鄭州限購取消第一月，市場基本維持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅波動。克而瑞信息集團(tuán)剛剛發(fā)布的8月份鄭州房地產(chǎn)市場月報顯示，鄭州商品房市場整體穩(wěn)定，成交量升價微跌。
房價點評網(wǎng)鄭州首席分析師趙爽分析數(shù)據(jù)表現(xiàn)認(rèn)為，部分項目取消備案限制后集中備案，全市成交總量上漲，成交均價小幅下降。雖然限購取消，但是開發(fā)商對后市預(yù)期謹(jǐn)慎，未加快推案量和節(jié)奏;客戶方面也存在一定觀望情緒。
值得一提的是，8月鄭州土地市場連出三個新“地王”，與全國土地市場總體降溫的形勢構(gòu)成鮮明反差。
8月商品房均價9442元，去化需9個月
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月商品房市場整體穩(wěn)定，成交量升價微跌。供應(yīng)75.58萬方，環(huán)比下降19.12%，同比上漲61.77%;成交78.33萬方，環(huán)比上漲19.87%，同比下降10.53%，供求比0.96;成交均價為9442元/㎡，環(huán)比下降2.53%。
其中，商品住宅供應(yīng)58.56萬方，環(huán)比下降21.47%;成交63.82萬方，環(huán)比上漲20.46%，供求比0.92;成交均價8424元/㎡，環(huán)比下降1.49%，同比下降2.61%;成交面積區(qū)域前三分別為金水區(qū)16.06萬㎡、二七區(qū)9.96萬㎡、中原區(qū)8.98萬㎡。
截至8月底，鄭州市商品住宅市場存量為500.70萬方，去化周期約需9個月;較今年上半年去化壓力無明顯變化。
2011年限購市場銷量跌入低谷，去化周期在年底達(dá)到頂點;在以價換量促動下，2013年下半年市場形勢明顯好轉(zhuǎn)，庫存壓力明顯緩解;今年上半年存量上漲，去化壓力明顯加大。
8月共供應(yīng)26幅土地，供應(yīng)總占地面積87.39萬㎡，環(huán)比7月上升32.45%，總建筑面積273.76萬㎡，環(huán)比7月上升87.26%。8月推出的26塊土地中，主要集中于二七區(qū)，共12塊土地，占地面積達(dá)36.21萬㎡。包含金水區(qū)3塊土地，且均為住宅用地，占地面積達(dá)18.71萬㎡。包含鄭東新區(qū)6塊土地，且均為商業(yè)用地，占地面積達(dá)14.27萬㎡。
8月鄭州共成交12幅土地，總占地面積144.21萬㎡，環(huán)比7月上漲35.07%。其中，商業(yè)用地2塊，住宅用地10塊，主要集中于高新區(qū)。
地王集中扎堆 高地價擊潰觀望情緒
8月份供應(yīng)的26幅土地中共成交12幅，而且連出三個新“地王”，與全國土地市場總體降溫的形勢構(gòu)成鮮明反差。DTZ戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然認(rèn)為，三大“地王”無論是地塊位置、還是時間節(jié)點，其高度集中的態(tài)勢，是區(qū)域價值與推地時間相互作用的結(jié)果。
“龍湖CBD毗鄰如意形區(qū)域的地塊位置，無疑是成就‘地王’的必要條件。”巴然分析說，龍湖CBD，以其“一心、一軸、兩環(huán)、四片”整合高端商務(wù)區(qū)、高端商業(yè)休閑、生態(tài)旅游休閑、生活居住功能為一體的規(guī)劃設(shè)計，作為CBD的升級版，從政府規(guī)劃之初便被定位為鄭州最高端區(qū)域。高端區(qū)域背景、市區(qū)稀缺大面積水域，再加上三個地塊均毗鄰龍湖CBD中地理位置卓佳的如意形區(qū)域之“商業(yè)休閑服務(wù)軸”，地塊的優(yōu)質(zhì)條件，其高端居住屬性，決定其高開的起始價。
其次，在《鄭州市鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)CBD副中心如意形區(qū)域深化設(shè)計》公示說明中第一句便強(qiáng)調(diào)“高檔次”。地塊參數(shù)中，出現(xiàn)了市區(qū)難得一見的低容積率，僅能做洋房、類別墅、別墅的物業(yè)形態(tài)，奠定其“富人區(qū)”的地位，成為地塊溢價的條件。與此同時，政府在土地使用規(guī)劃中，將環(huán)湖的四個城市片區(qū)土地均分割成較小面積地塊，更是進(jìn)一步間接促進(jìn)地塊單價的抬升。
“在地塊先天優(yōu)質(zhì)條件之下，又有時間節(jié)點的‘巧合’，地王的集中出現(xiàn)，不得不說是在天時地利因素之下的必然。”DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部聯(lián)席主管及董事林力強(qiáng)認(rèn)為，如此具備“地王”屬性的地塊在8月集中拍賣，其背后有著更深層的經(jīng)濟(jì)原因。
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，2014重點建設(shè)項目多達(dá)339個的鄭州，既需要提振經(jīng)濟(jì)，又需要緩和財政壓力。8月地王集中扎堆，除了與土地財政相關(guān)的政府土地策略外，另外更深入的原因是提振經(jīng)濟(jì)，為實現(xiàn)這個目標(biāo)，著力點必然落對經(jīng)濟(jì)形勢起重要作用的房地產(chǎn)市場上。高地價頻出必然起著擊潰觀望情緒，激活房地產(chǎn)市場需求的作用。金九銀十即將到來，房企急需把握一年中最好也是最后機(jī)會的營銷節(jié)點進(jìn)行推貨，帶動銷售。在這個時間節(jié)點上，政府與開發(fā)商的目標(biāo)“不謀而合”。此外，8月的集中成交，在市場層面更顯露出近期限購取消的后續(xù)效應(yīng)，即改善型居住需求得到釋放。
住宅中心區(qū)成交量最高
龍湖板塊價格最高
在商品住宅的成交產(chǎn)品面積上，8月剛需占比降低，90㎡以下剛需產(chǎn)品全市成交占比51%，環(huán)比下降3%，90~120㎡再改類占比及120~180㎡再改產(chǎn)品占比增加。
首次置業(yè)以及首次改善類產(chǎn)品本月全市成交占比78.1%，主要來源于金成時代廣場(7.06萬㎡，943套)、天倫莊園(3.40萬㎡，328套)、萬千世紀(jì)城(2.78萬㎡，319套)。
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