日前，鄭州市被列為全國首批培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市之一。8月14日，鄭州市印發(fā)《培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作實施方案》（以下簡稱《方案》）。《方案》明確指出，要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，降低房地產(chǎn)的投資屬性，增強住房的居住屬性，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念，積極培育住房租賃專業(yè)化企業(yè)及住房租賃新業(yè)態(tài)、新模式，有效增加租賃市場供應(yīng)，促進住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　《方案》出臺有何相關(guān)背景？ 

　　黨中央、國務(wù)院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場，近年來作出了一系列決策部署。2016年5月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)[2016]39號），明確提出實行購租并舉、培育和發(fā)展住房租賃市場。2016年12月29日，河南省政府印發(fā)了《關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（豫政[2016]85號），提出了我省加快發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見和具體要求。2017年7月18日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，同意鄭州、武漢、成都、沈陽、佛山等城市開展住房租賃試點工作。

　　作為中部地區(qū)重要的人口凈流入城市，鄭州市近年來發(fā)展日新月異，城市的凝聚力和吸納力不斷增強，住房租賃需求不斷增加，住房租賃行業(yè)亟需規(guī)范。在此基礎(chǔ)上，為切實做好租賃試點工作，解決制約住房租賃市場發(fā)展的突出問題，充分發(fā)揮住房租賃市場在增加住房供給、改善居民居住條件方面的積極作用，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念，促進住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展，2017年8月14日，鄭州市政府印發(fā)了《鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作實施方案》，在全市范圍內(nèi)開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作。

　　培育和發(fā)展住房租賃市場意義何在？ 

　　2016年12月21日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組召開第十四次會議，習(xí)近平總書記在會議上發(fā)表重要講話時強調(diào)：“規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。 要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。” 

　　結(jié)合鄭州市實際情況，在鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場，有以下幾個方面重要意義：

　　——有效改善鄭州市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房屋租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，發(fā)達國家居民家庭租房的比例超過50%。但目前我市房地產(chǎn)市場“重售輕租”，租售比失衡，住房租賃市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例不高，部分外來群體的住房租賃需求沒有得到很好的滿足。加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有助于改善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成購租并舉、一二三級市場協(xié)同發(fā)展的良好格局。

　　——有效規(guī)范住房租賃市場。在我國住房商品化以來，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展，隨著城市化的快速推進，本應(yīng)與銷售市場并駕齊驅(qū)的租賃市場卻發(fā)展偏弱，租房人權(quán)益保障不夠，租賃市場監(jiān)管難度大、監(jiān)管機制不健全。加快培育和發(fā)展住房租賃市場，是對住房租賃行業(yè)的進一步規(guī)范和租房人權(quán)益的進一步保障，有助于穩(wěn)定房屋租賃關(guān)系，推動市場有序發(fā)展。

　　——有效吸納人才促進發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，鄭州中心城區(qū)常住人口達到600萬人以上，其中流動人口超過300萬人。特別是隨著近年鄭州市的快速發(fā)展，這一人口基數(shù)仍在持續(xù)上升。培育和發(fā)展住房租賃市場，加大人才公寓建設(shè)力度，有助于增強鄭州市對人才的吸納能力和對周邊城市的輻射力、影響力，可以有效解決不同層次群體的住房需求，推動本市經(jīng)濟社會更好更快發(fā)展。

　　——有效緩解鄭州市房地產(chǎn)市場供求矛盾。城市的快速發(fā)展和持續(xù)增加的人口基數(shù)從根本上帶來了房地產(chǎn)市場的巨大壓力，造成供求關(guān)系的失衡，從而引發(fā)一段時期內(nèi)房價的過快上漲。而加快培育和發(fā)展住房租賃市場，將會提高居民租房的積極性，有助于實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，引導(dǎo)居民形成先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念。

　　《方案》中有哪些值得關(guān)注的要點？ 

　　《方案》共包括17項工作任務(wù)，其主要內(nèi)容為培育四個市場主體、拓寬六種供應(yīng)渠道、搭建一個房屋租賃信息服務(wù)管理平臺、制定并完善鼓勵住房租賃消費相關(guān)政策以及租賃市場管理配套政策等。

