[摘要] 雖然已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現了限貸“松綁”的信號，但市場表現依然無情，“買漲不買跌”仍是主流消費心態，中國房地產市場深度調整的窗口已然打開。
曾經一路“高歌猛進”的中國房地產數據已經連續幾個月看上去不再那么“美”。一線城市房價不再堅挺、房價漲幅進一步收窄、新房開工量萎縮、投資增速減緩……雖然已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現了限貸“松綁”的信號，但市場表現依然無情，“買漲不買跌”仍是主流消費心態，中國房地產市場深度調整的窗口已然打開。
專家強調，這一時期，在定向降息的貨幣環境和樓市下行預期將抵消各地取消限購可能出現的地產再度瘋狂的背景下，中國政府要把握住調整窗口，加強改革的頂層設計，尋找樓市“治本之策”，通過包括財稅、土地、金融在內的一系列改革而非行政和價格干預，建立房地產調控的長效機制，促進市場持續健康發展。
國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示，樓市遇冷，不該成為地方政府“松綁”的借口。限購政策作為行政手段，本身就無法改變供求關系，解除限購更不是樓市的“救命稻草”。他強調，中國政府的著眼點不該是“救市”而是“借勢”，在充分利用市場力量的同時改進調控方式和切入角度，建立長效機制，提高房地產市場的“健康指數”。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，從長遠看，在房地產調控方面加強市場調節的導向作用，防止樓市暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅和金融體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。
中國政府正在積極“破冰”。今年初，發展和改革委官員表示，2014年擬研究推進房產稅法。“空置稅”也是讓樓市回歸自住時代的重要手段。住建部專家委員會成員馬泓銘此前表示，從中長期看，根本性的調節辦法是用經濟手段對自住需求和投資需求進行嚴格區分，對自住房實施免稅或低稅，反之對個人擁有兩套以上空置房則以高稅懲戒。
中國國務院日前公布了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。業內人士認為，只有實現不動產登記和個人住房信息聯網工作，房產稅的征收才變為可能。作為樓市調控的基礎性長效機制，不動產登記使房源信息和房屋產權信息一目了然，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，有效遏制樓市投機等非理性需求。
除了財稅制度的改革，土地和金融對于樓市的影響同樣不可小覷。一方面必須防止過高的金融杠桿形成房地產泡沫，并繼續執行差別化的信貸政策;另一方面也要積極調整土地結構，適度降低工商業用地指標，增加住房用地指標，以平衡供求關系。
政府必須拿出改革攻堅的勇氣，超脫利益掣肘，只有建立有長效機制保障的市場，在房地產調控方面加強市場調節的導向作用，才能擠破房地產市場的泡沫。
樓市庫存“消化不良” 政策調整預期強化
“7月，70個城市中新建商品房價格指數環比下跌城市有64個，二手房環比下調城市有65個，創歷史新高，呈現普跌趨勢。”中原地產首席分析師張大偉表示。
接受中國證券報記者采訪的專家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部。鑒于房地產投資下滑對經濟增長的負效應，一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支持力度加大，四季度房地產市場有望走穩。總體而言，全年房地產投資或保持10%左右的增速。
庫存高企部分城市去化艱難
國家統計局18日發布的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數首次全線下調。7月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環比下降的城市數量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。
張大偉認為，2014年樓市變化的速度遠遠超出市場預期。一線城市第一次出現住宅指數全面下調，樓市降溫已經從點覆蓋到面。
專家表示，前期庫存較大、房價上漲過快等市場本身風險積累是造成房價回落的主要原因。統計局數據顯示，7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。
中國房地產學會副會長陳國強指出，目前部分城市庫存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時間。庫存情況嚴重與否不應以幾線城市區分，而應以土地出讓規模為衡量依據。張大偉也認為，市場已告別絕對短缺，部分城市已經絕對過剩。
報告還顯示，7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同，相比6月份均出現上漲。在2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數據明顯增大，說明庫存去化變得艱難。相較而言，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小，但今年逆轉成為壓力最大的城市，說明北京市場的降溫力度較大。
而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據統計局數據，1-7月商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%。
成交疲弱 房價底部尚未出現
在張大偉看來，未來降價的樓盤會明顯增加，三季度樓市主題仍是以價換量。目前一線城市的降價樓盤開始增多，并從以往的暗降轉為明降。日前，北京通州的樓盤東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，其在售的辦公和住宅類產品中各拿出50套房源進行特價銷售，降價幅度分別達6000元/平方米、4000元/平方米。
不少業內人士認為，考慮到多數城市的房地產庫存水平仍在提升，預計價格下滑趨勢短期內難以扭轉。陳國強認為，房價由漲轉跌的拐點已經形成，但并不意味著房價已經見底。“房價是否見底很重要的一個指標是成交量。成交量恢復到比較穩定的狀態，受此支撐，就可以基本判斷房價將筑底，但目前成交很差。”
面對疲軟的市場，不少開發商認為最艱難的時期還在后面。渣打銀行日前對開發商的調研顯示，開發商對于房地產市場的前景依然看淡，當前房屋建設活動在持續放緩，城市拍賣地塊數量在減少，住宅銷量仍在下降。
目前，不少開發商已經下調了全年銷售目標，并稱將堅持以現金為王的戰略，加速資金回籠，必要時會考慮降價。萬科表示，短期看，部分庫存量高、去化周期長的城市仍將延續去庫存的過程。對于新項目，公司將繼續堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標;同時，將進一步加強庫存去化，確保庫存結構合理。
“警情”不斷 政策寬松預期增強
有券商分析人士認為，地產調整和信用緊縮的相互強化作用不容忽視，這將倒逼調控部門考慮加大政策調整力度，部分地方政府有可能出臺更為積極的托市政策。
一位房地產研究專家認為，限購松綁的城市越來越多，最后保留限購措施的可能就是一線城市，但一線城市也可以通過調整限購人群認定標準等手段來加以優化，實現局部放松。
還有專家認為，刺激需求關鍵還要看信貸能否有效釋放出來。張大偉認為，下半年房地產市場將持續調整，而調整幅度要看信貸。他說，當下對市場成交制約最為顯著的是信貸政策。首先，銀行從風險控制角度出發，對房貸審核從嚴。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由于資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現象并未根本扭轉，這加重了主導市場的剛需人群的觀望心理。第三，對于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群的資金壓力。
業內表示，未來6至12個月，房地產調控總體朝放松方向發展。地方政府救市力度將越來越大，中央層面仍在推進長效機制建設，如房地產稅立法、不動產統一登記、住房信息聯網等，而最現實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。隨著相關部門繼續實施定向寬松，商業銀行必然會加大支持首套房貸的力度，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準水平為主、以九折利率水平左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等有望趨向寬松。
業內人士認為，信貸突破的方向可能包括調整首套房認定標準，以支持首套房的名義加快信貸投放。另外，放松“認房又認貸”政策，實行“只認房”政策，以支持改善型住房需求。
一些開發商則希望政府適度放松行政約束。泛海控股副總裁吳道緣表示，本輪房地產市場調整不同于過往的政策因素主導，主要是市場本身的變化。“有形之手”應放開對高端市場的調控，而抓好保障房建設。
但對地方政府救市的做法，陳國強認為，政府救市可能起到反作用，進一步強化看空情緒，使購房者繼續觀望而不是積極入市。在目前庫存量大、消化時間較長的情況下，地方政府救市的舉措產生的效果可能非常有限。
