等待“總理房?jī)r(jià)”？
全國(guó)兩會(huì)剛剛結(jié)束，溫家寶總理在新聞發(fā)布會(huì)上表態(tài)，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。
隨之而來(lái)的，是各地?zé)嵝恼吒鶕?jù)自己理解的“合理價(jià)位”計(jì)算的“總理房?jī)r(jià)”。大致的依據(jù)是“房?jī)r(jià)收入比”，也就是城市的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均收入之比。根據(jù)國(guó)際上的一般標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是3倍至6倍之間。
網(wǎng)友的公式是將全年城市居民人均可支配收入，乘以家庭人口(按2人計(jì)算)，再乘以6倍，得出的是這座城市一套住宅的“合理總價(jià)”。將這個(gè)總價(jià)除以90平方米，就得出了所謂合理的“總理房?jī)r(jià)”。
這個(gè)價(jià)目表的娛樂(lè)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于參考價(jià)值：北京4387元/平方米，上海4831元/平方米，廣州4573元/平方米，深圳4867元/平方米，杭州4493元/平方米……地球人都知道，有生之年基本看不到這種數(shù)字了。
但人們還在等待，等待房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落之時(shí)入場(chǎng)抄底。
這種等待，對(duì)于剛需而言無(wú)異于煎熬。因?yàn)檎l(shuí)都知道，底部從來(lái)是在出人意料的時(shí)候，與等待它的人擦肩而過(guò)。
該出手了嗎？
租房，如何不是噩夢(mèng)
記者 任蕙蘭
溫家寶總理在記者招待會(huì)上再一次強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)尚未回歸到合理水平，鼓勵(lì)老百姓租房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家大行其道的“居者租其屋”觀念，為何在中國(guó)總是“被鼓勵(lì)”？
扭曲的租售比
掛上中介電話前，李阿姨又被貫徹了一次“房?jī)r(jià)合理回歸”的總理講話，她決定將一套靠近浦東世博園的兩房出手。
自從場(chǎng)館工作人員撤離，這片區(qū)域騰出不少空房，因?yàn)榻煌ú槐沲r有租客問(wèn)津，李阿姨的房子空置了一年多，她給中介的指令從“只租不賣(mài)”變成“邊租邊賣(mài)”。她盤(pán)算過(guò)，這套房子市場(chǎng)價(jià)200萬(wàn)上下，世博期間租金在3500元，每年租金收益率只有2％，還要扣除物業(yè)費(fèi)等支出，如果再下調(diào)租金，算上家電家具折損，大概只能是“收支平衡”了。
幾次加息后銀行存款利率最高達(dá)到5.5％，李阿姨想到空置的房子，就感覺(jué)像把10萬(wàn)元鈔票扔進(jìn)水里。在中介勸說(shuō)下，她準(zhǔn)備趁著3月1日頒布普通住宅新規(guī)利好，和上次幾個(gè)看房者好好談?wù)劇?/p>
抱有同樣想法的還有漢宇地產(chǎn)陸家嘴某家門(mén)店經(jīng)理李旭，他在中介行當(dāng)打拼了10多年，投資過(guò)幾套地段不錯(cuò)的住宅。這幾年租金收益率走低，加上每月還貸資金壓力大，他也萌生了賣(mài)房減壓的想法。“前幾年租金回報(bào)率還在5％－6％，現(xiàn)在地段不錯(cuò)的住宅也只有2％－3％，很多房東都在邊租邊賣(mài)，如果有下家就帶著租約賣(mài)。”
房?jī)r(jià)暴漲的歷史讓投資者原本很少真正關(guān)心租金回報(bào)率，因?yàn)樽畲蟮奶痤^來(lái)自買(mǎi)賣(mài)差價(jià)。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)宋會(huì)雍分析，“投資者在‘租轉(zhuǎn)售’和‘售轉(zhuǎn)租’之間來(lái)回跳躍，都是一種僵持和等待，一種對(duì)市場(chǎng)的觀望，等著合適時(shí)機(jī)賣(mài)錢(qián)，所以買(mǎi)住宅出租一直是種投機(jī)。投資會(huì)考慮投資回報(bào)率，但投機(jī)不會(huì)。”
而當(dāng)樓市升值前景不如以前明朗，租金回報(bào)率和銀行利率之間的賽跑開(kāi)始讓房東們焦急不安。限購(gòu)令持續(xù)一年多以來(lái)，住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的熱度退去，租賃市場(chǎng)卻沒(méi)有因?yàn)椤疤娲?yīng)”價(jià)量上升。
