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　　短短一個(gè)上午，在鄭州一家廣告公司做策劃的小楊，就接到了3條樓盤促銷短信和一通售樓電話，其中既有“零首付”的誘惑，又有類似“1萬(元)抵4萬(元)”、“掃碼抵5000(元)”的買房?jī)?yōu)惠。這讓已經(jīng)觀望了幾個(gè)月的小楊又動(dòng)起了出手買房的心思。

　　現(xiàn)在買房劃算嗎?近期信貸政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變化?和小楊一樣已畢業(yè)兩三年、急于買房成家的剛需者不在少數(shù)，大家都在盤算著最合適的入市時(shí)機(jī)。

　　市場(chǎng)

　　開發(fā)商嘗試變相降價(jià)

　　小楊的遭遇并不是個(gè)例。記者走訪了解到，近期加大推盤力度并調(diào)整定價(jià)策略的開發(fā)商中，通過贈(zèng)送精裝、首付分期、分批推出特價(jià)房等方式加大優(yōu)惠力度的不在少數(shù)。這些表面上維持價(jià)格堅(jiān)挺、實(shí)際上以價(jià)換量的變相降價(jià)措施，一定程度上打動(dòng)了部分購(gòu)房者，促進(jìn)了市場(chǎng)成交。

　　中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格在連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌，十大城市中8個(gè)城市環(huán)比下跌，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷近兩年持續(xù)上漲之后進(jìn)入調(diào)整階段。其中，鄭州的樣本均價(jià)環(huán)比下跌1.92%，均價(jià)下降至9109元/平方米。

　　“目前5月份的官方數(shù)據(jù)還沒出來。根據(jù)以往的規(guī)律，民間數(shù)據(jù)和官方數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)范圍、統(tǒng)計(jì)方法等不同，在具體數(shù)字上會(huì)有出入，但在整體趨勢(shì)上往往判斷一致。僅以中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)作為參考來看，鄭州5月份的房?jī)r(jià)是在往下走。這有待于官方數(shù)據(jù)發(fā)布后再加以驗(yàn)證。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社對(duì)記者表示。

　　按照中國(guó)指數(shù)研究院的判斷，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境來看，目前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩但整體運(yùn)行仍較為平穩(wěn)，全面結(jié)構(gòu)改革力促經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健并適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有序推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面尚未改變。

　　信貸

　　政策微調(diào)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期

　　連日來，央行、地方政府陸續(xù)出臺(tái)政策，積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　6月6日上午，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性住房需求，同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金斷裂給金融帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　6月9日，中國(guó)人民銀行決定從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　與銀監(jiān)會(huì)“大力支持首套住房需求”的明確表態(tài)相比，定向降準(zhǔn)只是針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)“三農(nóng)”和小微企業(yè)的支持，從表面看，對(duì)于樓市沒有直接影響。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，定向降準(zhǔn)增加了市場(chǎng)上資金的流動(dòng)性，對(duì)于經(jīng)濟(jì)有著溫和的調(diào)整作用，同時(shí)也與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉的樂觀分析，本次定向降準(zhǔn)并非針對(duì)樓市，但對(duì)樓市未來的預(yù)期絕對(duì)算得上利好。

　　第一，上一次針對(duì)農(nóng)商系統(tǒng)銀行定向降準(zhǔn)后，農(nóng)商系統(tǒng)銀行成為目前市面上唯一能夠拿到八五折優(yōu)惠房貸利率的金融機(jī)構(gòu)，這讓市場(chǎng)各方對(duì)未來更多銀行能夠提供房貸利率優(yōu)惠抱有良好預(yù)期;第二，定向降準(zhǔn)實(shí)際上釋放的資金量在500億~1000億元，對(duì)于大部分中小企業(yè)的融資問題并沒有太大幫助，未來央行定向降準(zhǔn)的范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大，全面降準(zhǔn)也成為可能;第三，央行和銀監(jiān)會(huì)先后明確表態(tài)要積極落實(shí)差別化信貸，大力支持首次置業(yè)者的貸款需求，在目前全國(guó)各地樓市分化下行的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，讓市場(chǎng)各方有所期待。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，眼下的鄭州樓市正處于“慢剎車”期，局部地方還在慢慢調(diào)整。6月份出臺(tái)的信貸政策，還需要一個(gè)時(shí)間周期才能顯現(xiàn)作用，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)很可能是在7月中旬。

