購房對任何市民來說都是大事，無論是新房還是二手房，在購買或者交易的過程中都有不少流程和手續(xù)，但是到底有哪些相關的流程和手續(xù)，相信很多市民都不是很了解，為了讓市民在購房前充分了解相關信息，即墨市城鄉(xiāng)建設局提醒市民，有七種因素容易引發(fā)二手房買賣糾紛，同時發(fā)布有關房產(chǎn)的相關知識和信息，讓市民購房時心里更有底兒。同時，本報還將向市民介紹其他城建職能范圍內(nèi)的如供熱、環(huán)衛(wèi)等相關知識。
購買商品房前，要看“五證兩書”
購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”和“兩書”是否齊全，這“五證”分別是《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)證》;“兩書”是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
除了審查“五證”“兩書”之外 ，購房者在買房前還要注意以下幾方面問題，包括查看開發(fā)商有無開發(fā)資格及其信譽是否良好、不要輕信開發(fā)商進行的預售宣傳、購房者在與開發(fā)公司洽談達成協(xié)議后，雙方應簽訂由房屋管理部門統(tǒng)一印制，工商管理部門監(jiān)制的《商品房預售合同》、關于稅費條款的相關規(guī)定、注意交房延遲條款、質(zhì)量和保修條款、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理條款、產(chǎn)權(quán)擔保條款和關于物業(yè)管理條款的相關規(guī)定。
據(jù)了解，目前房產(chǎn)登記共分6大類，58個小類，實際日常業(yè)務主要包括：黨政企事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)登記(國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記)，居民自建住宅產(chǎn)權(quán)登記(集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記)，個人購買商品房產(chǎn)權(quán)登記(新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記)，持證房屋交易登記(存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記)，房屋繼承、贈與登記，房屋所有權(quán)變更登記。
還有房屋補發(fā)房權(quán)證登記，預購商品房貸款抵押登記(預購商品房抵押預告登記)，持證房屋抵押登記，房屋在建工程抵押登記，所有權(quán)證注銷登記，房屋租賃備案登記，房屋異議登記和房屋查封、解封登記。另外涉及房屋登記業(yè)務的還包括新建商品房預售許可、房屋權(quán)屬信息查詢等。
買房繳費及需辦理的手續(xù)
根據(jù)國家規(guī)定，有下列6種情況的房屋買賣將受到限制，分別是違法或違章建筑;僅有房屋使用權(quán)而無所有權(quán)的房屋，有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明晰的房屋;未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋;著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋;由于國家建設需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋;被司法機關查封、凍結(jié)的房屋。
買房后要繳納哪些費用?除了購房款之外，購房者需要繳納契稅、買賣合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花貼稅、房屋買賣交易手續(xù)費、房屋所有權(quán)登記費(包括《房屋所有權(quán)證》工本費、測量費與《土地使用權(quán)證》工本費、測量費等)和房屋維修基金。
手續(xù)方面，購房者需要簽訂認購書;簽訂買賣契約;進行預售登記;申請人帶購房合同、發(fā)票等到地稅窗口繳納或驗證契稅;申請人帶齊材料到房產(chǎn)處填寫申請表，申請辦證;簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，申請人還要帶購房合同、身份證到測繪部門辦理測繪。
購房者買房貸款有三種選擇
據(jù)了解，購房者在買房貸款時有住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房組合貸款三種貸款方式可以選擇。其中對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低 。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續(xù)時收費減半。
未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要首次購房者在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。
個人住房組合貸款則指住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額已經(jīng)調(diào)整為60萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。
購買小產(chǎn)權(quán)房，權(quán)益難保障
記者了解到，產(chǎn)權(quán)不明確，土地權(quán)屬不清，無共有人聲明，承租人未放棄優(yōu)先權(quán)，被保全、查封，設定了抵押權(quán)和不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房最容易引起買房糾紛。購房者如要避免買房糾紛，購房前要看房屋手續(xù)是否齊全、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰、交易房屋是否在租、土地情況是否清晰、市政規(guī)劃是否影響、福利房屋是否合法和有無拖欠費用等方面，同時購房者要看好合同之后再付房款。
雙方達成買賣意向后，購房者首先要到測繪公司測繪處繪制房屋圖紙，再到市民大廳稅務部門繳納契稅，之后買賣雙方到市民大廳房產(chǎn)處窗口簽訂買賣契約書，由申請人提交材料填寫申請書，申請人審核材料對申請登記事項記載于登記簿后由申請人持回執(zhí)單交費后領取證書。
記者了解到，國家規(guī)定農(nóng)村集體土地不能出讓，但是一些開發(fā)商用農(nóng)村的集體土地蓋房子賣，這種房子是不合法的，購房者的權(quán)益得不到保護，這樣的房子被稱為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的土地來源主要有兩種，一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上房屋，另一種是在集體企業(yè)用地或違法占用耕地。
根據(jù)“國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知”(國辦發(fā)〔1999〕39號)規(guī)定：1、加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。2、農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
購買小產(chǎn)權(quán)房的危害主要存在購房者難以知曉在土地使用權(quán)上設定抵押權(quán)的情況、難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實，主要指開發(fā)商在建設用地手續(xù)不全甚至沒有建設用地使用權(quán)的情況下就進行房地產(chǎn)開發(fā)。此外 ，小產(chǎn)權(quán)房在拆遷過程中就可能得不到關于土地使用權(quán)的相應補償，房屋質(zhì)量得不到保障、孩子的就近上學等權(quán)益也得不到保障。因此，購房者盡量不要購買小產(chǎn)權(quán)房。
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