映象新聞

鄭州市圖書館報告廳內人頭攢動 座無虛席

　　經濟學家易憲容

　　映象網訊（記者 崔冰心 實習生 高翠霞/文 劉棟杰/圖）既自媒體大咖、經濟作家吳曉波的專題演講在鄭州大獲成功后，11月22日上午，由大象融媒和愛兒康聯合主辦的《七里河畔》再次發力，特邀“房地產平民代言人”易憲容，講解“中國當下經濟與房地產走勢”，并現場傳授“炒股心經”，為鄭州市民再次帶來一場經濟知識的饕餮盛宴。

　　“房地產平民代言人”

　　盡管天氣寒風刺骨，中雨連綿，但依舊無法阻擋人們聽課的熱情，11月22日上午，鄭州市圖書館報告廳內人頭攢動，座無虛席。有著“房地產平民代言人”稱號的經濟學家易憲容將在這里開講。

　　2005年，因撰文《謹防房地產業要挾整個中國經濟》走紅的易憲容，以犀利接地氣的詞鋒被評為“房地產平民代言人”，是與戴旭、郎咸平并稱的“中國互聯網九大風云人物”，致力于房地產唱空十年。

　　十年前，他曾預言房產泡沫行將破滅，然而這預言卻幾度落空，房價一路飆漲至今；十年后，面對國家屢次調控，他又以犀利言辭進行“炮轟”。

　　房價調控了十幾年 為啥越調越高？

　　演講一開始，易憲容就直言不諱地點出“房產市場調控了十幾年，可是越調越高，是因為從不把消費和投資區分開”。易憲容說，如果住房既是消費品，又是投資品，那么這時候住房價格一定是傾向投資的，因為消費者永遠比投資者出價要低。因此，越往后，消費者越來越少，投資者越來越多，房地產就逐漸就成了投資為主導的市場。

　　易憲容認為，前幾年，中國的投資者買了房子轉手就能賺錢，是因為國家的稅收政策不完善，房產稅還沒有出臺。土地、稅收政策都對投資者有利，所以，房產價格就會往上走，房產企業的利潤也高，房產價格越來越高，基本的消費者離房產越來越遠。

　　“剛性需求是很扯的概念”

　　對于房地產的”剛性需求”，易憲容稱那不過是一個房地產開發商制造出一個推動房價上漲的虛擬概念。無論是在以投資為主導的住房市場還是以消費為主導的住房市場，這樣的住房”剛性需求“是不存在的。

　　易憲容認為,在以投資為主導的住房市場，住房投資需求是零到無窮大區間，即只要住房投資是無利可圖或血本無歸，那么住房的投資需求就會是零或消失，沒有一個住房投資者會進入這個沒有投資收益的市場。當住房市場的投資只賺不賠時，那么這個住房市場的投資需求就會無窮放大，而這種需求是無法通過增加供給來減弱的。現在無論是從市場角度還是從保障房的角度，政府的住房政策是擴大住房生產與供應，以便來滿足居民住房的“剛性需求”。如果住房市場不用政策把住房投機與消費區分開、住房市場是一個投資為主導的市場、投資者融資條件易獲得及成本低杠桿高，那么住房無法通過增加供給來解決。

　　當前房地產形勢供給過剩

　　對于當下房地產形勢，易憲直言，2004年一年的時間內，中國土地拍賣的量比2004年之前十年的總和還要多，但今年的總價值將創歷史記錄。在未來幾年，北京住房的供給會大量增加。但對于全國來說就不同了。前一段全國大量的供給過剩，這點開發商是最清楚的。今年以來，全國土地開發下降，負增長300%。絕大多數開發商已經看到了中國房產市場的問題，不投資了。

　　整個住房供應量過大，消化庫存并不容易，不是短時間內可以消化的。要消化這些房源，就要讓當前以投資為主導的市場轉化為以消費為主導，需要中國的住房稅收政策全面改革。

　　鄭州的房價最后還是會下來

　　當被問及鄭州房地產的未來發展情況時，易憲容說，他早上5點半起床，沿著鄭州平安大道散步，過了5座橋，發現兩邊的綠化帶特別好，從這段路可以看出，在未來的30年，鄭州的環境會發展得更好。

　　總體上講，鄭州乃至全國的房價，短期內會僵持一段時間，但最后還是會下來，因為供應量太大，即使一線城市也是如此

　　炒股別聽股評要看大勢 未來股市還將上揚

　　除了分析當前和未來的房地產形勢外，易憲容還針對中國股市的變化和未來投資市場的預測，現場教授起“炒股心經”。

　　易憲容說，總有人要他推薦行業、推薦個股，他從不推薦。他不會去研究買哪支股票、哪個行業。易憲容說自己的“炒股心經”就是靠勢，勢在哪里，放久一點，一定賺錢。

　　那么怎么看大勢呢？易憲容稱看大勢就看利率的變化，匯率的變化，油價的變化，還有美聯儲的政策是如何變化的。基本的宏觀指標，還有股票指數的變化，如果漲得太快了，就早一點退出來。不能用任何理性、任何經濟模型、任何股票參數去分析，因為風險已經很高了。

　　股民只要天天看這些基本指標，就會找到一個判斷大勢，千萬不要聽任何人買什么股票，不買什么股票，特別在現在信息知識是擁堵的時候，隨時會被迷惑，千萬不要聽股評。

　　易憲容說，中國的股市到現在為止叫“政策市”，早幾年政府拼命拉動房地產，現在房地產不行了。政府找什么呢？找股票。美國就是一個很好的例子，2008年之后，美聯儲在市場注入大量的流動性，到了2014年從八千億到了4.5萬億。每個經濟市場，股票都占80%的比重。美國金融市場，從2009年初的6600點，到2014年漲到了18300點，三倍還多。中國政府也看到了這點，希望通過發展中國股票市場，來降低中小企業的融資成本，增加整個社會的融資渠道。未來，股市還是會往前走，往上走。