　　時(shí)機(jī)

　　夏季出手是明智之舉

　　一邊是開發(fā)商積極推盤和促銷，一邊是各地各方政策消息頻頻傳出，讓購(gòu)房者在“買”和“觀望”之間徘徊。就在6月10日，“沈陽(yáng)全面取消限購(gòu)”的小道消息一經(jīng)傳出，就瞬間席卷了地產(chǎn)圈。盡管當(dāng)天晚上有關(guān)部門就予以否認(rèn)，但這一消息的傳播之快，足以說明人們對(duì)于“救市”消息的敏感程度。

　　“近期國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，也不會(huì)大幅度下跌。”浙江廣廈河南區(qū)域集團(tuán)常務(wù)副總裁師凱倫在接受記者采訪時(shí)說，“中央準(zhǔn)備了一系列預(yù)案，隨時(shí)都會(huì)發(fā)布。只是現(xiàn)在處于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓能力的觀察期，想看看在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的前提下，房地產(chǎn)的作用有多大。”

　　在師凱倫看來，但凡房?jī)r(jià)大幅度下跌的城市，往往是市場(chǎng)庫(kù)存較多，且降價(jià)盤多處于郊區(qū)，而鄭州樓市不存在住宅大量積壓的問題。對(duì)于購(gòu)房者來說，也許6月份買房還不算“最合適”，但緊接著的3個(gè)月里，將是最好的出手時(shí)機(jī)。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社對(duì)此并不完全認(rèn)同。不過她也認(rèn)為，購(gòu)房者選擇夏季出手不失為明智之舉。

　　“每年的7、8月份都是賣房淡季，開發(fā)商為了蓄客和推動(dòng)成交，在這個(gè)時(shí)間周期內(nèi)往往比較‘好說話’，加上近期開盤的樓盤比較多，購(gòu)房者的選擇余地也較多。但這種季節(jié)性促銷，不管牛市還是熊市都會(huì)存在，是一個(gè)正常的購(gòu)房小時(shí)機(jī)，跟大的樓市環(huán)境關(guān)系不大。”劉社表示，“現(xiàn)在有一些開發(fā)商是‘假摔’，即拿出個(gè)別打折房源吸引買家，算不上是真金白銀的降價(jià)。這是因?yàn)殚_發(fā)商手中的庫(kù)存量還沒積壓到一個(gè)臨界值，真正大面積降價(jià)的時(shí)間窗口還沒到來。”

　　專家看法

　　住宅的“黃金位置”

　　因人而異

　　對(duì)于記者提出的“對(duì)哪個(gè)區(qū)域比較看好”問題，劉社認(rèn)為，由于不同年齡階段的人對(duì)于住房的第一需求不同，所謂的住宅“黃金位置”也因人而異。

　　對(duì)于40歲以下的工薪族而言，房子的價(jià)格、戶型、質(zhì)量、交通、生活環(huán)境等影響因素中，房?jī)r(jià)所占的權(quán)重可能更大。由于這個(gè)年齡段的購(gòu)房者的孩子往往還在上中小學(xué)，那么“孩子入托或上學(xué)方便”就會(huì)成為買房時(shí)最重要的參考，同時(shí)還會(huì)參考“就業(yè)地點(diǎn)就近”原則。

　　而對(duì)于50歲左右的購(gòu)房者來說，由于長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)積累，已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰Γ績(jī)r(jià)不再是影響他們購(gòu)房的最關(guān)鍵因素。考慮子女已經(jīng)上大學(xué)或就業(yè)，他們往往更愿意遠(yuǎn)離市中心，選擇環(huán)境較好、相對(duì)安靜的郊區(qū)生活。出于對(duì)這部分購(gòu)房者及其父母的身體健康考慮，周邊擁有豐富醫(yī)療資源、交通相對(duì)便利的住宅應(yīng)是買房首選。