巴曙松：2012年保障房投資對沖力度有多大
2012年保障房投資對沖力度有多大
(一)2012年保障房在建規模的測算
保障房投資規模取決于在建項目的套數或面積，理論上，如果能夠測算出在建規模，即可按照保障房項目的開發成本和開發節奏計算出每個季度形成的實際投資完成額。
目前在數據極為有限的情況下，對過去三年的保障房開工、竣工和在建情況進行粗略估算，并需要具體考察以下三點情況。
第一，2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房已開工590萬套，竣工33萬套，基本建成370萬套。據此可以測算，2010年開工的保障房尚有560萬套在2011年全部處于在建過程，考慮到2011年四個季度保障房累計新開工數量分別為100、566、986、1033萬套，因此，把2010已開工、2011年在建與2011年新開工的規模疊加在一起，可以測算2011年四個季度的保障房在建規模為：660、1126、1546、1593萬套。
第二，保障房建設期雖然少于商品房，但至少也要2～2.5年才能完成從項目規劃、項目落地、新開工、施工、基本建成、竣工(達到入住條件)的開發流程。據此測算：1)2011年新開工的保障房項目在2012年基本全部處于在建之中；2)2010年開工、基本建成的370萬套理想情況下應有部分在2011年竣工(住建部年初提出的2011年竣工目標為300萬套，但不作硬性考核)，假設竣工量為300萬套，那么2010年開工的590萬套中仍有260(590-33-300)萬套左右在2012年處于在建過程；3)2012年新開工按照700萬套測算，由于責任狀簽訂時間較2011年顯著提前，部分中西部省份“項目落地”工作有望在2012年初完成， 3、4月份保障房即可進入開工期，較2011年9、10月份集中開工期大幅提前，據此估計2012年700萬套保障房在二季度即可逐步實現“全開工”。綜合以上三類情況，可以大致框算出2012年四個季度的在建規模分別為：1360、1960、1960、1960萬套。
第三，區分投資需求與實際投資完成額的差異。2011年按照各類保障房套均面積、土地開發成本、建筑成本的假設，1000萬套保障房投資需求為1.3萬億左右，但只有把它按照2.5年左右的建設期折算后，才能形成當年的實際投資完成額。事實上，根據測算以及實地調研的結果，2011年1.3萬億的投資需求總量中，樂觀而言，只有約三分之一的部分形成了實際投資。因此，在測算實際投資完成額時，需要將投資需求按照開工期和建設期平滑至當季和當年。由于目前尚未公布2012年700萬套保障房的具體分類，假設各類比例與2011年相同，大致測算700萬套的投資需求在最為理想的情況下為9200億左右。
(二)投資規模與對沖能力
第一，根據上述假設條件，估計2011年實際投資完成額為5900億，四個季度分布分別為15%、23%、31%、31%。2012年實際投資完成額將為9200億左右，四個季度分布分別為19%、27%、27%、27%。相比之下，2012年保障房投資同比增長56%，且四個季度投資分布更為均勻，與2011年集中在三四季度略有不同，即使把有可能虛增的部分考慮進來，但這只會影響投資總量，但不影響同比增速。
第二，保障房的對沖節奏與商品房投資的下滑節奏在2012年存在一定的時間錯配，這可能導致房地產調控在執行層面出現一定弱化。房地產投資具有明顯的季度性，通常在四個季度的投資分布為15%、30%、30%、25%，一季度投資量最少，三四季度持平，四季度略低。相比之下，根據測算，保障房的對沖能力在一季度也是最弱的，在這種情況下，房地產調控在執行層面可能會出現一定的弱化，這也導致房地產投資的下滑幅度未必會十分顯著。（巴曙松）
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