易憲容：房地產調控政策是否會戛然而止？
最近，不僅住房銷售開始上升，而且住房市場宏觀調控政策嘎然而止輿論四起。比如，央行降息后，有媒體認為央行又在重申7折優惠按揭貸款利率，或住房貸款利率將全面下降；有媒體報道銀監會對個人住房消費信貸風險權重已降低；還有媒體報道，國內一線城市千人排隊購買住房的現象又出現；甚至于媒體報道，一個大四學生一天賣住房30套，日薪10萬元等等。看到這些報道，國人肯定會以為國內早些時候堅決不動搖的住房市場宏觀調控又嘎然而止，如2009年那樣新一輪的住房炒作高潮又將開始。
而這些報道不僅沒有市場、經濟及及文件之邏輯，更不用說事實相符了。這兩天，無論是央行還是銀監會及發改委紛紛都出來辟謠，說政府放松當前的住房宏觀調控是沒有的事。事實上，政府部門出來辟謠是真的，只不過媒體利用了政府部門政策上的曖昧而大做文章，或借此機會來炒作而已。
比如，所謂的住房按揭貸款利率7折優惠。這是2008年10月《中國人民銀行關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度有關問題的通知》(或2008年302號文件)所規定的。該文件規定，居民首次購買普通商品房和改善型自住房，個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍。可以注意到，盡管這政策成了所以購買者都可享受0.7倍優惠貸款利率，但當時的文件同樣規定只是消費性住房才可享受其優惠的。
到了2010年國十條之后，央行與銀監會出臺了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》的275號文件。該文件規定，有三個方面，一是各商業銀行停止發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明者停止發放貸款；二是居民購買第二套住房，其首付比例在50%及以上(2011年調整于不能低于60%)，貸款利率在1.1倍及以上；三是居民購買首套住房，其首付比例在30%及以上，貸款利率由各商業銀行自行決定。
從上述兩個文件所規定的內容來看，一是只有首套住房或居民消費性購買住房才可享受優惠利率；二是302號7折優惠利率，到275號文件盡管沒有取消，但這僅是住房優惠貸款利率下限，即優惠貸款利率不得低于基準利率0.7倍，但并沒有說所以購買首套住房者都可享受這種優惠利率，也沒有說商業銀行對購買首套住房一定要能7折優惠利率；三是275號文件之后，對住房投機炒作與住房消費有嚴格的規定并貸款條件差異化。即購買第二套及以上的住房不能夠享受信貸優惠條件，并對此有嚴格規定，而首套住房貸款利率到底多少完全由商業銀行自己決定，央行對此沒有任何規定。
那么，在這樣的文件邏輯下，當前購買首套住房貸款享受7折優惠有沒有可能？一般來說，住房按揭貸款都是5年期以上的中長期貸款，基準利率為6.8厘。如果7折優惠，該貸款利率現在為4.76厘；如果8折優惠，該利率為5.44厘；如果8.5折優惠，該利率為5.78厘；如果9折優惠，該利率為6.12厘。而當前5年期以上的存款利率為5.1厘；如果該利率向上浮動10%，利率為5.61厘。
從以上比較就會看到，要商業銀行做7折優惠貸款利率，根本就不可能，因為這樣做會導致銀行虧損，用銀行利潤來補貼貸款人，商業銀行是不會干的，銀行股東也不會同意。如果銀行貸款利率85折優惠，這還得看5年期存款利率是不是會上浮，如果上浮，除營運管理成本后，銀行同樣是無利可圖。而5年期存款利率上浮的概率很大，或是一種趨勢，否則銀行的存款就面臨搬家風險。也就是說，在現有的信貸政策范圍內及在現有信貸市場的條件下，商業銀行根本就沒有做7折優惠貸款利率動力，把貸款利率做到85折已經是它的極限了，否則商業銀行沒有動力來增加這種住房按揭貸款。
那么，市場為何在央行沒有辟謠之前，會對住房按揭貸款7折優惠利率會如此渲染。因為，無論是房地產開發商還是地方政府，無論是一般投機炒作者還是銀行持有許多住房的人(上一輪住房投機炒作銀行工作是主力)，都希望利用中央政府穩增長的政策，利用最近央行降息是，來重新調整當前國內住房市場之預期。只要住房市場的預期一轉變，那么新一輪的住房投機炒作又可能開始。這些人也會借房價上漲盡早把其手中套牢的住房脫手。比如央行文件為何會如此快流入市場，媒體炒作個人住房貸款利率7折優惠如此快，都是與上述原因有關。
而住房市場預期一改變，住房消費者怕出現2009年的情況那樣的情況會提前進入住房市場，因為他們擔心住房價格再次上漲而錯過購買住房機會；對于住房投機炒作者來說，面對各種優惠政策誘惑，更是聞到了政府住房宏觀調控政策松動氣息，新一輪的住房投機炒作者又可能開始涌入市場。而房地產開發商就會借此機會不斷推高房價，地方政府也會借此機會以更高的價格出售更多的土地等。如果這種情況出現，那么調整了兩年多的住房市場的宏觀調控就可能嘎然而止。
可以說，當前國內住房市場宏觀調控將面臨巨大的不確定，其根源就是中央政府住房政策實質上的曖昧性，仍然希望住房市場成為GPD增長的工具，不能夠真正去除住房市場賺錢功能，而可讓住房投機炒作者群魔亂舞。在這種情況下，國內任何宏觀經濟政策變化都可以住房市場既得利益集團炒作其政策引誘。最近，國內住房市場發生的一些謠言及虛假跡象都表明了這一點。愿意中央政府能夠對明察秋毫，堅決把當前房地產泡沫擠出。這才是中國經濟持續穩健發展最為關鍵的大事。否則，當前房地產市場宏觀調控就有可能嘎然而止。
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