[摘要] 調研顯示，8月份第二周，各地房貸市場實際按揭利率成本開始實質性下行，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房貸利率較前期有所下浮。
調研顯示，8月份第二周，各地房貸市場實際按揭利率成本開始實質性下行，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房貸利率較前期有所下浮。
“在保增長的壓力下，國家進一步刺激房地產的政策可能會跟進。國內銀行在個人房貸上有所松動，將是個大的趨勢。”渤海銀行戰略發展部徐亮在接受記者采訪時表示。
個貸“惜貸”悄然改變
近期首先實施房貸利率優惠的是中國農業銀行。據悉，自8月1日起，農行上海地區商業貸款金額達到200萬元以上的客戶，首套房可享受按揭貸款九五折優惠。
民生銀行隨后跟進。據民生銀行上海某支行人士介紹，該行目前對于在近3個月內金融資產超過500萬元的客戶，在辦理首套房貸款時可享受基準利率八五折優惠。而這500萬元并非存款，而是需要在民生銀行購買相應金額的理財產品，理財產品的時間要求基本在6個月以上。
據了解，此前民生銀行首套房貸利率按照基準利率執行，個別區域首套房貸利率上浮5%。
目前，房貸利率優惠已蔓延至其他一線城市。方正證券分析師郭艷紅告訴記者，在深圳，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準上浮5%下調至基準利率，而招商銀行最低可給予九八折優惠;在北京，北京農商行和招商銀行最低可以提供九五折優惠，中信銀行最低可以提供九折優惠;在上海，農行最低可給予九五折優惠，工行、興業銀行可達基準;在廣州，工行、建行、招商銀行最低可執行基準上浮5%，較前期有所下浮。
銀行房貸政策將有所松動
“房貸利率優惠應該是上半年購房貸款增速放緩背景下，監管層進一步進行窗口指導的結果。而在資本管理高級方法下，房貸進一步節約了資本，為利率折扣提供了條件。”瑞銀證券分析師翁晴晶表示。
事實上，個人房貸業務由于利率高、風險低，一直是銀行競相爭奪的業務。然而從2013年底開始，各家商業銀行對個人房貸業務惜貸趨勢逐漸明顯。今年上半年，某些銀行甚至出現拒絕發放個人房貸的現象。
央行發布的《2014年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年二季度末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速較一季度末下降1.7個百分點;上半年增加9389億元，同比少增239億元。
“在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，個人住房貸款對商業銀行的吸引力有所降低。相比動輒上浮15%~20%的小微貸款來說，收益率偏低是限制銀行放松房貸的主要因素之一。”翁晴晶認為。
今年5月，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，并加快放款速度。
徐亮表示，“國內銀行在個人房貸政策上有所松動將是個大的趨勢：一方面，房地產業的不景氣，已經引起了中央決策部門的擔心，隨后國家支持房地產的政策可能會跟進;另一方面，房地產業對于很多地方政府來說都意味著現實的經濟支撐，地方政府會爭相采取措施防止房價持續下跌。”
郭艷紅也認為，各商業銀行房貸政策的寬松力度將在8月份開始進入加速期。“對于個人房貸，商業銀行省一級分行有望在一定的首付比例區間內自主調整，例如首套房貸二成至三成、二套房貸四成至六成，根據各地樓市風險狀況、客戶資質進行自主調節。”郭艷紅如是說。
以戰略眼光重識房貸業務
面對不少商業銀行逐漸壓縮個人房貸業務的現象，徐亮認為，商業銀行應以戰略眼光重新認識該項業務。
“首先，個人房貸業務具有所有費用成本當期一次性投入，未來幾十年受益的特點，其收益主要體現在未來;其次，個人房貸業務是零售業務中重要的獲客手段，帶動銀行與高凈值潛力客戶包括存款、理財、電子銀行等多種業務往來的突破口往往就在于此。”徐亮表示。
此外，實體經濟融資難、融資貴，企業債務率過高，不良貸款率持續攀升，高收益理財產品違約風險上升以及今明兩年國內信托、債券領域將進入還本付息的高峰期等因素，均造成銀行可選擇的低風險高收益優質客戶逐漸變少，銀行發展個人房貸的機會成本或不斷下降。
對于商業銀行發展個人房貸業務的經營策略，徐亮認為：“商業銀行不應通過價格戰的方式靠犧牲盈利來吸引客戶，而應將重點放在提高審批和放款速度方面。在公積金委托提取便利性方面，在加強個人房貸與其他資產負債類產品，特別是網絡金融類產品的整合等方面，突出給予客戶更多卓越服務體驗的重要性，讓客戶真正享受服務便利和實惠，依靠提高服務水平來吸引客戶，這才是商業銀行應對利率市場化趨勢的競爭策略。”
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