　　（一）培育四個主體 

　　——引領(lǐng)帶動。發(fā)揮國有租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，在現(xiàn)有國有平臺中選取1-2家公司，增加住房租賃業(yè)務(wù)。2017年10月底前購買或長期租賃500套左右存量房源開展租賃業(yè)務(wù)，12月底前新籌建2000套左右租賃住房。2020年前，國有租賃平臺企業(yè)持有的住房租賃房源占全市增量的20%。

　　——行業(yè)發(fā)展。培育和發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。積極引進國內(nèi)涉足長租公寓領(lǐng)域的知名租賃企業(yè)，鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起成立住房租賃企業(yè)，扶持本地專業(yè)化住房租賃企業(yè)做大做強。建立住房租賃企業(yè)備案制度和信用管理制度，引導(dǎo)成立租賃管理行業(yè)協(xié)會。住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)支持政策。

　　——開發(fā)與租賃一體化。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。政府搭建平臺，積極促成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化的運作模式，或鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取入股、投資等方式，推動住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展。

　　——規(guī)范個人出租。在個人依法出租自有住房的基礎(chǔ)上，研究制定住房租賃托管管理辦法，規(guī)范托管行為，吸引個人將閑置住房委托國有或社會住房租賃企業(yè)出租，提高住房使用效率和收益。

　　（二）拓寬六種渠道 

　　——國有土地新建。根據(jù)不同區(qū)域租賃住房供需狀況，采取出讓租賃住房建設(shè)專用土地和部分新建商品房小區(qū)配建相結(jié)合的方式增加新建租賃住房供應(yīng)，2017年12月底前，出讓的經(jīng)營用地中新建、配建租賃住房2000套左右；到2020年，新建租賃住房3.8萬套。

　　——集體土地新建。在符合規(guī)劃的前提下，探索利用集體建設(shè)用地新建租賃住房，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，2017年12月底前，集體土地新籌建租賃住房不少于500套左右；到2020年，集體土地新建租賃住房達到5000套。

　　——利用自有土地建設(shè)。有效利用市場存量土地，在符合城市規(guī)劃的前提下，允許企業(yè)和自然人改變自有土地性質(zhì)，自建或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)租賃住房。2017年12月底前，新籌建租賃住房1000套左右；到2020年，新建租賃住房達到5000套。

　　——擴大公租房新建規(guī)模。在供需矛盾突出區(qū)域擴大公租房新建規(guī)模，2017年底前，新增公租房實物配租7000戶左右；2020年底前，新增公租房實物配租30000戶。

　　——整合安置房資源。鼓勵將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的房屋直接打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū)，由集體經(jīng)濟組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場。到2020年，新建特色租賃小區(qū)住房達到5000套。

　　——允許改建。結(jié)合城市整體規(guī)劃和周邊配套設(shè)施，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定改造后用于出租。

　　（三）搭建一個平臺 

　　建立房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)，搭建房屋租賃信息服務(wù)管理平臺，通過該平臺，實現(xiàn)房屋租賃信息發(fā)布、房源信息核驗、租賃價格參考、租賃雙方信用查詢、房屋租賃網(wǎng)上備案等功能，提高租賃管理和服務(wù)水平。2017年11月底前，初步完成平臺搭建工作；12月底前，正式上線運行，實現(xiàn)全部設(shè)計功能。

　　《方案》中指出，要切實保障承租人權(quán)利，2017年10月底前各相關(guān)部門制定并完善鼓勵住房租賃消費相關(guān)政策，對進行房屋租賃備案的承租方，允許其在居住地落戶，享有基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生和計劃生育服務(wù)、住房公積金服務(wù)、承租人子女義務(wù)教育相對就近入學(xué)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　同時，《方案》中還包括支持租賃住房消費的稅收和金融政策、提高公租房建設(shè)管理水平、深化住房租賃聯(lián)合管理機制和住房租賃網(wǎng)格化管理機制、完善住房租賃市場管理配套政策體系等內(nèi)容。

　　　鄭州下一步會有哪些新“動作”？ 

　　《方案》中，對培育和發(fā)展住房租賃市場，提出了“四步走”的框架思路。即2017年8月底前為試點工作的啟動階段，9月-11月為試點工作的實施階段，11月-12月為試點工作的鞏固提升階段，2018年1月-2020年12月為住房租賃市場的發(fā)展階段。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。