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中國房地產市場雖屢被調控，但房價仍是“漲”字當頭。房價本已不低，卻屢調屢漲，“看不懂”的中國房地產市場讓人困惑。“漲”字之下，市場真相究竟如何？不同利益主體在此間又是如何角逐與博弈？記者分赴各地探訪，力求還原市場原生態并求解真相。
自2012年3月房地產市場逐漸回暖，房地產成交量價齊升。“日光盤”、“一夜漲價70萬”、“徹夜排號”、“黃牛再現”等或真或假的市場信息造成了市場的一度恐慌。但事實上，各個城市的回暖速度并不一樣。近日，記者選取了北京、上海、海南省瓊海市博鰲鎮和浙江省溫州市四個漲幅較大的城市，并聚焦其在調控政策高壓下顯現出的樓市行情。
全國房價的聚焦點
北京：92m2住宅兩月漲110萬
2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環外的房子。
“一直都想換到單位附近住，看著房子持續上漲，不敢再觀望了。”李響說，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢后，他立即和房主聯系，最終商定以510萬元的價格購買。
“本想房到手了，也算安心了。沒想到由于這兩個月房價瘋漲，原房主卻想毀約。”李響說，從年初到現在，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元，整整漲了110萬元。“因為漲的太多，原房主不干了，想毀約。但我全款都已經付了，就差過戶。”
一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個例，但也正印證了北京市房地產市場上的一片艷陽。
此前，國家統計局發布的1月70大中城市房價情況數據顯示，1月份，北京新建住宅方面環比漲幅高達2.1%，比去年12月份擴大1.1個百分點。二手住宅方面，北京環比漲幅居一線城市最高，達1.0%。
“房地產市場的熱度高漲，房價增長超過預期，完全超過我原來的預想。”全聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，如果月環比超過1%，那么全年的上漲幅度就超過15%，因此，北京月環比已達2%以上，漲幅則不可想象。她認為，房價月環比漲幅應控制在0.5%到0.8%之間，才會比較平穩。
對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，影響房價上漲較多的主要原因有兩個方面，一是大部分開發商前期采用以價換量銷售策略取得了效果，現階段優惠促銷力度削弱甚至取消；二是擔心房價進一步上漲，導致首次置業的剛性需求和改善性置業的升級需求的購房人群入市意愿較強，拉動了性價比較高的住宅價格上漲。
“一方面，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛。另一方面，開發企業幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動力不足，二手房源經歷長時間的消化之后，總體房源較為緊張。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在新房在較為嚴峻的供需形勢之下，隨著近期全國多個城市的樓市成交量持續走高，房價也出現繼續回漲的局面。
也正是因為房價漲幅超出想象，“國五條”應時出臺。CRIC克而瑞研究中心顯示，北京新建住房均價2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元。這意味著，仍在調控中的北京房地產市場自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時間，北京新建住宅均價上漲17.9%。
CRIC分析指出，由于1月北京商品住宅市場供求比為1：4.79，相當于5個人搶一套房。因此，造成房價上漲。
中國房地產學會副會長陳國強接受記者采訪時表示，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右。因此，北京的購房需求不斷在增加，也造成了供求的不平衡。
值得注意的是，不只是房價上漲明顯，房租也隨之水漲船高，達到歷史最高漲幅。北京市統計局2月17日發布的居民消費價格數據顯示，1月北京房租同比上漲9.2%，達24個月來漲幅最高值。
雖然漲幅已經說明問題，但多數租房者仍認為統計數據偏低。據21世紀不動產部分門店反映，北京城市中心區二手房租金去年繼續上漲，不少房源下半年比上半年上漲超過千元，漲幅超過15%。
上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍在接受記者采訪時表示，在限購、限貸背景下，部分剛需人群資格有限，不得不選擇繼續租房；另一方面，房價的上漲，也給房東心理預期帶來變化，從而推高租房市場價格。
記者手記：作為全國政治中心的北京，背負著“首漲之都”之名。在全國人的眼中，北京漲則全國漲，北京的房價，牽動著全中國人民的心。（記者 梁倩 高偉，實習生 周文其）
最令人向往的度假地
海南：部分市縣現“鬼城”
2月27日正值正月十八，瓊海市區一片繁榮景象，而距離市區僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓“人氣”。記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個大型社區，發現這里已是名副其實的“鬼城”。
記者在長灘雨林社區遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕。”王世寧說，我們是去年底搬進來的，老伴晚上都不敢自己出門，小區內外都很少見人。買房時候售樓員說房子快賣光了，可是現在我發現這棟樓里的住戶可能不超過5戶。
長灘雨林項目置業顧問說，該項目共有精裝現房1700套，現已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價23000元/平方米，均價在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。
記者調查發現，銷售和入住情況并非向置業顧問形容的那么樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴峻，開發商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
據海南克而瑞咨詢中心提供的數據顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮銷售最好的項目，僅售出28套。
為比對調查情況與開發商敘述的出入，記者在長灘雨林社區采訪近4小時，發現看房大廳始終無人問津，3輛看房電動車司機已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。
百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區整體空置率近99%。據海南克而瑞咨詢中心監測，2011年該項目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。
與嚴峻的數據相悖的是銷售代理的統計。“社區總規劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請抓緊選購。”博鰲灣銷售領隊說。而當記者電話采訪另一位銷售顧問時，得到的答復卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業主入住”。
夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。
據海南克爾瑞信息集團統計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。
在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，海口庫存消化周期需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。
雖然在此之前，海南省住建廳相關負責人已對此否認，表示數據存在重復統計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應的情況。
但是，根據海南當地媒體報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現了多起開發商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。
全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受記者采訪時表示，一方面由于部分城市在房地產調控前的非理性發展，以致在連續調控后出現泡沫風險。另一方面，因海南旅游地產的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區出現高空置率屬合理情況。
海南克而瑞咨詢中心總經理王路指出，海南國際旅游島作為經濟特區，應適當放寬民間資本進入旅游資本市場的條件，由于海南獨特的旅游地產資源，宜采取更為有效的舉措精準調控，樓市調控政策不能“一刀切”。
王路說，海南國際旅游島的旅游地產發展主要依賴內地購買力，國家樓市調控政策中限貸限購政策對旅游地產影響極大，國家應針對國際旅游島個案進行精細化調控：放寬個人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務配套用地建設比例，提高房地產企業準入門檻等。
記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國內最稀缺的自然資源，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個令人垂涎之地，它的房地產市場卻已經過數輪起起伏伏。（記者 魏驊 王暉余）
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