杭州土地新政：溢價率49%封頂轉(zhuǎn)競保障房面積
土地溢價率達(dá)到49%時，轉(zhuǎn)向競投配建保障房面積，有分析稱此舉變相解決保障房建設(shè)籌資難
[ 一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“超過溢價率配建保障房，其實只是換了一種價格表現(xiàn)形式。與人為控制溢價率相比，將限購限貸等政策執(zhí)行到位可能更重要。” ]
溢價率達(dá)49%以上的土地成交“盛況”，近期在杭州恐難再出現(xiàn)了。
最近在杭州的一場土地出讓會上，參會的開發(fā)商拿到了一份名為《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號文件有關(guān)事宜的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確提出，“對商品住宅地塊，當(dāng)土地價格溢價率達(dá)到49%時，將調(diào)整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。
這意味著，土地出讓出現(xiàn)高溢價率時，“價高者得”這一規(guī)則將不再適用。
昨日，杭州市國土局一位內(nèi)部人士在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時稱，確實有這一政策存在，主要為了在控地價的同時加大保障性住房建設(shè)力度。“當(dāng)拍賣價格達(dá)到一定限度，就不再讓開發(fā)商加價，進而用房企愿意配建保障房的量來決定誰最終獲得土地。”
對于杭州土地市場溢價率設(shè)置上限，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，雖然限制了溢價率，但起拍價的制定還是“靈活的”，這一政策本質(zhì)上也可以算是“數(shù)字游戲”，如果起拍價就定得很高，限制高溢價就意義不大了。
新政“有備而來”
上周四，杭州主城區(qū)10月份的推地序幕拉開，當(dāng)天共有5宗土地集中出讓，底價總計30.4億元。最終，5宗土地都順利找到“婆家”，出讓金約37.68億元。其中，兩宗底價直接成交，三宗低溢價拍出。
不過，成交活躍的杭州土地市場，溢價率低背后或另有隱情。
2011年2月28日，杭州市政府出臺的《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》中規(guī)定，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。其中涉及的宅地出讓就是采取設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，轉(zhuǎn)為競報保障性住房面積的規(guī)則。不過，以上規(guī)則只適用于涉及有保障性住房的宅地，而且當(dāng)時對于“價格上限”也沒有統(tǒng)一的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)。
就在今年7月19日，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》稱，市縣國土資源主管部門對可能出現(xiàn)高價地的要及時調(diào)整競價方式，制定出讓方案和現(xiàn)場預(yù)案。對預(yù)判成交價創(chuàng)歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地，要及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。
顯然，這次杭州低調(diào)潛行的土地市場新政并不突然，而是對上述國土資源部“7·19”文件的具體貫徹執(zhí)行。只不過是，杭州在這次的具體執(zhí)行中將范圍擴大至所有宅地，同時劃定了“49%”這條紅線。
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