開發商拿地潮成大佬游戲 土地市場外熱內冷
蔡胤
平靜了小半年的土地市場，在11月的前兩周似乎被引爆了。從招商地產、綠地到萬科，從上海、深圳到天津，房地產業接連被曝出“拿地”消息。
分析人士指出，火爆成交的背后，這仍然是“有錢人”的大佬游戲，因此接近年末的土地市場，無疑是“外熱內冷”。
土地市場被引爆
11月13日下午，4方競買，佳兆業與萬科全程均未舉牌，經過24輪角逐，決心甚篤的招商地產終于喊出12.24億元總價，擊敗萊蒙國際，競得深圳市坪山新區一塊居住、商業、文化設施用地。這宗地折合樓面價為3226.15元/平方米，溢價率24.39%。
11月14日，天津濱海新區10幅土地出讓，成交總金額7.12億元。招商地產以底價4.495億元拿下其中4宗土地。
這似乎可以理解為繼9月12日溢價75.06%拿下上海青浦一塊住宅用地后，招商地產在土地市場上演的沖刺行動，大背景正是年末各地奉上的土地“大餐”。
11月13日，天津濱海新區中心商務區也推出10宗地塊，其中兩宗最終流拍，8宗由中投發展(天津)濱海有限責任公司(下稱“中投發展”)競得，成交總價為46.771億元，未出現溢價。中投發展的三大股東正是大家耳熟能詳的中國建設銀行投資公司、黑石基金及綠城地產。
11月14日，萬科在大連“出手”。大連其山區、甘井子區出讓的兩宗土地中，位于甘井子區的一宗宅地備受市場關注，經過6小時競拍后，萬科以10.77億元、配建公租房700平方米競得，折合樓面價約5022元/平方米。
11月15日，上海推出嘉定區地塊，最終折合樓面價5002元/平方米，溢價31.63%，被綠地以10.25億元拿下。僅綠地一家，今年就在上海斬獲了不下三宗地塊。
從全國范圍來看，土地市場都在“發熱”。公開數據顯示，11月第一周，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，將在本月底大量進行成交。包括杭州、成都、沈陽、武漢在內的十大城市，土地市場成交規劃建筑面積達到7560萬平方米，環比上漲70%，土地出讓金總額超過1300億元，環比上漲一倍多。
“11月上旬推出的土地確實是多得嚇人。”同策咨詢研究中心總監張宏偉昨日對《第一財經日報》分析稱，這與接近年底，各地開始在土地市場放量有關，就價格而言，11月推出的地塊雖然有小幅上漲，但相對仍較穩定。
9月招商地產拿下上海地塊時溢價75.06%，顯得十分“打眼”。但張宏偉認為，溢價率的上升并不意味著土地市場持續升溫，很多地塊其實悄然調低了起拍價格，“人為”制造了一些土地市場的火熱，實際上土地價格并沒有出現那么快的上漲。
在他看來，此時的成交火爆僅是表象，目前土地市場實際上處于“外熱內冷”時期。
大佬游戲
今年上半年，土地市場“靜悄悄”，接近年末集中推地，無疑為開發商提供了豐富的選擇。
受訪的業內人士普遍認為，在去年上半年到今年6月，一些企業的項目完成了降價、回籠資金，這些資金積累到現在，如能用來競買優質地塊來補倉，在后市則可占據主動。
但并非所有的開發商都參與了年末的土地盛宴。
湖南保利房地產開發有限公司董事長安強接受本報記者采訪時表示，今年土地價格比去年略高，與大企業大手筆的“以價換量”不同，受價格影響更大的中小房企由于沒有去掉庫存，于是沒有更多資金去拿地。
張宏偉也強調，現在拿地的企業只有三類，首先是央企，無論是通過銷售回籠還是通過融資，他們都不缺資金；其次是高周轉類企業，周轉比較快，項目資金回籠快，如萬科、綠地等；另外，打算赴港上市的這類企業最近拿地動作也比較猛。
“總結來看，這些企業的共同特點就是不缺錢，而這輪拿地潮中，中小房企拿地的機會并不大，大多數企業對后市還是很謹慎的。”張宏偉說。
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