南京高科：業績有望繼續穩步提升
公司從1993年開始涉足股權投資，08年成立了高科新創，進一步擴大股權投資平臺。11年更設立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創、高科科貸”的多層次、多渠道專業股權投資平臺初步搭建完成，為股權投資業務下一步快速成長奠定堅實基礎。
市政業務穩步推進
公司立足南京，歷年來承擔著“城市運營商”的主要職責，擔當了國家級南京經濟技術開發區和仙林新市區的開發建設者和公共服務提供商，建立了以工程總承包施工(工程管理)為主體，市政設計、管養為輔，涵蓋園林綠化、物業管理、污水處理等業務的“大市政”產業鏈，成為了東區建設的重要力量。市政業務多年來為公司提供穩定的業務量以及利潤水平，提供較豐富的現金流，同時平滑地產業務周期性較大帶來的業績波動等。
2010年開發區東區開發拉開帷幕，南京市政府將開發區東區及金陵石化循環經濟示范園合共132.33平方公里范圍交由南京經濟技術開發區管委會實施統一管理。公司在同年簽署了《關于南京經濟技術開發區東區循環經濟示范園一期和龍潭機電產業園之委托開發合同》，獲得合同開發面積9.13平方公里。按照合同規定，開發區管委會保證公司獲得固定的委托開發收益。年化凈收益率為公司實際投入的委托開發直接成本和間接成本總和的6%。
目前南京經濟技術開發區管轄面積擴大到200平方公里，后續公司在如市政基礎設施承建、土地成片開發轉讓、園區管理及服務、委托開發等方面的潛在業務量相當大，將支持公司市政業務的繼續穩步推進。
房地產業務發展進入成熟期
發展勢頭良好
公司房地產業務目前主要以南京高科置業有限公司為運作平臺。其累計開發面積已達400萬平米，項目儲備量超過200萬平米，產品品類涵蓋普通住宅、高檔別墅、商業地產、經濟適用房等多個領域。高科置業堅持中高端商品住宅開發的戰略定位，開發的山水風華、新城鄰里、誠品城、左右陽光等樓盤均在市場創出不錯的銷售業績。目前公司正在著力打造高科·榮境、高科·榮域項目。我們認為公司近幾年房地產業務在不斷發展壯大，年均銷售收入均達到10億以上，占公司總收入的比重也不斷提升。公司的房地產業務發展勢頭良好并且已經進入了一個相對成熟期。
今年公司主推樓盤高科榮域及高科榮境兩個項目，定位中高端市場。項目在南京市場上產生較大影響力，從而大大提升了公司在房地產業上的品牌形象。預計該兩大項目年內均能實現不錯的銷售業績，對12及13年公司房地產業務的業績增長有所提振。
高科榮域
公司今年主推的高科·榮域項目坐落于仙林大學城核心，周邊高校林立，距地鐵二號線學則路站約2.5公里。項目總建筑面積約21萬平米，規劃21棟小高層住宅，8棟電梯花園洋房，配建風情商業街，多功能會所等。項目采用干掛石材外立面、尊崇入戶門廳、電梯私有化等等，大大提高項目品位，很好地打造高科置業在房地產領域的品牌形象。
公司從12年1月份開始推出22、24棟房源，隨后陸續推出其它號樓宇，項目均價12000元，上半年整體銷售去化情況令人滿意。7月中下旬開始陸續加推小高層房源，預計能保持較好去化。項目整體將于13年竣工交付。
高科榮境
榮境項目分為A-1、A-2兩個地塊，建設用地面積42萬平米。A-1地塊為純別墅用地，總用地面積5.7377公頃，總建筑面積4.5萬平米。規劃建筑26幢別墅，其中12棟為聯排單體別墅，其他14棟為疊加別墅，共計207套。A-2地塊規劃建設有山頂別墅、大平層住宅、商業和山頂會所。公司將于近期推出榮境一期項目。目前儲客情況較理想，估計樓盤開盤能實現熱銷。
