房價漲跌，萬眾矚目。3月15日，素有“上海樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的“上海之春”房展會開幕。本屆展會規(guī)模比以往縮小。鈕一新攝(新華社發(fā))
李二保繪
一千個人心中有一千個哈姆雷特，也許一千個人心中也有一千種“合理房價”。
“我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。”全國兩會后記者見面會上，溫家寶總理談及房地產(chǎn)調(diào)控時做出了上述表態(tài)。
今年的政府工作報告提出，要“促進房價合理回歸”。業(yè)界普遍認(rèn)為這一提法意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)正從最初的“遏制房價過快上漲”轉(zhuǎn)向“房價合理回歸”，也就是說，“降價”的目標(biāo)已經(jīng)越來越明確。
房地產(chǎn)調(diào)控要見效，必須要有可量化的、明確的目標(biāo)。自去年各地紛紛將房價漲幅與GDP掛鉤、并以此確定調(diào)控目標(biāo)后，如今“合理價位”成了新的調(diào)控目標(biāo)。
人們關(guān)心，房價降到什么程度才是“合理價位”，持幣觀望的購房者又該在什么時候出手買房呢？
■6年家庭收入買套房有可能嗎？
——房價收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計中的重要指標(biāo)，目前一線城市房價收入比高達15倍以上
什么叫房價合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房價與居民的收入相適應(yīng)，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。
房價與居民的收入相適應(yīng)，很容易讓人想起一個經(jīng)常被用來佐證我國房價高的專業(yè)術(shù)語——“房價收入比”。
所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述一個地區(qū)居民購房的支付能力。
目前有一種比較流行的說法認(rèn)為，房價收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。
如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，我國多數(shù)城市的房價都屬于過高范疇，一線城市房價收入比更是遠(yuǎn)高于這一水平。以北京為例，目前以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32903元，以一家三口家庭計算，年收入在12萬元左右。按照180萬元計算，房價收入比達到了15以上。
如果算上貸款利率，以購買180萬元房產(chǎn)，首付80萬元貸款100萬元計算，20年，利息成本高達86.8萬元，也就是實際購買一套180萬元的房產(chǎn)，需要真實支出266.8萬元，房價收入比就達到了22—23，遠(yuǎn)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)專家表示，3—6倍的說法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響。
“中國的房價收入比高，除了房價絕對值高以外，也有一定的特殊原因?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為，我國百姓傳統(tǒng)上對土地以及住房的歸屬感，使得購房人對居住支出的容忍度非常高，大城市經(jīng)常出現(xiàn)幾代人、兩個家庭支持一個年輕人家庭購房的情況。而目前快速城市化過程中，必然會出現(xiàn)住房需求大幅增長推高房價收入比的情況。“綜合這些因素，我認(rèn)為一線城市的房價收入比在12左右比較合理，即便如此現(xiàn)在的房價也是過高的。”
山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所名譽所長郭松海則認(rèn)為，如果以90平方米為住房標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前我國房價收入比6—8倍是比較合適的。也就是說，人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房，這個房價就算是比較合理的。“當(dāng)然，這個價格是指一個地方的平均價格，比如北京，四環(huán)以內(nèi)的房價收入比肯定不止6—8倍?！?/p>
重慶市曾經(jīng)提出房價調(diào)控的兩個指標(biāo)：一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6—7年收入能買套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房價格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐漸成為各地提出的房價調(diào)控目標(biāo)一種模板，但要讓地方政府都能提出明確的房價收入比的調(diào)控目標(biāo)，似乎并不現(xiàn)實。
