鄭州去化周期短的區(qū)域堅持“穩(wěn)價放量”，加大土地供應(yīng)

　　 “房子是用來住的，不是用來炒的。”4月9日，鄭州市長程志明在鄭州市十四屆人大五次會議開幕式上作政府工作報告，他提到：鄭州將去化周期短的區(qū)域堅持“穩(wěn)價放量”，加大土地供應(yīng)，強化市場監(jiān)管……

　　 結(jié)合前不久住建部、國土部攜手放出的樓市調(diào)控“大招”，或許我們能從中看到鄭州今年房地產(chǎn)方面的調(diào)控動作。

　　“加大土地供應(yīng)” 從供應(yīng)端解決問題

　　4月9日，鄭州市十四屆人大五次會議開幕。鄭州市長程志明在作政府工作報告時提到，去年，市區(qū)商品住房去庫存任務(wù)全部完成。今年，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持因地施策，庫存量大的區(qū)域把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，去化周期短的區(qū)域堅持“穩(wěn)價放量”，加大土地供應(yīng)，強化市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“房子是用來住的、不是用來炒的”，圍繞這個定位，近日中央和多個地方都紛紛做出了“行動”。 拿前不久住建部、國土部攜手放出的樓市供給側(cè)調(diào)控“大招”——《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）來說，其中更具體更精準地對當前全國樓市提出了“要求”。 在該《通知》第三條，兩部委要求，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 結(jié)合此次鄭州市政府工作報告當中那句“去化周期短的區(qū)域堅持‘穩(wěn)價放量’，加大土地供應(yīng)……”，很多人認為這是要從土地供應(yīng)端來解決庫存和房價目前存在的根本問題。

　　庫存過小也不合理 要奔向“合理周期”

　　“這一條的確是從供應(yīng)端解決根本問題，房價飆漲，主要原因之一是地價。而物以稀為貴，地價上漲主要是土地供應(yīng)方面出現(xiàn)了問題。”中房研研究員奚春山說。

　　鄭州市如今到底有多少土地？每年計劃供應(yīng)多少住宅用地？如今鄭州又有多少庫存？或許我們能從數(shù)字中看出一些房價高的“端倪”。 先來看庫存。鄭州市2016年共完成商品房投放3186萬平方米，完成商品房銷售3631萬平方米。全市商品住宅去化周期為4.1個月，其中市區(qū)商品住宅去化周期為4.9個月，各縣(市)去化周期均小于12個月。 庫存過大“不正常”，庫存過小也“不合理”，那多少存量才算處于合理區(qū)間？2017年鄭州市土地供應(yīng)計劃要求：鄭州將完成商品房投放2100萬平方米，完成商品房銷售2000萬平方米，全市商品住房庫存去化周期回歸到6~12個月的合理區(qū)間。 如此看來，2016年鄭州市區(qū)商品住宅庫存去化周期4.9個月，距離所謂的6~12個月合理區(qū)間，還有一定的差距。 值得注意的是，庫存的多少和銷售、投資都密不可分，而和土地供應(yīng)多與少，更有著緊密關(guān)系。畢竟土地供應(yīng)越多房子蓋得越多，銷售才可能越多。

　　2016年鄭州計劃供應(yīng)3.6萬畝

　　實際只供應(yīng)1.23萬畝

　　鄭州到底有多少土地呢？中房研數(shù)據(jù)顯示，鄭州拆掉四環(huán)內(nèi)所有城中村后，四環(huán)內(nèi)未拍賣開發(fā)的土地有110萬畝，而2017年政府公示供地計劃是12600畝，按照這樣的供地計劃，鄭州現(xiàn)有的110萬畝土地，大約能供應(yīng)100年。

　　100年？咱再來看看鄭州未來幾年要供應(yīng)多少住宅用地，鄭州市已在去年年底公布2017~2019年的住宅用地供應(yīng)計劃，分別為840公頃、780公頃、780公頃，換算成畝就是12600畝、11700畝、11700畝。 據(jù)今年1月5日《河南日報》報道，2017年~2019年3年間，鄭州市區(qū)計劃供應(yīng)住宅用地2400公頃，合3.6萬畝。而據(jù)去年5月7日的《鄭州晚報》報道，鄭州2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，市內(nèi)八區(qū)住宅用地為3.3萬畝。 如此看來，鄭州2016年度的計劃住宅供地量，幾乎相當于2017~2019年三年的住宅供地計劃總和。其比2017年計劃供應(yīng)住宅用地多了2萬多畝。 但值得注意的是，從2012年~2016年，多年來鄭州從沒有100%完成過住宅土地供應(yīng)，而完成率基本在60%左右。2016年鄭州市本級只供應(yīng)商品住宅用地1.23萬畝,并且同比增長150%。 計劃供應(yīng)3.6萬畝，實際供應(yīng)了1.2萬多畝！如此看來，鄭州并不是沒有土地，而是土地沒“放出來”。如此一來，地少而房少，買房人卻多……2016年鄭州“地王”頻出，房價高漲，土地供給不足無疑是背后原因之一。

　　供需端相結(jié)合

　　不再讓“屋以稀為貴”

　　從此次住建部、國土部聯(lián)合出臺的《通知》來看，其中提到督查地方政府供地、嚴格審查房企拿地資金、嚴查拖延上市變相捂盤項目……其中多條要求是針對“土地”而來。此次出臺的《通知》，面向全國，覆蓋大中城市，也涉及了三四線城市，在土地供應(yīng)、房企查處、違規(guī)項目等多方面都作出了相關(guān)要求。

　　“所謂的‘限購令’都只是短時調(diào)控，長期調(diào)控還是從供給端著手。政府有地不賣，讓類似鄭州這樣凈流入人口逐漸增加的城市‘無地’可用，造成庫存不足，房價上漲過快。”河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社此前接受采訪時表示。 回到此次鄭州市政府工作報告當中，其中還提到：庫存量大的區(qū)域把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。 那么，問題來了，為什么2017年鄭州市計劃投放市場的商品房總量比2016年減少了近三分之一，但反映市場庫存情況的去化周期目標卻延長了數(shù)月呢？ 其實，這也不難理解，去化周期越長代表著庫存越多。盡管2017年投放數(shù)量較2016年少，但由于限購政策的制約，符合購房條件者相對減少，市場交易或也將減少，所以要使去化周期較2016年延長，回歸6~12個月所謂的理性周期也不足為怪了。 所以，綜合前不久住建部、國土部聯(lián)合出臺的《通知》與此次鄭州市政府工作報告，我們不妨大膽想象鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展方向。供需結(jié)合，按照計劃穩(wěn)步供應(yīng)住宅用地，讓房企們有地可用，有房可蓋，杜絕“地王”和“離譜地價”的誕生。同時在當前限購前提下，從市場方面，控制不符合“條件”的購房，讓市場交易熱度降低。一面是土地放著，房子蓋著，一面是交易量下降，不再“屋以稀為貴”，從而調(diào)控穩(wěn)定房價。（東方今報·猛犸新聞記者 肖萌/文 邱琦/圖）