[摘要] 2014年以來，房地產市場的低迷形勢開始由三四線城市向一二線城市蔓延，悲觀情緒也隨之不斷累積，關于樓市或將崩盤的猜想正在發酵之中。另一方面，從人口流向拐點看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。
2014年以來，房地產市場的低迷形勢開始由三四線城市向一二線城市蔓延，悲觀情緒也隨之不斷累積，關于樓市或將崩盤的猜想正在發酵之中。為應對市場不景氣，南寧、天津、杭州、無錫等很多城市都紛紛用不同的方式謀求“救市”，而放寬限購政策是其首要手段。本輪房地產市場調整的底部究竟在哪里？樓市是否存在崩盤的可能？地方政府的“救市”行為是否應及時制止？這些問題都非常值得我們探究。
首先需要明確的問題是，本輪房價下跌的主要動力是什么？
是因為經歷了瘋狂的房地產熱后，住房已經嚴重供大于求，累積的天量供應購房者無法消化嗎？
答案是否定的。本輪房價下跌的主要原因，不是來自于供大于求的事實，而是來自于人們對房地產市場可能嚴重供大于求的恐懼。至于房地產市場的真實供求狀況，很遺憾目前仍然是個黑箱。到底我們需要多少住房，目前市場存量及可售量有多大，相信沒有人能真正弄明白。正因為住房真實供求狀況仍然是個黑箱，所以這種基于猜想的恐懼才是最具殺傷力的。與大蒜等部分農產品市場一樣，房地產市場具有天然波動性特征。階段性的供大于求與供不應求相互交替，構成房地產市場的全部發展史。本輪的房地產市場調整，從真實供求缺口看也許和2008年及2011年的調整并無特別大的區別。但在房地產供求信息極不透明的條件下，人們出于對房地產泡沫破滅的本能恐懼，很可使市場短期內產生急劇下挫的動力。在經歷了2013年過度樂觀的退潮后，一邊倒式的觀望、恐慌性的拋售等都將使階段性的供大于求深化。
其次，本輪房價下跌將持續多久？中國房地產市場會進入崩盤嗎？
如前所述，如果不考慮政府可能采取激進救市行為，人們出于對房地產市場黑箱負面猜測所形成的本能恐懼，房地產市場在短期大幅下挫是完全可能的。但這個時間不會持續太久，短則一年，長則兩年，這是由人性對恐懼情緒的本能厭惡所決定的。之后，集中觀望期將結束，房地產市場進入新的階段。
進一步的問題是，這個短期下挫之后的階段是持續的衰退與蕭條，還是新一輪的上升周期？
這主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。當經濟發展到人們有足夠的財力承擔住房建筑成本時，人們對住房的需求到底有多大，很大程度上取決于人們對它的欲望有多大，而并非象通常所認為的取決于某一客觀界限。二是中國的人口大規模遷移是否出現拐點或逆轉，比如逆城市化、郊區化或逃離“北上廣”成為新的風潮？
關于人們改善居住條件的動力，目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場不僅僅意味著G D P增長和地方財源，它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮人均住房面積雖然達到30平方米左右，但多數人對自身的住房條件難言滿足。撇開鴿籠式公寓是當前城鎮住宅存量的主體不談，住小房子的渴求換成大房子，多代共居的希望能夠分開居住以減少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住進別墅，住別墅的向往住進富人區，在城市有房還想要在風景區有個度假公寓，這些動力都將推動住房需求不斷升級與深化。因此，在可以預見的未來，中國住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現重大結構性調整。
另一方面，從人口流向拐點看，中國作為發展極不平衡的大國，人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。北京等大城市的擁堵與霧霾將使當地的富裕階層家庭對其產生厭惡感，從而激發了大城市郊區化的動力。但是“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場”。又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。由于人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。
總體來看，由于人們改善居住條件的動力仍然存在，人口流向也沒有出現顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，但有可能進入結構性過剩時代。從全國看，短期內的市場主動調整不可避免，但還不會進入持續的衰退與蕭條。從局部看，住房市場結構性調整動力持續存在，一些低劣開發區域、無增長潛力鬼城等，有可能面臨毀滅式洗牌。
最后，如何看待地方政府的“救市”行為？
地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有兩種。一是通過對政策的重新解讀，變相放松住房限購等需求行政管控政策。應當說，住房限購僅是一種應對房價過快上漲的應急措施，具有扭曲市場的副作用，不宜長期使用。如果不考慮地方政府的政策動機，僅從行為事實結果看，既然房價過快上漲的條件不存在，通過放松限購促使市場供求機制回歸常態，本身無可厚非。另一手段據說是收緊土地供應，避免供求形勢進一步惡化。由于市場本身具有調節機制，房地產市場低迷將使開發商購地動機消失，這一手段其實是形式大于內容。總體而言，地方政府“救市”大多是根據市場形勢發展，對行政扭曲市場的糾正，事實上有利于緩解恐慌，避免市場非理性急挫。從宏觀看，房地產市場非理性下挫將對各宏觀經濟部門帶來較大沖擊，短期難以復原。從房地產市場看，因為暴跌往往埋下下一輪房價暴漲的種子，所以避免市場暴漲暴跌是非常必要的。地方政府守土有責，其“救市”行為有其客觀合理性的一面。盡管如此，房地產政策的調整，不僅要考慮市場的需要，更需要綜合考慮政策的延續性和公眾輿論的承受力，尋求最佳切入點。
(作者單位：中國社科院財經戰略研究院)
