南京高科：業(yè)績有望繼續(xù)穩(wěn)步提升
公司從1993年開始涉足股權(quán)投資，08年成立了高科新創(chuàng)，進(jìn)一步擴(kuò)大股權(quán)投資平臺。11年更設(shè)立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創(chuàng)、高科科貸”的多層次、多渠道專業(yè)股權(quán)投資平臺初步搭建完成，為股權(quán)投資業(yè)務(wù)下一步快速成長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
市政業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)
公司立足南京，歷年來承擔(dān)著“城市運(yùn)營商”的主要職責(zé)，擔(dān)當(dāng)了國家級南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仙林新市區(qū)的開發(fā)建設(shè)者和公共服務(wù)提供商，建立了以工程總承包施工(工程管理)為主體，市政設(shè)計(jì)、管養(yǎng)為輔，涵蓋園林綠化、物業(yè)管理、污水處理等業(yè)務(wù)的“大市政”產(chǎn)業(yè)鏈，成為了東區(qū)建設(shè)的重要力量。市政業(yè)務(wù)多年來為公司提供穩(wěn)定的業(yè)務(wù)量以及利潤水平，提供較豐富的現(xiàn)金流，同時(shí)平滑地產(chǎn)業(yè)務(wù)周期性較大帶來的業(yè)績波動等。
2010年開發(fā)區(qū)東區(qū)開發(fā)拉開帷幕，南京市政府將開發(fā)區(qū)東區(qū)及金陵石化循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園合共132.33平方公里范圍交由南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會實(shí)施統(tǒng)一管理。公司在同年簽署了《關(guān)于南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園一期和龍?zhí)稒C(jī)電產(chǎn)業(yè)園之委托開發(fā)合同》，獲得合同開發(fā)面積9.13平方公里。按照合同規(guī)定，開發(fā)區(qū)管委會保證公司獲得固定的委托開發(fā)收益。年化凈收益率為公司實(shí)際投入的委托開發(fā)直接成本和間接成本總和的6%。
目前南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管轄面積擴(kuò)大到200平方公里，后續(xù)公司在如市政基礎(chǔ)設(shè)施承建、土地成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓、園區(qū)管理及服務(wù)、委托開發(fā)等方面的潛在業(yè)務(wù)量相當(dāng)大，將支持公司市政業(yè)務(wù)的繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)入成熟期
發(fā)展勢頭良好
公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前主要以南京高科置業(yè)有限公司為運(yùn)作平臺。其累計(jì)開發(fā)面積已達(dá)400萬平米，項(xiàng)目儲備量超過200萬平米，產(chǎn)品品類涵蓋普通住宅、高檔別墅、商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)適用房等多個(gè)領(lǐng)域。高科置業(yè)堅(jiān)持中高端商品住宅開發(fā)的戰(zhàn)略定位，開發(fā)的山水風(fēng)華、新城鄰里、誠品城、左右陽光等樓盤均在市場創(chuàng)出不錯(cuò)的銷售業(yè)績。目前公司正在著力打造高科·榮境、高科·榮域項(xiàng)目。我們認(rèn)為公司近幾年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在不斷發(fā)展壯大，年均銷售收入均達(dá)到10億以上，占公司總收入的比重也不斷提升。公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭良好并且已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對成熟期。
今年公司主推樓盤高科榮域及高科榮境兩個(gè)項(xiàng)目，定位中高端市場。項(xiàng)目在南京市場上產(chǎn)生較大影響力，從而大大提升了公司在房地產(chǎn)業(yè)上的品牌形象。預(yù)計(jì)該兩大項(xiàng)目年內(nèi)均能實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的銷售業(yè)績，對12及13年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績增長有所提振。
高科榮域
公司今年主推的高科·榮域項(xiàng)目坐落于仙林大學(xué)城核心，周邊高校林立，距地鐵二號線學(xué)則路站約2.5公里。項(xiàng)目總建筑面積約21萬平米，規(guī)劃21棟小高層住宅，8棟電梯花園洋房，配建風(fēng)情商業(yè)街，多功能會所等。項(xiàng)目采用干掛石材外立面、尊崇入戶門廳、電梯私有化等等，大大提高項(xiàng)目品位，很好地打造高科置業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌形象。
公司從12年1月份開始推出22、24棟房源，隨后陸續(xù)推出其它號樓宇，項(xiàng)目均價(jià)12000元，上半年整體銷售去化情況令人滿意。7月中下旬開始陸續(xù)加推小高層房源，預(yù)計(jì)能保持較好去化。項(xiàng)目整體將于13年竣工交付。
高科榮境
榮境項(xiàng)目分為A-1、A-2兩個(gè)地塊，建設(shè)用地面積42萬平米。A-1地塊為純別墅用地，總用地面積5.7377公頃，總建筑面積4.5萬平米。規(guī)劃建筑26幢別墅，其中12棟為聯(lián)排單體別墅，其他14棟為疊加別墅，共計(jì)207套。A-2地塊規(guī)劃建設(shè)有山頂別墅、大平層住宅、商業(yè)和山頂會所。公司將于近期推出榮境一期項(xiàng)目。目前儲客情況較理想，估計(jì)樓盤開盤能實(shí)現(xiàn)熱銷。
