人民日報：市場預期房價仍可能上漲 錢荒或成變數(shù)
上半年，各地房價上漲壓力不減，市場各方預期房價仍可能上漲預期穩(wěn)，房價才能穩(wěn)。
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■目前起到一定效果的各種以“限”為主的調控政策，難以改變人們對未來房價繼續(xù)上漲的預期。未來樓市調控，在努力增加市場供應的同時，應更加重視市場預期。
市場量價齊升
上半年，北京新建住宅簽約量為近4年來最高
盡管“國五條”出臺后，一線城市紛紛實施了升級版限購令，但上半年各地房價還是呈現(xiàn)出量價齊升的走勢。
國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個。相比“國五條”剛剛落地的3月，環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降，平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%，但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高，新建商品住宅平均同比漲幅達5.65%。
其中，北上廣深等一線城市仍是房價上漲壓力較大的城市。以北京為例，上半年新建住宅簽約超過6.2萬套，同比上漲約28%，是近4年來上半年同期的最高值。
相比新房市場，二手房市場顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬套，比去年同期大幅上漲70.6%。
受“國五條”中對個人轉讓二手房征收20%個人所得稅政策的影響，二手房市場在政策出臺前后出現(xiàn)了大起大落的走勢。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，今年1—2月二手房市場延續(xù)了去年的回暖勢頭，量價穩(wěn)步增長。3月受政策影響，為了躲避高額個稅，供需雙方搶搭末班車，成交出現(xiàn)暴漲，透支了部分需求。從4月開始，隨著新政落地，市場重新開始觀望，二手房交易轉向低迷，價格漲勢也有所放緩。
在房價上漲壓力不減的同時，土地市場也持續(xù)活躍，全國一、二線城市土地溢價率明顯上漲，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。6月中旬以來，南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價集中成交。土地價格居高不下，無疑增加了房價繼續(xù)上漲的壓力。
土地市場的火熱，既反映出企業(yè)對未來市場的樂觀預期，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年，各大房企紛紛交出了近年來最為亮麗的半年成績單。
在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績預報的18家上市房企中，有8家銷售額預計漲幅超過100%，13家公司預計業(yè)績漲幅超過30%。從A股上市公司一季度財報的數(shù)據(jù)分析，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕；同時房企海外融資十分積極，企業(yè)仍有擴張動力。在資金面寬裕的情況下，開發(fā)商降價促銷的動力不足。這也是房價持續(xù)上漲的重要原因。
“錢荒”或成變數(shù)
投向房地產(chǎn)領域的資金將有所減少，房價下行壓力或增加
開發(fā)商看好后市，而央行近期進行的儲戶調查顯示，對于三季度房價，有34.1%的居民預期“上漲”，45.3%的居民預期“基本不變”。當前市場再次出現(xiàn)購房者與開發(fā)商對未來一致看漲的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在地價居高不下，股市、黃金等投資市場低迷，開發(fā)商不缺錢，各方預期又一致看漲的情況下，下半年房價繼續(xù)上漲的壓力仍然較大。“從北京二手房市場的走勢看，盡管3月份以后這幾個月成交量都不超過1萬套，但仍在逐月增長，這說明市場在逐漸恢復。”
然而，5月下旬開始的一場資金面的“錢荒”，可能對這種一致看漲的預期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務員告訴記者，近期來咨詢買房貸款事項的客戶多了起來，大多擔心目前銀行“錢荒”會不會影響他們購房貸款。同時，目前北京部分銀行首次購房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說明購房貸款的難度在增加。
“錢荒”所反映的流動性偏緊，對目前看似寬松的開發(fā)商資金鏈也會產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認為，隨著流動性緊張的內在壓力以及政府對于風險較高的地方融資平臺和房地產(chǎn)領域投資的控制，投向房地產(chǎn)領域的資金將會有所減少，開發(fā)商不得不通過以價換量的方式來保證維持運轉，房價下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會低于預期。同時，銀行資金緊張，將明顯影響購房者貸款，而開發(fā)商的資金成本也將相應增加，有可能加快預售回籠資金，有望改善市場的短期供需。
顯然，這場“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始調整戰(zhàn)略，搶先出貨。
位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項目，近期將以低至10800元/平方米的價格開盤銷售，而其項目周邊地區(qū)房價都已超過20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺湖地區(qū)地價，6月份剛剛經(jīng)歷了一場拿地熱潮，多家開發(fā)商平均拿地價格都在13000元/平方米左右。該項目低價入市，無疑將對這一區(qū)域的價格和預期產(chǎn)生較大沖擊。
北京市房協(xié)有關專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個別項目的利潤更為重要。目前個別項目出現(xiàn)低價入市，說明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營里，對后市的預期正在出現(xiàn)分化。
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