于成交低迷，新增供應量大于成交量，全國樓市庫存總量仍在增加，去化周期延長。據上海易居房地產研究院監測數據顯示，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環比增長1.4%，同比增22.8%，創近5年來新高。
海外投資力度再加碼
國內房地產行業面臨政策性調控，銀行放貸收緊、限購限貸成為常態，樓市出現量價齊跌，致使國內房企步入“高位盤整期”，面臨著較高的融資成本和較大的銷售壓力。在“降價走量”、減少供應的同時，越來越多的房企選擇試水“出海”。
專家認為，房企轉戰海外，意在謀求更多的投資收益。相比較國內經濟的調整與樓市低迷，以美國為代表的發達經濟體普遍經歷了較為徹底的去杠桿化過程，房地產行業的高估值泡沫得以擠壓。歐美經濟的復蘇與樓市回暖，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來吸引了越來越多國人的投資目光，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中。
除了海外樓市回暖，商務部國際貿易經濟合作研究院研究員梅新育對本報記者表示，就房企而言，一是國內房地產市場已不是此前十年全世界最高速增長的大市場，此時需要加快“走出去”，推進資產多元化，加之國內市場泡沫風險積聚，也需要規避投資風險;二是中國已經涌現出一批年營業收入千億元級別的巨型房地產公司，其市場多元化以分散風險的需求也在增加;三是國內居民和企業海外投資、海外置業需求急速膨脹。
業內人士指出，一般而言，投資房產的收益主要來自租金回報和房產增值兩部分。從租金的凈回報率來看，較低的融資成本決定了歐美發達城市的收益一般都會大于國內一線城市;從房產增值的角度看，中國房產投資要優于國外，但眼下是中國房地產市場的“下半場”，增值優勢也正在消失。
管控風險投資需謹慎
多家機構認為，當前房地產市場仍處在底部震蕩狀態，最近一兩個月，部分統計指標雖有波動，但總體仍處于歷史低位。針對國內房地產投資，方正證券宏觀分析師王坤認為，雖然貨幣政策依舊寬松，房地產調控放松范圍與力度也在擴大，但還未能扭轉房價走弱趨勢，銷量增速也在底部徘徊，這些先行指標顯示下半年房地產投資處于下行通道是大概率事件。
“未來房地產海外投資還會增長。”梅新育表示，特別是我國在海外的一些大型投資建設計劃將為國內開發商創造巨大發展空間，包括中小開發商在內。以東南亞國家為例，我國的一批中小開發商已在柬埔寨創業成功;泰國新通過的兩條聯通中國鐵路計劃，有望在泰國當地創造一系列“造城”機會。建議業界及時關注利好政策，把握類似投資機會。
針對房企出海投資，專家提醒，在追求可觀的投資回報時，風險亦不能忽視。中國房企在海外投資時，政策風險是影響項目能否得以順利進行的重要因素。因此，海外項目不能照搬國內的操作模型，需要結合當地投資政策和環境，作出適時調整，并做好前期調研。
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