原因就在于，多數(shù)城市的房價也許再也回落不到“合理價位”。自溫家寶總理提出“房價與居民的收入相適應(yīng)”的提法后，有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績r收入比/90平方米”，計算了各地的“合理房價”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。這一略帶調(diào)侃性質(zhì)的計算結(jié)果，也從一個側(cè)面反映出目前一些城市房價收入比過高的尷尬。
“房價收入比描述居民對住房價格的可承受性，并非主觀判斷性指標(biāo)。如果把房價收入比作為衡量一個地區(qū)住房價格是否過高的指標(biāo)，并據(jù)此來人為地假設(shè)一個‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)?！鄙鲜鰧＜冶硎?，但房價收入比是住房政策設(shè)計中必須十分重視的指標(biāo)。房價收入比過高，表示居民支付住房消費的能力過低，改善房價收入比是住房政策所要追求的目標(biāo)之一，“居民支付住房消費能力的提高，是住房改善的重要表現(xiàn)?！?/p>
■能帶來穩(wěn)定成交量的價格才有可能是合理價格
——今年一線城市房價將繼續(xù)下降的趨勢已被廣泛認(rèn)可；要使房價進一步回歸合理，還需要土地價格進一步下降
在人們的印象中，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個暴利行業(yè)。哄抬房價、牟取暴利，也是人們一直對房地產(chǎn)開發(fā)商十分反感的重要原因。這就涉及觀察房價是否合理的另一個標(biāo)準(zhǔn)——“成本加上合理的利潤”。理論上講，一個房地產(chǎn)項目的成本是可查詢的，“合理的利潤”也是相對容易形成共識的，參照這個可量化的標(biāo)準(zhǔn)，似乎更容易計算出“合理房價”。
據(jù)張大偉介紹，房價之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、財務(wù)稅費、管理成本等。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，粗算平均售價5379元/平方米。
細(xì)看成本，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4.10億平方米，土地成交價款8049億元，粗算可得土地成本為1963元/平方米，約占售價的36.5%。建安成本約為2000元—2500元/平方米，約占銷售均價的37%—46%。稅費財務(wù)成本約占銷售價格的10%左右。這樣算下來，企業(yè)毛利率約為15%—20%左右。
“目前在售的房子，大多是前幾年以較低價格拿的土地，實際成本沒有這么高?！睆埓髠フJ(rèn)為，盡管現(xiàn)在不少開發(fā)商宣稱“虧本賣房”，但一線城市房價即便再下降10%—20%，多數(shù)開發(fā)商也是有錢賺的。要使房價進一步回歸合理，從成本角度看，還需要土地價格進一步下降。
大連萬達集團董事長王健林則表示，房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)告別了暴利。2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報顯示，平均毛利率不到25%，凈利率大概是10%左右，萬科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤率也剛剛超過9%。今年一線城市房價合理回歸的幅度也就是10%到20%左右。
然而，與其他商品不同，房價似乎從來都不是單純由成本決定的?！肮┣箨P(guān)系決定價格”這一市場經(jīng)濟的鐵律，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤為明顯。
“我認(rèn)為看房價合理不合理很簡單，賣得出去、能帶來穩(wěn)定成交量的價格就是合理的。”作為開發(fā)商的一員，旭輝集團副董事長林偉告訴記者，“前幾年市場好的時候，樓面地價2000元/平方米的房子賣20000元也供不應(yīng)求，你能說價格不合理嗎？現(xiàn)在有的樓盤真的虧本賣，如果還是沒人買，說明這個價格還是不合理，還得繼續(xù)降價?！?/p>
房地產(chǎn)調(diào)控兩年來，“積極定價”的策略被越來越多的開發(fā)商提及。判斷定價是否積極的主要標(biāo)準(zhǔn)便是樓盤的銷售情況。如萬科就提出，通過積極定價，所有樓盤在開盤一個月以內(nèi)必須銷售60%以上，否則定價就是有問題的。
2月份以來，一線城市樓市成交量有了明顯回暖，其中明顯降價的樓盤成為成交量回暖的主力?！斑@種回暖絕不意味著房價要反彈，開發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)維持降價優(yōu)惠，爭取多搶一些成交量?！绷謧ケ硎荆S著總理在兩會后記者見面會上的堅定表態(tài)，此前市場認(rèn)為調(diào)控可能放松、房價可能反彈的猜想徹底被否定。今年一線城市房價將繼續(xù)下降的趨勢已經(jīng)被廣泛認(rèn)可?，F(xiàn)在開發(fā)商都看清了形勢，不少樓盤開盤的時候都一步降到位。什么時候成交量連續(xù)幾個月企穩(wěn)了，說明房價也降到了市場認(rèn)可的“合理價位”。
