別墅修建禁令讓一些人相信別墅市場的需求將變得更加迫切，存在巨大的經濟利益，這讓一些不法開發(fā)商與不守紀干部結成了“利益聯(lián)盟”
位于重慶市九龍坡區(qū)金鳳鎮(zhèn)的重慶博士農業(yè)科技園，自2003年開始向農民廉價租用土地，興建別墅。本刊記者在園區(qū)看到，別墅分為兩種戶型，包括花園贈送面積約為300至700平方米。業(yè)主陳先生說，他是在2003年花30萬元買的房子，“合同簽訂的使用年限是50年，50年后誰還知道是什么樣子？就算是小產權房，這也是政府行為，不能說收就收。前幾天還有人想花高價買我的房子呢。”另一位劉姓業(yè)主準備以120萬元的價格出售一套約160平方米的小戶型別墅，已經吸引了3位買家。劉先生說：“準備漲價，這房子是政府行為，怎么可能被收回去呢？”
此前，該別墅區(qū)曾因為涉及“小產權房”問題被處理，按規(guī)定不能進行出售、轉讓等經營活動，然而這里仍在進行二手房買賣行為。劉姓業(yè)主介紹說，這里房子的轉讓手續(xù)和其他商品房不同，有意向的買家只需要和業(yè)主一起到金鳳鎮(zhèn)政府辦理手續(xù)，再到園區(qū)進行備案即可。金鳳鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長歐治偉則表示鎮(zhèn)政府不會允許買賣行為，他說：“房子修建時，我不負責這塊工作，據(jù)我了解，后來這個項目就被叫停，重慶市國土資源局明確了這片別墅區(qū)屬于違規(guī)行為，并予以了處罰，不允許再進行銷售和轉讓，所有的非農建設也都停止了。”
本刊記者從九龍坡區(qū)國土資源局了解到，博士農業(yè)科技園項目計劃租用金鳳鎮(zhèn)白鶴村1000畝土地，修建二層管護房和溫室大棚，其中包括500畝別墅。歐治偉說，2007年10月被立案調查時，別墅已經修建了近百套，約占地20畝，大多已經出售。重慶市國土局曾派出由分管副局長帶隊的執(zhí)法隊伍，前往博士園實地調查。
九龍坡區(qū)國土資源局局長陶勇明表示，對園區(qū)房子還在轉手售賣的事情并不知情，他們會前往調查核實，一旦查實，會根據(jù)相關規(guī)定對其進行處罰。
早在2004年11月16日，原建設部就發(fā)布通知，嚴禁以農業(yè)園區(qū)名義搞房地產開發(fā)，禁止房地產企業(yè)以“現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)”或“設施農業(yè)”為名，利用集體建設用地變相從事房地產開發(fā)和商品房銷售。
盡管國家三令五申禁建別墅，但一些地方仍存在違規(guī)建別墅現(xiàn)象。業(yè)內人士和有關專家指出，國家禁令太過籠統(tǒng)，難以遏止地方賣地沖動和別墅修建的利益鏈條。
業(yè)內人士介紹，一些地方在以農業(yè)或旅游等名義規(guī)劃的園區(qū)內，通過招商開放出一片別墅用地，再以“以租代征”的形式“租”給購房者，一般使用年限為50年，也就是普遍意義上的“小產權”別墅。重慶博士農業(yè)科技園的狀況只是全國小產權別墅亂象的一個縮影。這一問題已經危及到農村耕地安全，也危及到農民的合法權益保障。別墅修建禁令讓一些人相信別墅市場的需求將變得更加迫切，存在巨大的經濟利益，這讓一些不法開發(fā)商與不守紀干部結成了“利益聯(lián)盟”，鉆政府管理、政策法律的空子，甚至不惜鋌而走險，認為目前的查處和處罰的方式和力度沒有威懾力，法不責眾。
國土部門負責人表示，對非法用地，國土部門只能走“停工通知——處罰決定——行政復議——行政通知——法院訴訟”的程序，周期長，效果差，相對違法獲得的巨額利潤而言缺乏威懾力；對非法建設和非法銷售，國土部門管不了，也存在信息不對稱的情況，其他管理部門和買房者不一定知道這是非法用地。
早在2003年2月，國土資源部就發(fā)出通知，首次提出“停止別墅類用地的土地供應”。2006年5月，國土資源部再次下發(fā)通知，重申在全國范圍內停止別墅供地；2008年1月，國務院下發(fā)《關于促進節(jié)約用地的通知》，要求“繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應”；2010年，“國19條”也重申嚴禁向別墅供地；2012年2月，國土資源部再次下發(fā)通知，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”。
重慶一家房地產開發(fā)公司的人士透露：“就算國家三令五申，只要土地出讓金和房地產稅收是地方財政收入的主要構成部分這一基礎沒有發(fā)生改變，就不可能避免有地方政府默許別墅類高端物業(yè)的出現(xiàn)。尤其是在一些相對中心城市較為偏遠的地方，如果不允許建容積率低的住宅，那里就失去了招商引資的競爭力。”
“九龍坡農業(yè)園區(qū)1000畝土地建五百棟別墅”的消息，在天涯和貓撲等網站成為熱帖，引發(fā)網民和輿論的強烈關注。西南政法大學經濟法學院教授、博士生導師江帆說，九龍坡區(qū)農業(yè)園別墅的情況屬于所謂“小產權”，違反了我國現(xiàn)行《土地管理法》第63條的規(guī)定，即農民集體所有的土地不得出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設。然而，在現(xiàn)實中，很多小產權房包括小產權別墅之所以大行其道，深層次的原因是地方政府賣地財政的沖動，以及市場的需求。就操作層面來說，很多小產權房在源頭上就違法，規(guī)劃多以農業(yè)園或旅游開發(fā)的名義進行，至于最后實際開發(fā)的情況無人去管。
江帆建議，首先，要嚴格控制、詳細規(guī)劃，這樣就能從戶型結構、容積率等方面嚴格控制別墅的修建；其次，從長遠來看，只有解決了地方財政收入靠賣地這一根本問題，才能從根本上解決別墅修建禁而不絕的問題。
（《瞭望》新聞周刊記者張琴）
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