榮境的聯(lián)排別墅，突破傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的尺度局促，邊戶單元面寬達(dá)12米，中間單元面寬達(dá)到9.5米；聯(lián)排別墅的私家庭院地面抬高處理，讓主人在回家時(shí)享受充滿魅力的入口空間；且主要臥室均朝南，實(shí)現(xiàn)全明布局，大面積的私家庭院和情景露臺贈送。而榮境的疊加較普通疊加產(chǎn)品不一樣的是，更注重了業(yè)主入戶時(shí)的尊貴感受，疊加別墅下戶的邊戶享360度私家庭院，中間戶前后有庭院；疊加別墅上戶私享獨(dú)立電梯，并有情景露臺贈送。
股權(quán)投資提升公司價(jià)值
股權(quán)投資業(yè)務(wù)是公司的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)之一，也是公司核心價(jià)值的重要組成部分。公司從93年開始涉足股權(quán)投資，08年成立了高科新創(chuàng)，進(jìn)一步擴(kuò)大股權(quán)投資平臺。11年更設(shè)立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創(chuàng)、高科科貸”的多層次、多渠道專業(yè)股權(quán)投資平臺初步搭建完成，為股權(quán)投資業(yè)務(wù)下一步快速成長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
公司目前股權(quán)投資中，已上市公司共3家，分別為棲霞建設(shè)、中信證券以及南京銀行。這3家上市公司資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良且盈利能力強(qiáng)，為公司帶來豐厚的利潤回報(bào)。11年公司共獲得該3家上市公司貢獻(xiàn)的股利收益1.39億元；而以公布的利潤分配方案測算，12年共可獲得股利收益1.54億元，相當(dāng)于貢獻(xiàn)12年每股收益約0.22元。公司最初對該3家公司投資成本僅為12.684億元，以12年6月底市值計(jì)算，公司所持3家上市公司股權(quán)的公允價(jià)值合計(jì)約46.16億。未來如若出售股權(quán)，將能大大增厚業(yè)績。
另外公司控股的臣功制藥，經(jīng)過幾年的努力已逐漸擺脫以往“規(guī)模較小、品種單一”的瓶頸束縛，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。目前“臣功制藥”已在市場上樹立了“兒科用藥專家”的品牌形象，同時(shí)產(chǎn)品銷售遍布全國，銷售收入逐年增長，多年來都為公司提供穩(wěn)定的利潤收益。
其余參股的多家高新企業(yè)以及金融企業(yè)同樣具有市場前景廣闊、盈利能力突出的優(yōu)點(diǎn)，如近期新增投資的廣東怡創(chuàng)、恒安方信等項(xiàng)目。其中廣州農(nóng)村商業(yè)銀行以及南京證券等，在未來幾年成功上市可能性也較高。
我們認(rèn)為，公司前期多個(gè)項(xiàng)目的成功足以證明其投資運(yùn)營團(tuán)隊(duì)具有豐富經(jīng)驗(yàn)以及出眾的能力。同時(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目資源豐富。公司深耕開發(fā)區(qū)多年，利用三大專業(yè)平臺，在識別與獲得有潛力的質(zhì)優(yōu)項(xiàng)目上具有天然優(yōu)勢。公司近年在項(xiàng)目獲得上也已經(jīng)涉足除江蘇省外的其它地區(qū)，足見其具有全國布局的戰(zhàn)略前瞻性以及能力。股權(quán)投資業(yè)務(wù)通過“投資—培育—退出”的良性發(fā)展機(jī)制，為公司創(chuàng)造出豐厚的投資收益，也使企業(yè)成為社會上真正的價(jià)值創(chuàng)造者。這也是公司未來業(yè)績實(shí)現(xiàn)超預(yù)期增長的關(guān)鍵所在。
總結(jié)與投資建議
公司作為園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，以市政業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)以及股權(quán)投資三大業(yè)務(wù)作為支撐，未來業(yè)績能繼續(xù)穩(wěn)步提升。首先市政業(yè)務(wù)隨著開發(fā)區(qū)擴(kuò)展而不斷推進(jìn)，未來一段時(shí)間都能為公司提供穩(wěn)定的收入來源，同時(shí)能平滑地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)；其次公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過近幾年的發(fā)展壯大，進(jìn)入了一個(gè)相對成熟期。開發(fā)的產(chǎn)品市場認(rèn)受性高銷售理想，大大提升公司房地產(chǎn)品牌形象的同時(shí)也很好地為公司業(yè)績增長提供有力支撐。最后公司憑借深耕開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目挖掘以及獲得上具有較大優(yōu)勢。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富能力出眾，相信能繼續(xù)為公司創(chuàng)造出豐厚的投資收益。
南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，近期新三板擴(kuò)容獲批，將能刺激公司股價(jià)造好；另一方面，公司參股多家金融企業(yè)，在金融改革的帶動下公司也能成為間接受惠者。預(yù)測12——13年EPS分別為0.91元、1.15元和1.30元，對應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE分別為11倍、8倍和7倍，股價(jià)較便宜，給予公司“謹(jǐn)慎推薦”投資評級。
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