杭州土地新政：溢價率49%封頂轉競保障房面積
土地溢價率達到49%時，轉向競投配建保障房面積，有分析稱此舉變相解決保障房建設籌資難
[ 一位地產業內人士稱，“超過溢價率配建保障房，其實只是換了一種價格表現形式。與人為控制溢價率相比，將限購限貸等政策執行到位可能更重要。” ]
溢價率達49%以上的土地成交“盛況”，近期在杭州恐難再出現了。
最近在杭州的一場土地出讓會上，參會的開發商拿到了一份名為《關于貫徹國土資電發【2012】87號文件有關事宜的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確提出，“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。
這意味著，土地出讓出現高溢價率時，“價高者得”這一規則將不再適用。
昨日，杭州市國土局一位內部人士在接受《第一財經日報》采訪時稱，確實有這一政策存在，主要為了在控地價的同時加大保障性住房建設力度。“當拍賣價格達到一定限度，就不再讓開發商加價，進而用房企愿意配建保障房的量來決定誰最終獲得土地。”
對于杭州土地市場溢價率設置上限，同策咨詢研究中心總監張宏偉分析稱，雖然限制了溢價率，但起拍價的制定還是“靈活的”，這一政策本質上也可以算是“數字游戲”，如果起拍價就定得很高，限制高溢價就意義不大了。
新政“有備而來”
上周四，杭州主城區10月份的推地序幕拉開，當天共有5宗土地集中出讓，底價總計30.4億元。最終，5宗土地都順利找到“婆家”，出讓金約37.68億元。其中，兩宗底價直接成交，三宗低溢價拍出。
不過，成交活躍的杭州土地市場，溢價率低背后或另有隱情。
2011年2月28日，杭州市政府出臺的《關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》中規定，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房。其中涉及的宅地出讓就是采取設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為競報保障性住房面積的規則。不過，以上規則只適用于涉及有保障性住房的宅地，而且當時對于“價格上限”也沒有統一的數值標準。
就在今年7月19日，國土資源部下發的《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》稱，市縣國土資源主管部門對可能出現高價地的要及時調整競價方式，制定出讓方案和現場預案。對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，要及時調整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。
顯然，這次杭州低調潛行的土地市場新政并不突然，而是對上述國土資源部“7·19”文件的具體貫徹執行。只不過是，杭州在這次的具體執行中將范圍擴大至所有宅地，同時劃定了“49%”這條紅線。
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