[摘要] 當解除限購也只能曇花一現時，當北京的房價也扛不住時，房地產市場的轉折點顯然已是很明了。5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進行了測算。
當解除限購也只能曇花一現時，當北京的房價也扛不住時，房地產市場的轉折點顯然已是很明了。
房價會跌多少呢？這很難說，但也可以從地產商的行為中管窺一斑。
第一步：地產商的容忍度
房價會跌多少，其實第一步應該著眼于地產商能降多少，畢竟地產商還是掌握著相當大的主動權。第一財經日報《財商》發現，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報泄露了地產商的容忍度。
5月下旬，上市公司中天城投在再融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進行了測算。
中天城投假設一項目最終銷售均價在正負15%范圍內變化時，測算的結果是，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現盈利；當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。
類似的還有萊茵[簡介 最新動態]置業，該公司對旗下的楓郡項目進行了可行性研究報告，其項目類型主要為住宅，預測的住宅平均銷售價格為10314元/平方米。測算結果顯示，當項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現盈利，當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。
也就是說，一般地產商的降價容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。
但需要說明的是，項目效益測算是動態的，是預計售價變動對利潤的影響，涉及兩個方面：成本和售價。從成本來講，主要包括土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產項目來說，各個成本環節都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的價格受到地段、設計等方面影響，也會存在差異。
當然，不同的地產商市場策略不一樣，有些希望周轉率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產商內部關于樓盤毛利率的測算和實際統計報告，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。
所以，鑒于各家地產商具體情況，降價容忍各有差異。
根據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院的研究報告，2013年，滬深及內地在港上市的房地產公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產商平均降價三成還是能勉強挺過去的。
此外，根據巴克萊銀行的研究報告，國內大型地產商的凈利潤率在14%左右。
第二步:資金鏈的壓迫
上述是地產商在遭遇市場寒冬時，所能主動接受的降價范圍，但現實中，很多中小地產商已經挺不住了，這時也就不是你愿不愿意降價的問題，而是必須得降的問題，而且為了保證現金流，割肉都上演了。
就地區而言，2014年4月杭州超過20個樓盤降價，這股降價潮已沖擊到別墅等高端物業，某400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，相當于打了對折。
還有個典型的地區，2014年6月根據新浪樂居的統計，廣州番禺在售樓盤數量為55個，降價盤占據近三成，有17個之多。
在價格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當數全國總價地王項目亞運城。端午小長假，亞運城山海灣推出70余套特價單位，報價9800~1.25萬元/平方米。
另一個賺足眼球的樓盤則是華南板塊的萬科[簡介 最新動態]歐泊，房價一跌跌回2012年。端午假期前一個周末，該盤推出B5棟新貨，報價1.5萬~1.6萬元/平方米，與3、4月的開盤價相比，足足降了5000~6000元/平方米。
以地產商為例，雅居樂[簡介 最新動態]應該是最慘的。雅居樂在2010年以5.25億拿下佛山一商住用地，樓面地價高達7121元/平方米，成為當年區域單價“地王”。2014年5月，雅居樂佛山地王項目對外銷售資料顯示，以9字頭的售價對外出售，甚至部分特價單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價位幾乎折一半。此外，雅居樂位于常州、成都等多地的項目也出現大幅度的降價。
對于房價會跌多少，筆者沒能找到一個好的研究方法，而且房價各城市之間差異較大，也沒有很好的衡量指標，單純看70個大中城市新建商品住宅價格指數的話，老百姓肯定又要笑話的，統計指數離現實太遙遠了。
有些投行預測了，我們看看。渣打銀行中國首席經濟學家王志浩2014年6月表示，估計會有一些城市出現硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房價跌50%以上，估計有10~20個城市會發生這種情況。
再看下海外，當年日本泡沫經濟造成房價下跌，日本上世紀50年代以后房價一直上漲，而上世紀90年代泡沫破裂之后下降幅度超過60%，甚至很多房子價格下跌90%；美國次貸危機的前期，房價也一直漲，危機爆發后大幅下降40%多。
房價具體會跌多少，且行且觀察吧。（作者為第一財經日報《財商》主編助理，微博：@艾經緯CBN，即將出版《房市大衰退》））
