近幾個月，鄭州房價一路看漲（文圖無關）

　　河南商報記者 唐韜/攝

　　河南商報首席記者 王俊偉

　　二手房價漲幅那么大，是個例、局部現象，還是整體走勢？不管怎樣，這些漲價故事帶給消費者的，是一種恐慌情緒，裹挾著他們往前走。

　　但恐慌一定不可持續。大幅的波動對消費者、地產商和政府，都是災難。如果產生過度的恐慌，則必然導致樓市重回一年前的那種觀望和停滯狀態。

　　現在行情到底什么樣

　　房價確實高 但不至于月漲千元

　　每一個買房人的經歷，都像極了“段子”。有人說，現實的情節總是比電影劇本更精彩。

　　這些令人們驚嘆的漲價故事，究竟能否代表鄭州市的整個市場行情？畢竟越令人驚訝的故事，就越有傳播力。二手房交易中，“真正的大多數”是什么樣呢？

　　對此，鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦更愿意相信數據。他說，個例或者某一局部區域現象顯然不能代替整體，他們還沒有監測到“每個月都能上漲千元”的情況。

　　來看兩組數據——

　　鄭州市房管局

　　鄭州市房管局公開的數據顯示：1~6月，鄭州市二手住宅均價每平方米分別為：8407元、8460元、8815元、8795元、9024元、9336元。

　　鄭州市房管局稱，這個均價是以市場評估價作為計算依據，而非實際成交價。葉琦稱，市場評估價是稅務部門征稅時給出的一個評估價格，在房價上漲的通道中，一般比實際成交價低。

　　不過，從這個數據中仍然能明顯看出一個趨勢：3月份和5月份、6月份，價格都明顯走高。

　　6月份的均價與1月份相比，高出929元，并沒有像二手中介和買房人感受到的那么高。

　　民間房產機構

　　搜房房天下二手房集團鄭州公司總經理王如合推送給河南商報記者一份7月份鄭州二手房房價地圖，顯示鄭州二手住宅掛牌均價：

　　1~7月份均價分別為10262元、10354元、10561元、10767元、11124元、11434元、11602元。

　　7月份的均價比1月份漲了1340元，顯示出5月份和6月份上漲較大，但并未顯示出“每月漲千元”，反倒是7月份的漲幅已經收窄。

　　看來，官方和民間機構的數據，還是比較一致的。

　　【上漲意味著什么】

　　過快上漲不可持續

　　否則樓市會重回觀望狀態

　　雖然數據能證實“癲狂”只是個例和局部現象，但也證實了二季度房價上漲更為明顯。

　　不光是二手房，新房也一樣。今年1~7月，鄭州市區商品住房每平方米的銷售均價分別為8655元、8647元、8981元、8827元、9216元、9661元、9777元。

　　葉琦介紹，今年以來，鄭州樓市的量、價在一季度還算較為平穩，由于一線城市的傳導效應，二季度鄭州也受到一定的影響，加上其他多種因素的疊加，整體上呈現一個上揚態勢。

　　所謂多種因素，包括國家的信貸政策；國家和地方從去年開始推出的一系列去庫存政策；鄭州土地市場上地王頻出等。

　　房地產實戰專家、王牌智庫（深圳）有限公司董事長上官同君說，這種情況給老百姓造成一種恐慌，老百姓被恐慌裹挾著往前跑。他說，房價過快上漲對開發商而言也算不上什么好事，目前一些中小房企又開始抱著小農心態、貪婪心態，并不趁機走量，而是待價而沽，一些捂盤惜售的現象也已經出現，而一些品牌房企，反倒會在漲價時趁機走量。

　　他認為，對于當前的情況，政府必要的時候要出手引導，盡管短時間內恐慌心理可能會對量有提升，造成量價齊升的局面，但是長期看，恐慌之后人氣全無，樓市會重回觀望狀態。“因為你價格漲得離譜的時候，老百姓只能是望房興嘆。”

　　未來房價會怎么走

　　漲幅過高？沒有數據支撐

　　近期的鄭州房地產市場，7月8日的“鄭紡機地王事件”可以說婦孺皆知：土地溢價率接近三倍，折合樓面價超過1.3萬元。分析人士測算，未來該地塊房價會輕松超過2萬元/平方米。

　　地王一出，全市震動，尤其是周圍的樓盤，紛紛應聲喊漲。

　　地王頻出之下，地產商對未來房價預期看漲。鄭州市中心一高端樓盤的高層說：“現在，我們市中心這里就是價格的洼地，房價還沒有經開區高，我們目前已經1.4萬元了，相信明年漲到1.8萬元不是問題。”

　　但對市場的預判觀點，總是有正反兩方。葉琦就認為，要說后期房價會有過快上漲，目前沒有數據可以支撐。

　　他說，房價怎么走，要看看鄭州市的人口增長情況，看看市場的保有量和開發量。

　　如何判斷房價走勢——

　　看庫存量和土地供應

　　不可否認，鄭州市的房地產庫存非常低，去化周期已不足4個月。

　　庫存低是因為之前的供地少，而銷售加快。2015年鄭州市新購土地面積大幅下降43.9%，商品住宅用地供應也減少了17.5%。

　　鄭州市的土地后續供應非常充足。根據《鄭州市2016年度國有建設用地供應計劃》，今年全年鄭州市內八區國有建設用地供應總量最高能達到66237畝，其中不含保障房的住宅用地33455.4畝，保障房用地3272.7畝。2016年上半年，鄭州市實際供地5255畝，同比增長134％，成交量達到4704畝，同比增長60%。

　　看人口和房屋交易量

　　2015年，鄭州市區商品住房銷售面積1078.34萬平方米，相當于10萬套住房，如果每套住房按照3口人居住計算，那就是能滿足30萬人的住房需求。可鄭州市區年人口增長也就是10萬人左右。

　　統計部門官方數據顯示，2014年，鄭州市區人口增長12.1萬人，2015年，增長10.9萬人，為489.3萬人。

　　從這些數據看，鄭州房價過快上漲的動力是不足的，或者說，過高估計房價漲幅，沒有數據支撐依據。

　　【專家的建議是】

　　自住 看準了就別磨蹭

　　投資 現在不是好時機

　　對于當下被消費者稱為“瘋狂”的樓市，業內人士給出的決策建議驚人一致。

　　上官同君認為，現在市場上有一些投機客，一定程度上推高了二手房價，目前市場并不適合長線的投資。而對于自住者，不要磨蹭，看準的，還是該出手時就出手。還有一種情況，那就是可以選擇離開鄭州，所謂“居者有其屋”，也不一定就非要在鄭州置業。因為，目前鄭州的就業壓力顯然比縣市更高。

　　葉琦認為，買房一定要看個人的支付能力，如果你認為現在買房不影響個人后期生活，可以選擇購買，也可以根據個人情況考慮買一個符合自己經濟能力的房子， 或者考慮先申請保障性住房。

　　他說，其實目前鄭州市場可選擇的樓盤還是比較多的，即便是大家認為價格非常高的金水路沿線，也還是有一些單價1.1萬元~1.2萬元的樓盤。那些價格非常高的樓盤，有很多是包含裝修在里面的，甚至有一些簡單的家具。購房畢竟還是為了居住，如果是想做投資，那就要對市場做認真的研究，計算好收益。