調控壓力仍存 房地產板塊面臨分化
朱慧卿/漫畫
昨日，地產、金融等權重股盤中發力，力助大盤成功逆轉。其中房地產板塊指數大漲1.54%，表現搶眼。基本面方面，有消息稱湖南、湖北“兩型社會”試驗區試點個人住房房產稅相關準備工作已暫停，重慶和上海則均出現房產稅征收難的現象。房產稅出臺的預期有所降溫，但是昨日曝出的陜西省控制房價的新聞同時也表明，房地產行業仍面臨著調控的壓力。
陜西新政操作難
不過，通讀陜西省《關于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產市場平穩健康發展的通知》一文，我們認為該政策雷聲大，實際操作難。通知中的“10%合理利潤方式控制備案價”和推進現房銷售成為兩大關注點，但通知的核心理念只有一條，“行政手段控制房價”。通過公布價格指導區間限制備案價的手段，實質上與控制預售證發放沒有不同，會導致開發商獲取預售證變慢，備案變難，在全年銷售目標基本達成的情況下，將進一步減緩開發商推盤動力，造成銷售放緩。雖然房價上漲在數據上被控制住，但解決不了根本問題，因為供應沒有增加，需求也還在。
具體到該通知的操作層面，有兩點值得關注。第一，要公布分區域住房銷售價格指導區間，備案價要在指導區間內。住房銷售價格的確定，使用分區域的“土地、建安、稅費等整體成本+10%左右利潤率”方法定價，就我們的經驗，建安、稅費容易測算，但土地成本確認很難，只能分區劃片搞平均，所以，我們推測最后實際實施時的方式可能采用最新區域市場土地價格來計算，那么實際上能夠達到“區域內目前土地成交均價+建安稅費+10%以上利潤率”約束的項目，唯有超高端或者“準協議拿地”的地塊。第二，積極推進現房銷售。結合前期山東推出的在部分區域積極推行現房銷售試點來看，說明對于預售制度的監管加嚴，可能是長期政策趨勢。
利好高周轉龍頭
陜西政策的本質還是“行政性調控市場”，屬于為了進一步鞏固、堅持調控的表態。但長期看，全國層面還是會回歸市場化調控道路。陜西推出該政策的背景是，9月西安房價漲幅在全國百城中倒數16位，寶雞房價跌幅全國第9位。我們認為，這次政策屬于為了進一步鞏固堅持調控的表態，但由于其他手段不能立竿見影，所以采用了行政化手段限制房價這一招。往長一點看，針對開發商的行政化限制手段，只會造成供應的縮減，解決不了根本問題，長期還需建立長效、導向清晰的調控機制。
當然，新政的推出對開發商也將造成一定影響，我們認為對高周轉龍頭公司相對利好，但指導價模式對高端、“準協議拿地”模式、小規模公司的影響較大。具體來看，房地產上市公司平均利潤率在13%~15%，高周轉的公司比如萬科、保利在12%~13%之間，但高端項目、“準協議拿地”項目（多數是關系拿地，單體拿地面積大，拿地價格較市場價有明顯折扣）利潤率能夠在20%左右。那么該指導價模式，對于高端項目、準協議拿地項目影響較大，而對高周轉龍頭公司實質影響相對小，而且龍頭公司還可以通過項目間搭配部分平衡項目利潤率問題。此外，推廣現房銷售，也利好高周轉龍頭公司或者做利潤率的公司。如果現房銷售成為事實，則意味著開發商資金流動速度變慢，建設周期短、規模大資金調配能力強的高周轉龍頭公司具備相對優勢。同時，做利潤率的高端項目，由于本身銷售節點較為靠后（往往蓋到即將竣工才銷售），影響也相對比較小。
關注短期交易性機會
我們維持此前“短期1~2月交易性參與政策修復性反彈，中期3~6個月依然謹慎，看震蕩，配置性買龍頭”的觀點不變。短期交易性反彈組合排序則是華僑城、首開、金地及城建。這次陜西政策的核心主旨還是“行政限制房價”，屬于改變游戲規則的調控，在新游戲規則下，勝出的依然會是龍頭大公司。全國層面，在銷售放緩、房價漲幅趨緩的情況下，中央出政策繼續調控的概率在降低，只是部分地方政府還會因為前期房價上漲，而補充性出臺各種規定來表態。
對于房地產行業來說，目前階段屬于從看政策到看基本面轉變的階段，政策加嚴壓力在趨緩，但由于經濟放緩造成行業基本面不確定性在上升，我們認為，未來3~6個月內行業基本面和股票表現大趨勢都是震蕩，但中間會存在短期反彈的交易性機會。
（中金公司分析師 寧靜鞭）
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