議論多時的小產(chǎn)權(quán)房整治最近迎來實質(zhì)性舉動：北京市國土局公布了初步清理整治的79個小產(chǎn)權(quán)房項目，表示將對其進行分類處理。然而，圍繞著小產(chǎn)權(quán)房的許多爭論仍在繼續(xù)：嚴管之下，小產(chǎn)權(quán)房為何仍未銷聲匿跡？小產(chǎn)權(quán)房治理路在何方？

小產(chǎn)房不合法

　　屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，即用農(nóng)村集體土地、企事業(yè)單位用地所建設(shè)的房屋，其與商品住宅最大的區(qū)別在于沒有繳納土地出讓金，國土、建設(shè)部門不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證和預(yù)售許可證。相對于商品房，小產(chǎn)權(quán)房只有房屋使用權(quán)，沒有土地使用權(quán)。2011年底，國土資源部等多個部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記發(fā)證。然而，小產(chǎn)權(quán)房并沒因此隱匿，而是改頭換面，“包裝”變異成會所、休閑項目、養(yǎng)老地產(chǎn)等形式悄然入市。

　　半月談記者在浙江、湖北等地采訪發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)、銷售步伐加快。如在浙江一些農(nóng)村，出現(xiàn)了打著“生態(tài)大棚”名義變相對外出售的小產(chǎn)權(quán)房，這種侵占農(nóng)用地的“家庭農(nóng)場”和休閑農(nóng)業(yè)項目在一些城市周邊也隨處可見。與此相似，一些大城市周邊的農(nóng)村，利用宅基地興建會員制養(yǎng)老中心、私人會所或大公司培訓中心，變相出售或出租小產(chǎn)權(quán)房。值得注意的是，隨著相關(guān)部門對別墅項目“禁地”，大量別墅項目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。一些開發(fā)商在“三荒地”、林地、景區(qū)周邊開發(fā)所謂的旅游地產(chǎn)，大打政策擦邊球。

　　武漢市早在5年前就頒發(fā)了小產(chǎn)權(quán)房管理辦法，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員之間流轉(zhuǎn)，不允許在社會上公開銷售，購房者如果購買沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，將不受法律保護。即使這樣，小產(chǎn)權(quán)房市場依舊火爆。

　　在武漢市徐東大街有一片“團結(jié)村還建樓”，用的是村里的集體土地。已經(jīng)入住的孫女士告訴記者，小區(qū)都是村里的拆遷戶還建得來，3年前拆遷完畢，半數(shù)以上裝修完畢已經(jīng)入住，另一部分“待售”。“小區(qū)沒有土地證，屬于小產(chǎn)權(quán)房，售價為5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證權(quán)屬。”孫女士說，因小區(qū)周邊樓盤售價接近1萬元，是小區(qū)房價的2倍，因此這些小產(chǎn)權(quán)房十分搶手。

　　更多的小產(chǎn)權(quán)房繞過監(jiān)管最終成為潛力巨大的小產(chǎn)權(quán)房市場的一部分。機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房在北京、深圳等房價較高城市，已占到房地產(chǎn)市場銷售總量1/10至1/5。

　　多因素使“小產(chǎn)權(quán)房”暗流涌動

　　盡管有明令禁止，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產(chǎn)權(quán)房以其價格較低、手續(xù)較簡、準入無限制等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕背后主要有三大“推力”。

　　首先，中國樓市近十年來高房價與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結(jié)小區(qū)看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一位中介告訴記者：“只要高房價的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場。”

　　其次，小產(chǎn)權(quán)房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排。現(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場，實行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價”。逐利性決定了農(nóng)民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償。

　　同時，一些開發(fā)商也把手伸到了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)上。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。開發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處，雙方一拍即合，導致小產(chǎn)權(quán)房繞過監(jiān)管上馬開工。

　　再次，監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴格形成負面示范效應(yīng)。執(zhí)法不嚴使得購買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關(guān)專家認為，雖然國家有關(guān)部門三令五申，但一些地方相關(guān)部門未能及時果斷清理，導致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥。

　　大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會秘書長賈廣葆說，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風，各級政府以及國土、規(guī)劃、建設(shè)、綜合執(zhí)法等多個部門都負有責任，但因為是個“燙手山芋”，“九龍治水”最終導致沒有人真正去管。

　　堵住增量、整治存量

　　清華大學教授蔡繼明、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學者認為，治理小產(chǎn)權(quán)房，要遵循嚴控增量、整治存量的總原則，確保今后沒有增量，逐步分類處置存量。

　　對一切規(guī)劃、在建的小產(chǎn)權(quán)房項目要叫停，建好未銷售的，堅決不允許進入市場銷售。要加大執(zhí)法力度，嚴厲查處隱蔽在“休閑農(nóng)莊”、“旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項目，做到不再有增量小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)，為整治存量減輕壓力。

　　對存量處理要做到從嚴、分類、穩(wěn)步推進。對在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房不能合法化，應(yīng)依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補繳有關(guān)出讓金和稅費。對已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現(xiàn)合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。

　　在現(xiàn)行土地制度無法變更的前提下，有專家表示，主管部門應(yīng)出臺政策，將城鄉(xiāng)接合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售而空置的部分小產(chǎn)權(quán)房，質(zhì)量驗收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏俊Ｕ嬲晟莆覈》勘Ｕ象w系，做到商品房、限價房、經(jīng)濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職。

　　當然，從目前來看，小產(chǎn)權(quán)房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調(diào)控不動搖，促進房價持續(xù)合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場，堵住小產(chǎn)權(quán)房生長的制度漏洞。

　　有專家直言，農(nóng)村的集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并參考同樣的市場原則定價。應(yīng)加快改革，實行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一市場，達到同地、同權(quán)、同價，以制度改革從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房變異蔓延問題。（半月談記者 王政 徐海波）