“去年到現(xiàn)在租金沒(méi)怎么漲過(guò)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新天地某門(mén)店經(jīng)理李妍表示。新天地客群90％是在上海工作的外籍人士，一房或兩房月租金達(dá)兩三萬(wàn)，三房以上5萬(wàn)－9萬(wàn)，因?yàn)樽夥啃枨蠓€(wěn)定，一套房子掛出去半個(gè)月到20天左右就能出租。
“業(yè)主多數(shù)也是境外人士，受到限購(gòu)令影響，賣(mài)了房子就不能再買(mǎi)了，他們考慮在上海長(zhǎng)期發(fā)展，普遍打算持有出租，惜售心態(tài)很強(qiáng)。”限購(gòu)令出臺(tái)，高端租房市場(chǎng)的供應(yīng)量增大，為波瀾不驚的租金水平提供了一種解釋。
而在普通住宅市場(chǎng)，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上漲。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)西藏南路某門(mén)店經(jīng)理張丹告訴記者，“今年2月份租金上漲了大概3％－5％左右，去年同期上漲大概10％。年后成交量也上升了一些，2月我們分行做了十幾單租賃業(yè)務(wù)，這個(gè)月又回落到四五單。因?yàn)槟旰笠话阕饧s到期，很多人會(huì)換房子，所以行情會(huì)上去。”
張丹的門(mén)店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中學(xué)和大境中學(xué)，一半以上客戶是兩校學(xué)生和陪讀家長(zhǎng)，另外還有附近醫(yī)院的醫(yī)生。因?yàn)榈罔F線路方便，這里也很受白領(lǐng)青睞。“4000元到5000元的兩房最好租。”
張丹的感受和統(tǒng)計(jì)數(shù)字很接近。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)全市40個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)的租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，較2011年8月末，2012年2月末價(jià)格持平的占總數(shù)約為59.2％，其中大戶型約為77.50％；價(jià)格有上漲的項(xiàng)目為26.7％，大部分漲幅在10％以內(nèi)。
被“限購(gòu)令”擠出的購(gòu)房需求沒(méi)有落在租賃市場(chǎng)，租金微不足道的上揚(yáng)只是呼應(yīng)了CPI。“從2009年到現(xiàn)在，陸家嘴板塊租金漲了40％，每年漲幅基本上和物價(jià)上漲速度持平。”李旭說(shuō)。
為什么住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間幾乎脫節(jié)？
宋會(huì)雍分析，限購(gòu)令擠出的大部分是投機(jī)性需求，所以沒(méi)有影響租賃市場(chǎng)表現(xiàn)。“租賃是一種實(shí)際的居住需求，不含有投資成分，所以租金是一種商品真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值的反映。需求結(jié)構(gòu)上的不同導(dǎo)致租售價(jià)格在市場(chǎng)上的表現(xiàn)完全不一樣。買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)受到調(diào)控的影響，有高有低有起有落，租賃市場(chǎng)的漲幅和CPI基本是一致的。”
長(zhǎng)久以來(lái)樓市瘋漲令住宅的租售比越走越遠(yuǎn)。2007年1月，上海租售比(月租金與總房?jī)r(jià)之比)在1比300到350之間，現(xiàn)在達(dá)到1比600到850之間，而國(guó)際上通用的租售比值為1比160？。“反映出房?jī)r(jià)漲了租金沒(méi)怎么漲。但租金是反映一個(gè)產(chǎn)品真實(shí)價(jià)值的，這說(shuō)明投資者炒房子導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，脫離了價(jià)值趨勢(shì)，房?jī)r(jià)最起碼一半以上是泡沫。”宋會(huì)雍表示。
扭曲的租售比令住宅失去投資意義，成為完全的投機(jī)。房東待價(jià)而沽，房?jī)r(jià)快速上漲讓房東的違約成本顯得很低廉，這令租客生活在隨時(shí)搬遷的不安定中，加速了他們的買(mǎi)房進(jìn)程，而旺盛需求進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)上漲，陷入了惡性循環(huán)。
為何人人要買(mǎi)房？
隨著城市人口不斷增加，每年有務(wù)工者和畢業(yè)生進(jìn)入租房市場(chǎng)，也有存夠錢(qián)買(mǎi)房子的租客離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)，租房市場(chǎng)始終維持著動(dòng)態(tài)的平衡。每個(gè)租房者的終點(diǎn)都是買(mǎi)房，他們盡可能縮短自己在租房市場(chǎng)停留的時(shí)間。為什么人們買(mǎi)房意愿如此強(qiáng)烈？