■“合理”的關(guān)鍵是居民可承受
——房價不再暴漲暴跌、購房者心態(tài)和預(yù)期相對穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市
除了房價收入比和成本以外，計算房價租金比，對比CPI、收入增長、GDP，考察銀行可承受的風(fēng)險等方式，也常被用來觀察一個地區(qū)的房價是否合理。然而，無論以哪一種指標(biāo)來觀察現(xiàn)在一線城市的房價水平，都仍然處于過高的狀態(tài)。
在北京一家外企工作的陳小姐認(rèn)為，像她這樣月收入1萬元以上的白領(lǐng)，“父母支持一點，自己再努力‘跳一跳’，如果能摸到房價，這個價格應(yīng)該還算合理。” 但現(xiàn)在北京五環(huán)左右一套90平方米的兩居室，動輒首付七八十萬，再貸款100多萬，每月還貸六七千元，確實還是太高。
盡管近幾年我國在大規(guī)模的建設(shè)保障房，但保障房覆蓋范圍畢竟有限，大多數(shù)普通家庭還是要通過在市場上買房或租房來改善住房條件。通過調(diào)控讓房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，其目的也是更好地發(fā)揮市場的作用。因此，如何“讓普通百姓買得起、租得起房”，終究是中國樓市發(fā)展不能回避的問題。普通居民是否可承受，也將是判斷房價是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)。
“按照現(xiàn)在的房價分析，特別是七八個大城市的房價，如果繼續(xù)上漲下去，將來泡沫很難處理。一旦泡沫破滅，對整個經(jīng)濟甚至對社會的影響都是非常大的。所以現(xiàn)在相關(guān)部門下定決心，讓房價降下來?！弊〗ú坎块L姜偉新近日表示。
調(diào)控促使房價繼續(xù)下降的同時，提升居民的住房支付能力也很重要。一方面要想方設(shè)法持續(xù)提高居民收入水平，另一方面，對居民合理的自住型購房需求應(yīng)予以保護和鼓勵。
實際上，在差別化的信貸政策和限購政策的影響下，去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房價下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，有違調(diào)控的初衷。
近日，四大國有銀行明確宣布，充分滿足首次置業(yè)者的購房貸款需求。王健林建議，銀行應(yīng)在此基礎(chǔ)上恢復(fù)對首套房購買者的利率優(yōu)惠。國家應(yīng)出臺統(tǒng)一政策，恢復(fù)優(yōu)惠利率，利率和首付政策要更加細(xì)化，不能一刀切。同時，還應(yīng)關(guān)注首次改善型需求，即原來只有一套房子，賣掉再去買的改善型需求?！斑@種需求也應(yīng)享受優(yōu)惠。有的人還住在平房里，有的住在筒子樓，想住的更好一些，不應(yīng)被看成投資者?！?/p>
對那些持幣觀望，又終日擔(dān)心在這輪房價調(diào)整中“踏空”的購房者而言，什么時候才是最好的出手購房時機呢？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出常態(tài)化的趨勢，這一輪房價的調(diào)整將是一個長期過程。買房自住的購房者應(yīng)經(jīng)常關(guān)注自己滿意的部分樓盤的價格變化情況，當(dāng)價格調(diào)整到與自己的承受能力相吻合的時候，根據(jù)需求就可以出手買房。畢竟人人都能“抄底”的可能性很小。
同時，在自身支付能力有限的情況下，“強行”買房會影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過租房來解決階段性的住房問題。
江蘇省建設(shè)廳廳長周嵐認(rèn)為，政府要促進房價進一步回歸到合理水平，還要進一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶型、中低價位的普通商品房，從而拉低整體房價。有眼光的開發(fā)商也應(yīng)該能看到，在下一波潛在的供應(yīng)短缺中，誰能增加普通住房的供應(yīng)，就能多搶占市場份額。同時把盤活、規(guī)范租賃市場作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。
“經(jīng)過兩三年的調(diào)控，政府、企業(yè)和購房者的心里都會變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了，市場也更容易穩(wěn)定?！敝軑拐f，房價不再暴漲暴跌的時候，購房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。
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