榮境的聯排別墅，突破傳統聯排別墅的尺度局促，邊戶單元面寬達12米，中間單元面寬達到9.5米；聯排別墅的私家庭院地面抬高處理，讓主人在回家時享受充滿魅力的入口空間；且主要臥室均朝南，實現全明布局，大面積的私家庭院和情景露臺贈送。而榮境的疊加較普通疊加產品不一樣的是，更注重了業主入戶時的尊貴感受，疊加別墅下戶的邊戶享360度私家庭院，中間戶前后有庭院；疊加別墅上戶私享獨立電梯，并有情景露臺贈送。
股權投資提升公司價值
股權投資業務是公司的業務亮點之一，也是公司核心價值的重要組成部分。公司從93年開始涉足股權投資，08年成立了高科新創，進一步擴大股權投資平臺。11年更設立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創、高科科貸”的多層次、多渠道專業股權投資平臺初步搭建完成，為股權投資業務下一步快速成長奠定堅實基礎。
公司目前股權投資中，已上市公司共3家，分別為棲霞建設、中信證券以及南京銀行。這3家上市公司資產質地優良且盈利能力強，為公司帶來豐厚的利潤回報。11年公司共獲得該3家上市公司貢獻的股利收益1.39億元；而以公布的利潤分配方案測算，12年共可獲得股利收益1.54億元，相當于貢獻12年每股收益約0.22元。公司最初對該3家公司投資成本僅為12.684億元，以12年6月底市值計算，公司所持3家上市公司股權的公允價值合計約46.16億。未來如若出售股權，將能大大增厚業績。
另外公司控股的臣功制藥，經過幾年的努力已逐漸擺脫以往“規模較小、品種單一”的瓶頸束縛，呈現出良好的發展勢頭。目前“臣功制藥”已在市場上樹立了“兒科用藥專家”的品牌形象，同時產品銷售遍布全國，銷售收入逐年增長，多年來都為公司提供穩定的利潤收益。
其余參股的多家高新企業以及金融企業同樣具有市場前景廣闊、盈利能力突出的優點，如近期新增投資的廣東怡創、恒安方信等項目。其中廣州農村商業銀行以及南京證券等，在未來幾年成功上市可能性也較高。
我們認為，公司前期多個項目的成功足以證明其投資運營團隊具有豐富經驗以及出眾的能力。同時經濟技術開發區內項目資源豐富。公司深耕開發區多年，利用三大專業平臺，在識別與獲得有潛力的質優項目上具有天然優勢。公司近年在項目獲得上也已經涉足除江蘇省外的其它地區，足見其具有全國布局的戰略前瞻性以及能力。股權投資業務通過“投資—培育—退出”的良性發展機制，為公司創造出豐厚的投資收益，也使企業成為社會上真正的價值創造者。這也是公司未來業績實現超預期增長的關鍵所在。
總結與投資建議
公司作為園區開發類企業，以市政業務、房地產開發以及股權投資三大業務作為支撐，未來業績能繼續穩步提升。首先市政業務隨著開發區擴展而不斷推進，未來一段時間都能為公司提供穩定的收入來源，同時能平滑地產周期性風險；其次公司房地產業務經過近幾年的發展壯大，進入了一個相對成熟期。開發的產品市場認受性高銷售理想，大大提升公司房地產品牌形象的同時也很好地為公司業績增長提供有力支撐。最后公司憑借深耕開發區的優勢，在優質項目挖掘以及獲得上具有較大優勢。運營團隊經驗豐富能力出眾，相信能繼續為公司創造出豐厚的投資收益。
南京經濟技術開發區為國家級開發區，近期新三板擴容獲批，將能刺激公司股價造好；另一方面，公司參股多家金融企業，在金融改革的帶動下公司也能成為間接受惠者。預測12——13年EPS分別為0.91元、1.15元和1.30元，對應當前股價PE分別為11倍、8倍和7倍，股價較便宜，給予公司“謹慎推薦”投資評級。
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