每次遭遇房東跳價(jià)或要收回房子時(shí)，江蘇女孩葉琳(化名)就覺(jué)得自己像這個(gè)城市的過(guò)客。2009年畢業(yè)后，她進(jìn)入上海一家傳媒公司工作，至今已經(jīng)換了五六個(gè)住處。
為了壓低房租開(kāi)支，葉琳經(jīng)常與人合租，她租過(guò)500元/月的床位，也租過(guò)客廳里用木板隔出的1000元/月單間，對(duì)她而言，“有床、書(shū)桌、空調(diào)和網(wǎng)線”就可以住。
葉琳說(shuō)，有時(shí)一套100多平方米的三居室會(huì)被隔成五六間，租給很多人，夏天使用空調(diào)頻繁，經(jīng)常發(fā)生跳閘，物業(yè)來(lái)檢修時(shí)，大家會(huì)默契地按照房東交代，說(shuō)是一個(gè)公司的同事，彼此認(rèn)識(shí)，因?yàn)椤白饪统煞痔珡?fù)雜會(huì)給房東惹麻煩”。
葉琳習(xí)慣了“家”里來(lái)來(lái)往往的陌生人，也習(xí)慣了忍受“二房東”的抽成。每個(gè)地方都有一個(gè)直接和房東打交道的租客，租下整個(gè)單元，再按間或按床位拆分轉(zhuǎn)租給其他人，自己賺個(gè)租金差價(jià)。“有一次我替二房東把租金給房東，才知道他加了幾百元。”
她見(jiàn)過(guò)的最牛“二房東”是個(gè)30多歲貌不驚人的婦女，沒(méi)有固定職業(yè)，她一口氣租下肇嘉浜路附近四個(gè)單元，再轉(zhuǎn)租給其他人，從中收差價(jià)。“有一次我對(duì)房子不滿意，她就帶我去馬路對(duì)面另一套房子，我后來(lái)才知道她租了好幾套。”葉琳打聽(tīng)到，去年“二房東”靠這份收入在昆山買(mǎi)了一套100多萬(wàn)的房子。
為了規(guī)避中介高額的手續(xù)費(fèi)，葉琳經(jīng)常在網(wǎng)上找房子，租賃雙方簽一份手寫(xiě)合同，交租金時(shí)她會(huì)拿到一張手寫(xiě)的收據(jù)。葉琳展示的一張收據(jù)中，“茲定于”被寫(xiě)成“滋定于”，她知道這些錯(cuò)別字連篇的協(xié)議并沒(méi)有多少保障。“有一次我簽了協(xié)議付了1500元押金給房東，搬進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)約定的電視機(jī)等家電都被房東搬走了，理論了半天，房東只退了一半押金給我。”
租房遭遇的種種亂象葉琳都已習(xí)以為常，不過(guò)她最大的噩夢(mèng)就是房東跳價(jià)，年底房東經(jīng)常會(huì)提出在原來(lái)租金基礎(chǔ)上浮100－200元，對(duì)于她而言又是一次搬家的信號(hào)。
葉琳并不喜歡這樣顛沛流離的生活。“以前逛宜家時(shí)會(huì)買(mǎi)一些簡(jiǎn)易衣柜或書(shū)桌，因?yàn)榘峒姨l繁扔了不少東西，現(xiàn)在不怎么敢去逛宜家，也不敢買(mǎi)很貴的衣服。”葉琳也希望有一套自己的房子，如果“沉沒(méi)”的租金是用來(lái)還房貸，多年后至少擁有一個(gè)屬于自己的小窩，但日漸上漲的房?jī)r(jià)讓她只能苦笑著算算下一個(gè)交租日。
“安全感”很重要，但買(mǎi)房更強(qiáng)烈的原因，是被看成在城市自立的標(biāo)志。
王洛(化名)大學(xué)畢業(yè)就在上海一家房地產(chǎn)企業(yè)工作，從和同學(xué)合租到單租，從住在樓梯吱呀亂顫的老房子到酒店式公寓，從租房到買(mǎi)房，她一步步在城市站穩(wěn)腳跟。
王洛最早租住在黃河路附近某條里弄的三層樓老房子，她的房間在走廊最盡頭，每當(dāng)她提著大包小包購(gòu)物袋回家，只能側(cè)著身子踱進(jìn)房間，因?yàn)樽呃热种臻g堆滿了各家的雜物。王洛很疑惑，家里清清爽爽，善于螺螄殼里做道場(chǎng)的上海人家，怎么喜歡在門(mén)口堆這么多垃圾。另一個(gè)讓她難以理解的現(xiàn)象是，鄰居永遠(yuǎn)只掃家門(mén)前那塊走廊。
“蝸居”的那段日子，王洛每天早上在弄堂里買(mǎi)煎餅或包子，在里弄人家的煙熏火燎中去上班，走出弄堂拐個(gè)彎，高檔樓宇堆砌出摩登城市的繁華。為了在這個(gè)城市中真正立足，她立下30歲之前買(mǎi)房的人生目標(biāo)。
2003年樓市飛漲，王洛跟幾個(gè)同事湊錢(qián)付首付，買(mǎi)了一套期房，不到3個(gè)月轉(zhuǎn)合同出手，賺了一倍。她用這筆錢(qián)加上東拼西借湊足首付，買(mǎi)了一套50多平方米單價(jià)8000元小戶型，并在30歲以前還清了貸款。“有一套獨(dú)立的房子才有在城市安家的底氣，才有提高生活品質(zhì)的基礎(chǔ)，女人有自己的房子在結(jié)婚時(shí)也不會(huì)被說(shuō)閑話占男方便宜。”
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